過(guò)去十年，房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控最密集的行業(yè)，而在土地、信貸、稅收三大政策手段中，稅收調(diào)控政策更為頻密。財(cái)新記者的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，這十年間，僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，其總收入從 2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬(wàn)億元，增幅高達(dá)十倍有余。
　　上屆政府最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，以房地產(chǎn)調(diào)控新政收官，其“轉(zhuǎn)讓所得嚴(yán)格按20%征個(gè)稅”引發(fā)的市場(chǎng)震蕩仍在延續(xù)。既往稅收調(diào)控房地產(chǎn)的結(jié)果表明，不管穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策意愿多么美好，結(jié)果卻難以避免價(jià)升稅漲之實(shí)。
　　近十年來(lái)，中國(guó)財(cái)政資金用于民生的支出規(guī)模增長(zhǎng)很快，但民生改善也是以政府收入的高速增長(zhǎng)為支撐。目前，中國(guó)18個(gè)稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有十個(gè)，其中五個(gè)稅種也涉及其他行業(yè)，包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，另有五個(gè)稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。此外，還有一個(gè)具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)，即教育費(fèi)附加。
　　據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2003年全國(guó)稅收收入為2萬(wàn)億元，2012年為10.06萬(wàn)億元，十年增長(zhǎng)了400%。而來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)稅收總收入增速。
　
　　上述五個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種收入合計(jì)，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1022%。五個(gè)稅種收入合計(jì)占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增長(zhǎng)最快的土地增值稅，從2003年的37.3億元飆升至2012年的2718.8億元，增長(zhǎng)7289%，占全國(guó)稅收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。
　
　　同樣，過(guò)去幾年，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅、印花稅收入，增速都以超過(guò)稅收整體增速的幅度增長(zhǎng)。以上幾個(gè)稅種，財(cái)稅部門沒(méi)有將來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的收入單獨(dú)公布。
　　學(xué)者測(cè)算，若將房地產(chǎn)業(yè)的十個(gè)稅種收入合計(jì)，2012年房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入將超過(guò)1.5萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入的比重超過(guò)15%。近三年，土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過(guò)35%。
　　2003年-2012年的十年間，房地產(chǎn)業(yè)稅收增幅遠(yuǎn)高于總稅收增幅，也遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)漲幅，有兩大原因，一是房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)擴(kuò)大征稅范圍，二是逐步提高稅率水平。具體措施是，政府動(dòng)用多稅種覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，包括土地交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、新房出售、二手房交易等全過(guò)程，對(duì)各環(huán)節(jié)、各交易主體用多稅種交叉疊加征稅，這樣重復(fù)征稅、稅上征稅，是房地產(chǎn)業(yè)稅收超過(guò)總稅收增速的根本原因。
　　除了房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入，土地出讓收入更是地方政府建設(shè)資金的主要來(lái)源。2005年房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始加速上揚(yáng)，地方政府隨之開(kāi)始出讓土地的盛宴，并助推房地產(chǎn)市場(chǎng)直線升溫。
　　2008年-2012年，地方政府土地收入分別為1.04萬(wàn)億元、1.40萬(wàn)億元、2.91萬(wàn)億元、3.32萬(wàn)億元、2.85萬(wàn)億元。近三年，土地出讓收入已相當(dāng)于地方本級(jí)公共財(cái)政收入的50%-60%。
　　在住房建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，除了各種稅收，政府還向房地產(chǎn)商收取各種費(fèi)用，收費(fèi)項(xiàng)目近百項(xiàng)，包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)、市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)等。幾乎所有的政府部門都設(shè)有針對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目，包括規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)防、工商、水利、電力、郵政、環(huán)保、公安、城管，等等。
　　根據(jù)財(cái)政部預(yù)算報(bào)告，僅城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一項(xiàng)，2009年-2011年的數(shù)額分別為337億元、611億元、857億元。其他近百項(xiàng)地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)，多數(shù)混雜在部門收費(fèi)中，公眾難以獲悉具體數(shù)額。
　　依據(jù)現(xiàn)有政府?dāng)?shù)據(jù)大致測(cè)算，政府通過(guò)土地出讓、征稅、收費(fèi)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的收入，已接近5萬(wàn)億元的規(guī)模，可滿足中央政府本級(jí)兩年半的支出需要。2012年，全國(guó)地方政府本級(jí)公共財(cái)政收入為6.1萬(wàn)億元，如此看來(lái)，源自房地產(chǎn)業(yè)的租、稅、費(fèi)收入，成為地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。
　　中國(guó)社科院學(xué)部委員張卓元、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日等多位學(xué)者，近日在接受財(cái)新記者采訪時(shí)提出，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)不能再用提高交易環(huán)節(jié)稅負(fù)的辦法，而是應(yīng)降低房地產(chǎn)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)為在住房保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。
　　對(duì)于房地產(chǎn)稅費(fèi)制度，中央早已確定了降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，在保有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)的目標(biāo)。但多年來(lái)，無(wú)論中央政府還是地方政府，在土地和稅費(fèi)收入猛增的巨大利益誘惑下，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革距既定目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。