財(cái)政部21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份全國(guó)財(cái)政收入9 953億元，比上年同期增加591億元，同比增長(zhǎng)6.3%。地方財(cái)政收入增長(zhǎng)與上月持平，增幅比去年同期有所回落，主要受房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅回落等因素的影響。
　　事實(shí)上，目前跟房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的稅收都受到了各界的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的稅收，除房產(chǎn)稅外，還有土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，等等。
　　近期，天和智庫(kù)(北京)經(jīng)濟(jì)研究所主辦學(xué)術(shù)沙龍，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”、土地增值稅存廢、房地產(chǎn)稅等涉稅問(wèn)題進(jìn)行了專門討論。
　　房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”或于2015年進(jìn)行
　　房地產(chǎn)是中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，也是地方政府最主要的稅收來(lái)源之一。目前，國(guó)家正在研究推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“營(yíng)改增”改革。對(duì)此，有專家表示，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行的情況下再推出“營(yíng)改增”，或許對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是滅頂之災(zāi)。
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅收與財(cái)務(wù)管理系主任、天和智庫(kù)(北京)經(jīng)濟(jì)研究所專委會(huì)委員蔡昌在沙龍討論中指出，“營(yíng)改增”將在房地產(chǎn)行業(yè)和建筑施工行業(yè)推行，既屬于結(jié)構(gòu)性減稅的措施，又是國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其比重之舉，而且也有完善增值稅征收鏈條的考量，應(yīng)該能夠減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)。
　　蔡昌認(rèn)為，目前房地產(chǎn)業(yè)存在著大量重復(fù)征稅的現(xiàn)象。建筑施工企業(yè)買材料時(shí)交的是增值稅，賣的時(shí)候都是交營(yíng)業(yè)稅。買材料進(jìn)項(xiàng)這一塊不能抵扣，房子的價(jià)格包含增值稅，都變成了房子的成本，這個(gè)價(jià)格變成房地產(chǎn)價(jià)值，變成了未來(lái)折舊的基礎(chǔ)，含有很多稅。蔡昌認(rèn)為，如果材料等能抵扣，“營(yíng)改增”之后，建筑施工房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期稅負(fù)應(yīng)該有所下降。
　　蔡昌表示，在房地產(chǎn)行業(yè)及建筑施工企業(yè)中推廣“營(yíng)改增”的過(guò)程，其實(shí)就是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范的過(guò)程。他表示，“營(yíng)改增”的結(jié)果將逼迫建筑施工行業(yè)轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為，建筑施工企業(yè)是會(huì)計(jì)核算、稅收繳納最不規(guī)范的行業(yè)，因?yàn)槿藛T流動(dòng)性大，這些企業(yè)不論采購(gòu)什么原材料，如泥沙、石頭，都不會(huì)索要發(fā)票，從而導(dǎo)致國(guó)家對(duì)這些企業(yè)的征稅很難開展。
　　蔡昌還表示，“營(yíng)改增”對(duì)建筑房地產(chǎn)企業(yè)肯定是一個(gè)促進(jìn)。人們對(duì)此還有很多不同看法，認(rèn)為建筑施工和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)一定會(huì)同時(shí)改，但現(xiàn)在國(guó)家一直沒(méi)有給出一個(gè)明確的時(shí)間表。
　　他表示，“估計(jì)可能不出明年5月就要改了，增值稅改革在‘十二五’期間要完成，從2011年開始算到2015年正好是5年。目前的行業(yè)里只有4個(gè)領(lǐng)域還沒(méi)有推行‘營(yíng)改增’了，一個(gè)是建筑業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)改了，還有一塊是金融保險(xiǎn)業(yè)，只剩這四塊了。”此外，蔡昌還表示，“營(yíng)改增”以后，建筑施工業(yè)的稅率將達(dá)到11%。
　　久益華瑞稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理孫文武則談了“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有稅收整體規(guī)劃的理念。他認(rèn)為，每一次稅收改革都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槎愂崭母飳?duì)企業(yè)影響非常大。
