直播課程
　　努力就能成功，堅(jiān)持確保勝利。高頓網(wǎng)校為考生準(zhǔn)備了史上最全的會(huì)計(jì)職稱考試備考指南，助您一臂之力，了解詳情》
　　企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，以房地產(chǎn)的最后權(quán)利歸屬為標(biāo)準(zhǔn)可以分為以房地產(chǎn)作為實(shí)物投資于被投資公司和以房地產(chǎn)為對(duì)價(jià)交換其他公司持有被投資公司股權(quán)，以持有股權(quán)的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)可以分為為設(shè)立公司投入房地產(chǎn)和以房地產(chǎn)作為增資投資于被投資公司。以房地產(chǎn)對(duì)外投資，涉及法律、會(huì)計(jì)和稅務(wù)等方面的諸多問(wèn)題，本文擬從此三方面的相關(guān)實(shí)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行分析，供業(yè)內(nèi)人士參考。
　　一、房地產(chǎn)對(duì)外投資法律處理
　　企業(yè)以房地產(chǎn)投資于被投資公司，屬于《公司法》第27條、第83條規(guī)定的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資。對(duì)于房地產(chǎn)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資，根據(jù)公司法的規(guī)定須滿足三個(gè)幾個(gè)條件：非貨幣財(cái)產(chǎn)可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓；須進(jìn)行評(píng)估；不得高出公司注冊(cè)資本的70%。在實(shí)務(wù)操作中，除滿足上述三個(gè)條件外，還應(yīng)注意處理如下一些要求和規(guī)定。
　　1、房地產(chǎn)必須能為被投資公司所用
　　國(guó)家工商總局1999年發(fā)布《關(guān)于企業(yè)登記管理若干問(wèn)題的執(zhí)行意見(jiàn)》第四條要求“股東以實(shí)物折價(jià)入股的，其出資應(yīng)當(dāng)是能夠作為資本直接用于該公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的物品……股東以不能用于所設(shè)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物品出資的，登記機(jī)關(guān)不予核準(zhǔn)”。因此，股東以房地產(chǎn)對(duì)外投資，如果不能為被投資公司所用，比如股東以廠房投資貿(mào)易公司，貿(mào)易公司并不從事生產(chǎn)制造活動(dòng)，廠房不能為其所用，則很難獲得登記機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)。
　　2、出資人需保證對(duì)出資房地產(chǎn)擁有處分權(quán)
　　如果出資人對(duì)作為出資的房地產(chǎn)并不擁有處分權(quán)，根據(jù)*6人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)公司法〉若干問(wèn)題的規(guī)定（三）》（以下簡(jiǎn)稱“公司法司法解釋三”）第7條和物權(quán)法第106條，只要作為出資的房地產(chǎn)出資行為符合物權(quán)法規(guī)定的善意取得條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人已經(jīng)履行出資義務(wù)，公司對(duì)該出資房地產(chǎn)擁有完整的所有權(quán)。
　　此外，投資人還應(yīng)對(duì)作為出資的房地產(chǎn)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，保證出資行為完成后被投資企業(yè)對(duì)出資房地產(chǎn)擁有完整的所有權(quán)或使用權(quán)，如果出資人系以劃撥的土地使用權(quán)或已經(jīng)設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資的，應(yīng)在合理的期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或解除權(quán)利負(fù)擔(dān)手續(xù)，否則將被認(rèn)為其未依法全面履行出資義務(wù)。
　　3、必須依法評(píng)估
　　財(cái)政部、工商總局在2009年《關(guān)于加強(qiáng)以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的評(píng)估管理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)企[2009]46號(hào)）中要求，股東以非貨幣性資產(chǎn)出資或已經(jīng)作為出資的非貨幣性資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的，必須委托法定資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如果出資時(shí)未依法評(píng)估，根據(jù)公司法司法解釋三，公司、其他股東、債權(quán)人可以提起確認(rèn)之訴，起訴要求確認(rèn)出資人未履行出資義務(wù)。法院受理后應(yīng)委托有合法資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，如果評(píng)估價(jià)低于公司章程載明的價(jià)額，應(yīng)認(rèn)定出資人未完全履行出資義務(wù)。實(shí)際操作過(guò)程中，如果股東以房地產(chǎn)作價(jià)出資，在辦理注冊(cè)資本登記程序時(shí)，工商注冊(cè)機(jī)關(guān)通常需要公司提交出資人以實(shí)物出資的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告，否則工商注冊(cè)機(jī)關(guān)不會(huì)受理注冊(cè)申請(qǐng)材料。
　　4、不得虛增房地產(chǎn)價(jià)值
　　作為出資的房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值應(yīng)與公司章程所定價(jià)額相符，如果實(shí)際價(jià)格顯著低于公司章程所定價(jià)額，根據(jù)《公司法》第31條、《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第20條規(guī)定，出資股東應(yīng)以其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足差額，設(shè)立時(shí)的其他股東承擔(dān)連帶責(zé)任，同時(shí)還需要對(duì)原出資房地產(chǎn)重新評(píng)估作價(jià)并重新進(jìn)行驗(yàn)資。但是，由于市場(chǎng)變化或客觀原因?qū)е路康禺a(chǎn)貶值的，公司法司法解釋三并不認(rèn)為其屬于出資不到位的情形，不會(huì)要求出資人承擔(dān)不足出資的責(zé)任。
　　5、必須辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)并實(shí)際交付使用
