物業(yè)管理是指對居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務實施社會化、專業(yè)化的管理活動。物業(yè)管理企業(yè)是指為物業(yè)產權人、使用人提供社會化、專業(yè)化、市場化、規(guī)范化百勺服務與管理的經營企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產開發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展而產生的新興行業(yè)，是房地產開發(fā)企業(yè)在經營管理領域的延伸，是市場經濟模式下的經營型管理企業(yè)。
 
　　一、物業(yè)管理企業(yè)的經營方式
　　物業(yè)管理企業(yè)的經營十分廣泛，一般涉及基建、施工、房地產、餐飲、商業(yè)、維修、養(yǎng)護、服務等領域。目前，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務范圍和管理模式都尚未固定，還要隨著市場經濟的發(fā)展實踐而不斷完善。一般認為，物業(yè)管理企業(yè)的管理模式有管理型物業(yè)管理模式和綜合性物業(yè)管理模式兩種，業(yè)務范圍有委托服務業(yè)務和自主經營業(yè)務兩種。
　　1.管理型物業(yè)管理模式
　　管理型物業(yè)管理模式是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產權人的委托，對居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務提供專業(yè)化、規(guī)范化的服務與管理。在這種管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)主要經營的是委托服務業(yè)務，一般不具備物業(yè)市場自主經營和開發(fā)的權力。物業(yè)管理企業(yè)的全部經營活動僅僅是滿足其生存的需要，目的是實現(xiàn)簡單社會再生產。
　　2.綜合性物業(yè)管理模式
　　綜合性物業(yè)管理模式是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產權人的委托，為物業(yè)產權人、使用人提供社會化、專業(yè)化、市場化、規(guī)范化的服務與管理。在這種管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)不僅對居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務提供專業(yè)化、規(guī)范化的服務與管理，而且還對受托物業(yè)的其他經濟資源按照社會和市場需要進行整體開發(fā)和自主經營。物業(yè)管理企業(yè)不僅要提高生存能力，還要擴大企業(yè)規(guī)模，為物業(yè)產權人創(chuàng)造*5的經濟效益，為物業(yè)使用人提供更優(yōu)質的服務。
 
　　二、物業(yè)管理企業(yè)會計核算的特點
　　由于物業(yè)管理企業(yè)是從房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展出來的一個新興的行業(yè)，其會計核算主要依據《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》，在此基礎上按照《企業(yè)會計制度》、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定(試行)》的規(guī)定，進行會計核算。
　　物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產權人的委托，對居住小區(qū)房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務進行管理時，應根據不同情況分別進行會計處理：物業(yè)產權人作為投資的資產，借記“固定資產”等科目，貸記“實收資本”科目;業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人委托代管的資產，應根據委托協(xié)議建立“委托管理資產會計備查賬簿”，詳細登記物業(yè)產權人委托的財產數量、金額等內容。
　　物業(yè)管理企業(yè)收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金時，借記“現(xiàn)金”或“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時，經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程的，實際發(fā)生工程支出時，借記“在建工程——物業(yè)工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品或庫存材料”等科目;工程完工，經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人驗收，借記“代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)大修收入”科目;同時，結轉完工工程成本時，借記“主營業(yè)務成本——物業(yè)大修成本”科目，貸記“在建工程——物業(yè)工程”科目。外單位承接大修、更新、改造工程的，工程經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人同意付款時，借記“代管基金”科目，貸記“銀行存款”科目。
　　物業(yè)管理企業(yè)有償使用產權屬于全體業(yè)主的商業(yè)用房和共用設施設備，支付各種使用費用時，應按受益對象，借記“主營業(yè)務成本”、“管理費用”等科目，貸記“代管基金”科目。
　　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動取得各項收入時，借記“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“應收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”、“其他業(yè)務收入”科目及“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經營收入”、“物業(yè)大修收入”等明細科目。在每個會計期間結束時，應按稅法規(guī)定計算應納稅金，借記“主營業(yè)務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金”、“其他應交款”等科目;交納稅金時，借記“應交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。
　　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計人成本、費用。在物業(yè)管理活動中發(fā)生的直接人工費、直接材料費和間接費用等，應借記“營業(yè)成本”、“營業(yè)間接費用”等科目，貸記“應付工資”、“庫存商品”等科目;計入“營業(yè)間接費用”科目的間接費用，期末應采取一定的分配方法，計入“營業(yè)成本”科目。在管理和服務過程中發(fā)生的各種期間費用，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品”、“應付工資”等科目。
　　物業(yè)管理企業(yè)應于每個會計期間結束時進行財務成果核算，將各項收入結轉到本年利潤，借記“主營業(yè)務收入”、“其他業(yè)務收入”、“投資收益”、“營業(yè)外收入”等科目，貸記“本年利潤”科目;將各項支出結轉到本年利潤，借記“本年利潤”科目，貸記“主營業(yè)務成本”、“主營業(yè)務稅金及附加”、“營業(yè)成本”、“其他業(yè)務支出”、“管理費用”、“財務費用”、“營業(yè)外支出”等科目。計算出會計期間的利潤總額，計算出應納所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應交稅金”科目;結轉所得稅時，借記“本年利潤”科目，貸記“所得稅”科目;交納所得稅時，借記“應交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。
　　物業(yè)管理企業(yè)應于每個會計期間結束時，根據會計賬簿記錄編制財務會計報告。財務會計報告應報送業(yè)主委員會、物業(yè)產權人及其他有關部門。
 
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