　　孫文武指出，任何一個(gè)行業(yè)的“營(yíng)改增”，都既有空間，又有風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)“營(yíng)改增”前后不做規(guī)劃，就不會(huì)降低稅收成本，反而有可能給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，控制不好會(huì)給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的金額比較大，收入比較高，抵扣項(xiàng)目比較多，如果能在“營(yíng)改增”之前就做好籌劃，其合理避稅空間還是比較大的。孫文武建議，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)“營(yíng)改增”之前一定要做好規(guī)劃，做好準(zhǔn)備。
　　孫文武還認(rèn)為，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較特殊，一般現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的服務(wù)期限比較短，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)。所以，增值稅改革會(huì)比較復(fù)雜。假如房地產(chǎn)行業(yè)從2015年1月1日實(shí)施“營(yíng)改增”，而此類企業(yè)的在建項(xiàng)目如果還沒(méi)有賣，那么其增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅就不可能抵扣。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)還不是一般納稅人，所以都不能抵扣。
　　孫文武還談及了房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的稅率問(wèn)題。他表示，現(xiàn)在很多人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的稅率是11%或者17%，“我個(gè)人認(rèn)為11%可能性比較大，因?yàn)?7%對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響太大了。”他解釋說(shuō)，如果將稅率定為17%，就要實(shí)現(xiàn)完整的抵扣項(xiàng)目，除了土地還有其他成本， 包括廣告、咨詢等，抵扣不了，或抵扣較少，“我認(rèn)為17%高一些。”
　　他進(jìn)一步表示，不管稅率是11%，還是17%，“營(yíng)改增”之前如果房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完了但沒(méi)有賣，其售價(jià)都將會(huì)大幅度提高，而且會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收與公共政策研究中心主任、天和智庫(kù)(北京)經(jīng)濟(jì)研究所專委會(huì)委員汪昊在學(xué)術(shù)沙龍中介紹，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)是繳營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)了很多商品，里面所含的增值稅是不能抵扣的。而“營(yíng)改增”后，未來(lái)就可以進(jìn)行抵扣。他認(rèn)為，“營(yíng)改增”對(duì)于提高經(jīng)濟(jì)效率有很大好處，非常必要。
　　汪昊表示，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”是一個(gè)大的改革，這項(xiàng)改革直接和房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)息息相關(guān)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”將會(huì)是一個(gè)很漫長(zhǎng)的過(guò)程。
　　哪些房地產(chǎn)項(xiàng)目最有可能開征房地產(chǎn)稅?
　　從2012年開始，房地產(chǎn)稅一直廣受關(guān)注。蔡昌認(rèn)為，建立中國(guó)房地產(chǎn)稅制就是要把房產(chǎn)稅和土地使用稅合二為一。事實(shí)上，我國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)這一塊已經(jīng)征收了房地產(chǎn)稅。
　　目前，我國(guó)對(duì)個(gè)人住房的房地產(chǎn)稅還只是在上海及重慶進(jìn)行試點(diǎn)。對(duì)于下一步房地產(chǎn)稅的走勢(shì)，蔡昌也有自己的觀點(diǎn)。他向記者分析了未來(lái)*8可能開征的房地產(chǎn)稅的若干類型。
　　他認(rèn)為，*9類是企事業(yè)單位、商業(yè)機(jī)構(gòu)使用的房地產(chǎn)將被納入房地產(chǎn)稅征收范圍。“比如說(shuō)銀行，現(xiàn)在是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，是一種商業(yè)機(jī)構(gòu)，不能說(shuō)你有政府的背景，就不征房地產(chǎn)稅。只有那些公益性質(zhì)的房地產(chǎn)，比如博物館、公園等，不征房地產(chǎn)稅。”
　　第二類是經(jīng)濟(jì)適用房等永久居住房，“雖然經(jīng)濟(jì)適用房不能隨便往外賣，但如果一代一代都住在這兒，這樣的房子也會(huì)征收房地產(chǎn)稅。”
　　還有一類目前爭(zhēng)議比較大的，就是小產(chǎn)權(quán)房。“小產(chǎn)權(quán)房，包括一些城中村，也應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅，如果這一塊再不征稅，就會(huì)造成社會(huì)不公平。”
　　第四類，是那些有期限的房地產(chǎn)物業(yè)。“比如，那些有20年、30年、40年或50年使用期限的房產(chǎn)物業(yè)，如果到期之后還繼續(xù)使用，就應(yīng)該交房地產(chǎn)稅。”
　　還有一種情況是，目前在老城區(qū)的新增房產(chǎn)，這也應(yīng)該交納房地產(chǎn)稅。
