個(gè)人將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人，以及個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房產(chǎn)涉及的稅收問(wèn)題，因涉及個(gè)人的切身利益一直以來(lái)備受關(guān)注。但對(duì)于房產(chǎn)贈(zèng)與具體要繳哪些稅，怎么繳，很多納稅人并不太清楚。為此，筆者結(jié)合現(xiàn)行相關(guān)政策對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行歸納總結(jié)，供納稅人參考使用。
　　一、各稅種相關(guān)政策分析
　　一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與他人房產(chǎn)涉及到營(yíng)業(yè)稅及其附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅以及印花稅。下面分別就這些稅種進(jìn)行分析。
　?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅及其附加
　　按照2009年1月1日起實(shí)施的《營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第五條*9款規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對(duì)單位無(wú)償贈(zèng)送視同應(yīng)稅行為征收營(yíng)業(yè)稅的處理原則，個(gè)人也被納入其中，而且把土地使用權(quán)也納入其中。
　　但我們也注意到，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)）文件的規(guī)定，符合繼承、遺產(chǎn)處分及其他無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況并提交相關(guān)資料的，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，可免納營(yíng)業(yè)稅。而前不久剛剛下發(fā)的，自2009年1月1日起執(zhí)行的《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買(mǎi)賣(mài)等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]111號(hào)），對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)暫免征收營(yíng)業(yè)稅的情形作了如下限定：（一）離婚財(cái)產(chǎn)分割；（二）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
　　從上述規(guī)定可以看出，財(cái)稅[2009]111號(hào)對(duì)免稅的情形進(jìn)行了限定，國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)文件的免稅優(yōu)惠條件就不適用了。
　　除了上述規(guī)定外，對(duì)于應(yīng)稅的其他情形，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱(chēng)價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：
　?。ㄒ唬┌醇{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
　?。ǘ┌雌渌{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
　　（三）按下列公式核定：
　　營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）
　　公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。
　　第二十五條第三款規(guī)定納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱(chēng)將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
　?。ǘ┩恋卦鲋刀?/strong>
　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條：“條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”
　　因此，個(gè)人以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
　　（三）個(gè)人所得稅
　　按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與他人房產(chǎn)也可以享受免繳個(gè)稅的優(yōu)惠。根據(jù)2009年5月25日起執(zhí)行的財(cái)稅[2009]78號(hào)文件規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方均不征收個(gè)人所得稅：
　?。ㄒ唬┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　　（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
　?。ㄈ┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
　　除上述免稅情形外，其他應(yīng)稅情形的贈(zèng)與，區(qū)分以下兩項(xiàng)行為進(jìn)行處理：
　　一是受贈(zèng)時(shí)，在財(cái)稅[2009]78號(hào)下發(fā)之前，對(duì)其他情形的受贈(zèng)行為是否繳納個(gè)人所得稅沒(méi)有明確的規(guī)定，因個(gè)人所得稅是列舉式的稅目，因受贈(zèng)所得不屬于十大稅目中的所得，亦未在國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得的相關(guān)文件中進(jìn)行規(guī)范，因此，在2009年5月25日之前是不征收個(gè)人所得稅的。但2009年5月25日起，根據(jù)財(cái)稅[2009]78號(hào)文件的規(guī)定，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%.具體應(yīng)納稅所得額為：房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
　　二是對(duì)受贈(zèng)后再行轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，也要區(qū)分不同的年度來(lái)處理，2006年9月14日下發(fā)的國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)文件曾經(jīng)規(guī)定：“受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。”因該規(guī)定沒(méi)有扣除財(cái)產(chǎn)原值，不符合《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第二十二條：“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，計(jì)算納稅。”的規(guī)定，2009年5月25日起財(cái)稅[2009]78號(hào)文件對(duì)此做出如下修改：以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
　　對(duì)于上述兩項(xiàng)所得，如果受贈(zèng)時(shí)贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值，以及再行轉(zhuǎn)讓時(shí)轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。
　　這里提醒納稅人，還需要注意離婚析產(chǎn)個(gè)稅的特殊處理。
　　析產(chǎn)又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)分析，是指財(cái)產(chǎn)共有人通過(guò)協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同財(cái)產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。析產(chǎn)一般發(fā)生在大家庭分家或者夫妻離婚時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的處理中。
