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http://tiku.gaodun.com/ 房地產(chǎn)企業(yè)融資性售后回購業(yè)務(wù)，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時，與購買方簽訂合同，約定在日后的一定期間內(nèi)再將所售房地產(chǎn)回購的一種交易方式。
這種交易方式，如果銷售合同中明確了回購日期，到期后必須由賣方回購，同時還約定了利率，就可以認定為融資性售后回購業(yè)務(wù)；如果銷售合同沒有約定具體回購日期，或回購僅是備選條件之一，或沒有約定利率，或按市場價格回購的，就可以認定為促銷性售后回購業(yè)務(wù)。促銷性售后回購業(yè)務(wù)按正常的銷售業(yè)務(wù)進行財稅處理。
以融資租賃方式售后回租房地產(chǎn)的，與融資性售后回購房地產(chǎn)沒有本質(zhì)上的區(qū)別，稅務(wù)處理應(yīng)基本一致，這里將其合并論述。
案例
甲房地產(chǎn)企業(yè)2010年1月1日將一棟已完工的商務(wù)樓銷售給乙銀行（經(jīng)批準(zhǔn)具有從事融資租賃業(yè)務(wù)資質(zhì)），售價為5000萬元。該棟商務(wù)樓的建造成本為4500萬元。合同約定2012年12月31日房地產(chǎn)企業(yè)將該棟商務(wù)樓重新購回，回購價為5600萬元。
會計處理
這項交易實質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)做抵押擔(dān)保，向銀行借款5000萬元，期限3年，應(yīng)付利息600萬元，其所售房產(chǎn)所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬并沒有發(fā)生實質(zhì)上的轉(zhuǎn)移，仍留在該房地產(chǎn)公司，因此不能確認收入。
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》應(yīng)用指南規(guī)定，采用售后回購方式銷售商品的，收到的款項應(yīng)確認為負債。暫不考慮其他相關(guān)稅費，房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（單位：萬元）
1.出售房產(chǎn)時：
借：銀行存款 5000
貸：其他應(yīng)付款 5000
借：發(fā)出商品 4500
貸：開發(fā)產(chǎn)品 4500
2.2010年和2011年度末計提應(yīng)付利息時：
借：財務(wù)費用 200
貸：其他應(yīng)付款 200
3.2012年12月31日重新回購房產(chǎn)時：
借：其他應(yīng)付款 5400
財務(wù)費用 200
貸：銀行存款 5600
借：開發(fā)產(chǎn)品 4500
案例：和泰國際貿(mào)易公司主要從事大型機械的生產(chǎn)和銷售，為擴大銷售，主要采用賒銷模式，銷售產(chǎn)品的同時全額開具增值稅發(fā)票。但由于收款周期過長，或者購貨方面臨資金壓力，貨款經(jīng)常無法在當(dāng)月一次性收回。2008年7月銷售額150萬元（不含稅），當(dāng)月無法收回銷售款，估計每月可抵扣的進項稅額為5萬元。
分析：如采用直接收款方式，和泰國際貿(mào)易公司既不能及時收回資金，又必須在銷售實現(xiàn)當(dāng)月承擔(dān)此銷售業(yè)務(wù)的銷項稅額150×17%=25.5萬元，顯然會影響到公司的資金周轉(zhuǎn)速度。
如果和泰公司與購貨方達成分期收款協(xié)議，在協(xié)議中注明分5個月收回貨款，每月末之前由購貨方支付貨款30萬元，則公司每月因該項業(yè)務(wù)而產(chǎn)生的銷項稅額為30×17%=5.1萬元。這樣，每個月不僅有30萬元的資金入賬，加速了資金周轉(zhuǎn)，還減少了銷項稅額，一舉兩得。
對于和泰來講，可以按照此模式，合理安排每月的采購金額和收款金額，使得按收款金額計算得銷項稅額與可抵扣的進項稅額接近，從而增值稅額降到最低！
政策規(guī)定稅法規(guī)定，采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，納稅義務(wù)發(fā)生時間均為收到銷售額或取得索取銷售額的憑據(jù)，并將提貨單交給買方的當(dāng)天；采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為按合同約定的收款日期的當(dāng)天。
特別提示：采用適當(dāng)?shù)姆制谑湛罘绞?，不僅可以獲得稅收和資金周轉(zhuǎn)方面的好處，而且能夠使一些潛在的、因資金緊張而無法進行交易的業(yè)務(wù)得以實現(xiàn)，從而增加公司的業(yè)務(wù)。因此，公司可以在不產(chǎn)生過多壞賬的情況下，積極采用這種方式。
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