　　蔡昌介紹，對(duì)于征收房地產(chǎn)稅，還有一個(gè)問(wèn)題需要明確。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為固定資產(chǎn)，如果其使用超過(guò)了25年到30年，就屬于危房，“這時(shí)你征不征房產(chǎn)稅呢?而如果房子最近要拆遷了，要改造了，怎么辦?該如何界定?在使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該考慮房地產(chǎn)已經(jīng)存在了多長(zhǎng)時(shí)間。”蔡昌說(shuō)。
　　蔡昌還提出，如果一個(gè)家庭只擁有一套房子，是不是也需要征收房產(chǎn)稅呢?此外還有“低保戶”的老人，他若是有房子，這也需要征房產(chǎn)稅么?他表示，政府及財(cái)稅部門對(duì)于社會(huì)弱勢(shì)群體的房產(chǎn)稅征收應(yīng)有優(yōu)惠。
　　此外，蔡昌也提出了征收房地產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)問(wèn)題。他表示，在目前經(jīng)濟(jì)下行的情況下，房地產(chǎn)稅應(yīng)該緩行，須把握合適的時(shí)間窗口。他同時(shí)指出，房地產(chǎn)業(yè)中還存在著大量被逼無(wú)奈的規(guī)費(fèi)需要清理。
　　土地增值稅該廢除了
　　有專家表示，土地增值稅，一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計(jì)最復(fù)雜、征稅成本*6、稅制最不統(tǒng)一的一個(gè)稅種。
　　財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉曾指出，將加快房產(chǎn)稅立法和改革步伐，減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，清費(fèi)立稅，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。而土地增值稅已成為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)增速最快、金額較高的稅種?？梢哉f(shuō)，土地增值稅是優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的“攔路虎”。因此，理應(yīng)增加房產(chǎn)稅，而弱化或取消土地增值稅。更何況，土地增值稅與所得稅在功能上有重疊之處。
　　蔡昌介紹，目前土地增值稅的稅負(fù)很高，*6稅率可達(dá)60%。同時(shí)，土地增值稅征收的條件也非常嚴(yán)格，要求所有的項(xiàng)目只要列入成本費(fèi)用的一律有發(fā)票，而且發(fā)票必須經(jīng)得起檢驗(yàn)。
　　在國(guó)家稅務(wù)總局正對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面施行土地增值稅匯算清繳的大形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)已大大提高，在實(shí)際中已經(jīng)出現(xiàn)同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于土地增值稅嚴(yán)征管所造成財(cái)務(wù)成本劇增，增加甚至超過(guò)原先土地增值稅稅額的2～6倍。所以，做好土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作尤其重要，而且還可連帶企業(yè)所得稅。
　　有專家表示，目前加強(qiáng)土地增值稅的清算，對(duì)于地方政府而言，有望增加地方土地財(cái)政收入。對(duì)于一些按規(guī)矩辦事的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)之前計(jì)提土地增值稅清算稅款或者積極繳納土地增值稅清算稅款，壓力不大;而那些采取各種規(guī)避手段，不繳或者少繳土地增值稅清算稅款的房企則面臨較大壓力。
　　盡管目前土地增值稅存在著嚴(yán)征管問(wèn)題，但對(duì)于下一步土地增值稅的“存廢”，與會(huì)的專家仍表示，“極有可能廢除”。
　　蔡昌就認(rèn)為，從目前的流通環(huán)節(jié)來(lái)講，現(xiàn)在還在征繳土地增值稅，未來(lái)“營(yíng)改增”改革后，把營(yíng)業(yè)稅廢除了，就全部是增值稅了。但是，土地增值稅和增值稅面臨著重復(fù)，未來(lái)土地增值稅極有可能被廢除。
　　蔡昌說(shuō)，土地增值稅的有效期限會(huì)越來(lái)越短，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)了。
　　此外，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，土地增值稅可以考慮廢除了。楊紅旭表示，分析近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)及項(xiàng)目利潤(rùn)率，就可以知道，當(dāng)時(shí)開征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。
　　短評(píng)：
　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊地位，房地產(chǎn)稅收受到關(guān)注實(shí)屬正常。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也有很多涉稅問(wèn)題，尤其是近來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的“營(yíng)改增”改革、房地產(chǎn)稅的開征、土地增值稅的存廢等，更是廣受關(guān)注。本次天和智庫(kù)的學(xué)術(shù)沙龍中，多位專家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)涉稅問(wèn)題進(jìn)行了專題討論，希望能藉著對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)稅收問(wèn)題的關(guān)注，能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展有助益。