　　2009年8月17日下發(fā)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]121號(hào)）文件，對(duì)近年來(lái)非常熱門(mén)且爭(zhēng)議頗多的關(guān)于“個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋的征稅問(wèn)題”做出明確的規(guī)定：
　?。?）通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。
　?。?）再轉(zhuǎn)讓時(shí)，允許扣除其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用納個(gè)人所得稅，其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值，為房屋初次購(gòu)置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)的比例。
　?。?）若符合家庭生活自用五年以上*10住房的，可以申請(qǐng)免征個(gè)人所得稅。該規(guī)定《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）已有規(guī)定：“自用5年以上”，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。
　　在執(zhí)行上述政策中，納稅人還需要理解以下幾個(gè)具體問(wèn)題的界定：
　　（1）購(gòu)置時(shí)間為：分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，房產(chǎn)權(quán)證上注明的日期，或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，即指填發(fā)日期。同時(shí)出具且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。
　　根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。
　?。?）轉(zhuǎn)讓時(shí)間為：以銷(xiāo)售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。
　?。?）購(gòu)房?jī)r(jià)格：按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。
　?。?）“家庭*10生活用房”：是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
　?。ㄋ模┢醵悺⒂』ǘ?/strong>
　　關(guān)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)文件作了明確的規(guī)定：“對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋‘個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與’印章，在《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極與房管部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取房管部門(mén)對(duì)持有加蓋”個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與“印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋”個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與“印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。
　　此外，根據(jù)《契稅暫行條例》第二條第四款的規(guī)定，房屋贈(zèng)與行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)納契稅，稅率為3-5%，計(jì)稅依據(jù)為，房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為，取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。
　　根據(jù)《印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)贈(zèng)與所產(chǎn)的書(shū)據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，應(yīng)按萬(wàn)分之五的稅率于書(shū)立時(shí)貼花。但是，根據(jù)《印花稅暫行條例》第四條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書(shū)據(jù)免納印花稅。
　　二、提前了解如何辦理免稅手續(xù)
　　以上就是個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與他人房產(chǎn)所涉及到的各種稅的政策規(guī)定。那么，在實(shí)際操作中，納稅人去稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)事宜時(shí)還應(yīng)注意哪些程序性的規(guī)定呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)前提了解贈(zèng)與雙方辦理免稅手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交哪些資料。主要有以下四類(lèi)：
　?。ㄒ唬┌凑铡秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)）*9條規(guī)定的相關(guān)證明材料；
　?。?）屬于繼承不動(dòng)產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書(shū)”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》（見(jiàn)附件）；
　　（2）屬于遺囑人處分不動(dòng)產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書(shū)”和“遺囑繼承權(quán)公證書(shū)”或“接受遺贈(zèng)公證書(shū)”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；
　?。?）屬于其它情況無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書(shū)”和受贈(zèng)人“接受贈(zèng)與公證書(shū)”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書(shū)”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。
　　上述證明材料必須提交原件。
　　（二）贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；
　?。ㄈ儆诒就ㄖ?9條第（一）項(xiàng)規(guī)定情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的公證書(shū)（原件）或人民法院判決書(shū)（原件）。
　　（四）屬于本通知*9條第（二）項(xiàng)規(guī)定情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(shū)（原件），或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明，或人民法院判決書(shū)（原件）。
　　稅務(wù)機(jī)關(guān)審核贈(zèng)與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫(xiě)正確的，在提交的《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復(fù)印留存，原件退還提交人，同時(shí)辦理營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅不征稅手續(xù)。
　　這里還需要注意的是，對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)屬于免稅情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開(kāi)具發(fā)票。