　　根據(jù)《公司法》第28條，股東以房地產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。為此，國(guó)家工商總局2005年發(fā)布《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》（國(guó)家工商總局令（2005）第22號(hào)）明確，在公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時(shí)間繳納出資，屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本的變更登記。未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，將直接影響出資人作為股東的權(quán)利。
　　此外，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后還應(yīng)及時(shí)交付房屋給被投資公司使用。根據(jù)公司法司法解釋三，如果先交付房屋，但未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，如果在合理的時(shí)間內(nèi)辦理完成，出資人可以要求從房地產(chǎn)實(shí)際交付公司使用之日起享有股東權(quán)利。但是，如果僅辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但未實(shí)際將房地產(chǎn)交付被投資公司使用，出資人在未交付前就不得享有公司股東的相應(yīng)權(quán)利。
　　二、房地產(chǎn)對(duì)外投資的會(huì)計(jì)處理
　　房地產(chǎn)包括房屋和土地使用權(quán)，在會(huì)計(jì)上按照不同的資產(chǎn)進(jìn)行處理，其中房屋屬于固定資產(chǎn)，土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，如果是外購(gòu)房屋且不能合理分割土地和地上建筑物的，全部作為固定資產(chǎn)核算。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于開發(fā)對(duì)外出售的房產(chǎn)，相應(yīng)地土地使用權(quán)并入房產(chǎn)成本且作為存貨核算。
　　企業(yè)以其擁有或控制的房地產(chǎn)對(duì)外投資，在會(huì)計(jì)處理上涉及固定資產(chǎn)（建筑物）或無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）資產(chǎn)處置、非貨幣性資產(chǎn)交換、長(zhǎng)期股權(quán)投資、企業(yè)合并等方面的會(huì)計(jì)處理。
　　房地產(chǎn)對(duì)外投資，取得被投資公司的股權(quán)，除非以交易性金融資產(chǎn)或可供出售金融資產(chǎn)核算，通常都是作為長(zhǎng)期股權(quán)核算。對(duì)于以房地產(chǎn)對(duì)外投資形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，根據(jù)對(duì)被投資對(duì)象是否與投資方合并形成一個(gè)報(bào)告主體分為企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資和非企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其中企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資根據(jù)參與合并各方前后是否同一方或相同的多方最終控制分為同一控制的企業(yè)合并和非同一控制的企業(yè)合并；非企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資包括投資者直接投入或通過(guò)非貨幣性資產(chǎn)交換取得長(zhǎng)期股權(quán)投資等。
　?。ㄒ唬┢髽I(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資
　　1、同一控制下企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資
　　合并方以房地產(chǎn)作為合并對(duì)價(jià)取得長(zhǎng)期股權(quán)投資的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本，該成本與房地產(chǎn)之間的差額應(yīng)當(dāng)按順序調(diào)整資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn)，其會(huì)計(jì)核算如下：
　　a、房屋
　　借：固定資產(chǎn)清理
　　累計(jì)折舊
　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　貸：固定資產(chǎn)
　　借：固定資產(chǎn)清理
　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
　　借：長(zhǎng)期股權(quán)投資（被投資方所有者權(quán)益賬面價(jià)值對(duì)應(yīng)股權(quán)比例份額）
　　資本公積
　　盈余公積
　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)
　　貸：固定資產(chǎn)清理
　　b、土地使用權(quán)
　　借：長(zhǎng)期股權(quán)投資
　　累計(jì)攤銷
　　無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　資本公積
　　盈余公積
　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)
　　貸：無(wú)形資產(chǎn)
　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
　　小編寄語(yǔ)：一個(gè)人幾乎可以在任何他懷有無(wú)限熱忱的事情上成功。
　　高頓網(wǎng)校溫馨提示：高頓網(wǎng)校為您提供權(quán)威、專業(yè)的初級(jí)實(shí)務(wù)、高級(jí)實(shí)務(wù)、稅務(wù)處理、技能拓展、全面會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)等資訊。在線會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)試題，每天免費(fèi)直播上課，更多精品網(wǎng)課免費(fèi)試聽(tīng)。高頓網(wǎng)校會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)頻道為大家提供大量的會(huì)計(jì)入門基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員非常有參考價(jià)值。
會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)精彩推薦：2015年初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)知識(shí)詳解會(huì)計(jì)人必看知識(shí)！如何做會(huì)計(jì)報(bào)表財(cái)會(huì)專家解讀：會(huì)計(jì)電算化