財政部21日發(fā)布的數(shù)據顯示，9月份全國財政收入9 953億元，比上年同期增加591億元，同比增長6.3%。地方財政收入增長與上月持平，增幅比去年同期有所回落，主要受房地產相關稅收增幅回落等因素的影響。
　　事實上，目前跟房地產業(yè)關聯(lián)的稅收都受到了各界的關注。房地產業(yè)的稅收，除房產稅外，還有土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，等等。
　　近期，天和智庫(北京)經濟研究所主辦學術沙龍，對房地產行業(yè)“營改增”、土地增值稅存廢、房地產稅等涉稅問題進行了專門討論。
　　房地產業(yè)“營改增”或于2015年進行
　　房地產是中國支柱產業(yè)，也是地方政府最主要的稅收來源之一。目前，國家正在研究推進房地產業(yè)的“營改增”改革。對此，有專家表示，在當前的經濟下行的情況下再推出“營改增”，或許對房地產業(yè)是滅頂之災。
　　中央財經大學稅務學院稅收與財務管理系主任、天和智庫(北京)經濟研究所專委會委員蔡昌在沙龍討論中指出，“營改增”將在房地產行業(yè)和建筑施工行業(yè)推行，既屬于結構性減稅的措施，又是國家調整產業(yè)結構及其比重之舉，而且也有完善增值稅征收鏈條的考量，應該能夠減輕房地產業(yè)的稅負。
　　蔡昌認為，目前房地產業(yè)存在著大量重復征稅的現(xiàn)象。建筑施工企業(yè)買材料時交的是增值稅，賣的時候都是交營業(yè)稅。買材料進項這一塊不能抵扣，房子的價格包含增值稅，都變成了房子的成本，這個價格變成房地產價值，變成了未來折舊的基礎，含有很多稅。蔡昌認為，如果材料等能抵扣，“營改增”之后，建筑施工房地產企業(yè)的長期稅負應該有所下降。
　　蔡昌表示，在房地產行業(yè)及建筑施工企業(yè)中推廣“營改增”的過程，其實就是中國房地產業(yè)務規(guī)范的過程。他表示，“營改增”的結果將逼迫建筑施工行業(yè)轉型。他認為，建筑施工企業(yè)是會計核算、稅收繳納最不規(guī)范的行業(yè)，因為人員流動性大，這些企業(yè)不論采購什么原材料，如泥沙、石頭，都不會索要發(fā)票，從而導致國家對這些企業(yè)的征稅很難開展。
　　蔡昌還表示，“營改增”對建筑房地產企業(yè)肯定是一個促進。人們對此還有很多不同看法，認為建筑施工和房地產開發(fā)業(yè)一定會同時改，但現(xiàn)在國家一直沒有給出一個明確的時間表。
　　他表示，“估計可能不出明年5月就要改了，增值稅改革在‘十二五’期間要完成，從2011年開始算到2015年正好是5年。目前的行業(yè)里只有4個領域還沒有推行‘營改增’了，一個是建筑業(yè)，一個是房地產業(yè)，一個是傳統(tǒng)服務業(yè)，部分現(xiàn)代服務業(yè)已經改了，還有一塊是金融保險業(yè)，只剩這四塊了。”此外，蔡昌還表示，“營改增”以后，建筑施工業(yè)的稅率將達到11%。
　　久益華瑞稅務師事務所總經理孫文武則談了“營改增”之前，房地產企業(yè)應該有稅收整體規(guī)劃的理念。他認為，每一次稅收改革都會給企業(yè)帶來機遇和風險，因為稅收改革對企業(yè)影響非常大。
　　孫文武指出，任何一個行業(yè)的“營改增”，都既有空間，又有風險，如果企業(yè)“營改增”前后不做規(guī)劃，就不會降低稅收成本，反而有可能給企業(yè)帶來風險，控制不好會給企業(yè)帶來損失。因為房地產開發(fā)企業(yè)涉及的金額比較大，收入比較高，抵扣項目比較多，如果能在“營改增”之前就做好籌劃，其合理避稅空間還是比較大的。孫文武建議，房地產和建筑行業(yè)“營改增”之前一定要做好規(guī)劃，做好準備。
　　孫文武還認為，與現(xiàn)代服務業(yè)相比，房地產開發(fā)企業(yè)比較特殊，一般現(xiàn)代服務業(yè)的服務期限比較短，但是房地產開發(fā)企業(yè)的生產周期比較長。所以，增值稅改革會比較復雜。假如房地產行業(yè)從2015年1月1日實施“營改增”，而此類企業(yè)的在建項目如果還沒有賣，那么其增值稅的進項稅就不可能抵扣。因為房地產企業(yè)還不是一般納稅人，所以都不能抵扣。
　　孫文武還談及了房地產“營改增”的稅率問題。他表示，現(xiàn)在很多人認為房地產企業(yè)“營改增”的稅率是11%或者17%，“我個人認為11%可能性比較大，因為17%對房地產開發(fā)企業(yè)影響太大了。”他解釋說，如果將稅率定為17%，就要實現(xiàn)完整的抵扣項目，除了土地還有其他成本， 包括廣告、咨詢等，抵扣不了，或抵扣較少，“我認為17%高一些。”
　　他進一步表示，不管稅率是11%，還是17%，“營改增”之前如果房地產企業(yè)已經開發(fā)完了但沒有賣，其售價都將會大幅度提高，而且會轉嫁到消費者身上。
　　中央財經大學稅收與公共政策研究中心主任、天和智庫(北京)經濟研究所專委會委員汪昊在學術沙龍中介紹，現(xiàn)在房地產行業(yè)是繳營業(yè)稅，房地產企業(yè)購進了很多商品，里面所含的增值稅是不能抵扣的。而“營改增”后，未來就可以進行抵扣。他認為，“營改增”對于提高經濟效率有很大好處，非常必要。
　　汪昊表示，房地產業(yè)“營改增”是一個大的改革，這項改革直接和房地產企業(yè)稅收負擔息息相關。他認為，房地產業(yè)“營改增”將會是一個很漫長的過程。
　　哪些房地產項目最有可能開征房地產稅?
　　從2012年開始，房地產稅一直廣受關注。蔡昌認為，建立中國房地產稅制就是要把房產稅和土地使用稅合二為一。事實上，我國在商業(yè)地產這一塊已經征收了房地產稅。
　　目前，我國對個人住房的房地產稅還只是在上海及重慶進行試點。對于下一步房地產稅的走勢，蔡昌也有自己的觀點。他向記者分析了未來*8可能開征的房地產稅的若干類型。
　　他認為，*9類是企事業(yè)單位、商業(yè)機構使用的房地產將被納入房地產稅征收范圍。“比如說銀行，現(xiàn)在是經營性企業(yè)，是一種商業(yè)機構，不能說你有政府的背景，就不征房地產稅。只有那些公益性質的房地產，比如博物館、公園等，不征房地產稅。”
　　第二類是經濟適用房等永久居住房，“雖然經濟適用房不能隨便往外賣，但如果一代一代都住在這兒，這樣的房子也會征收房地產稅。”
　　還有一類目前爭議比較大的，就是小產權房。“小產權房，包括一些城中村，也應該征收房地產稅，如果這一塊再不征稅，就會造成社會不公平。”
　　第四類，是那些有期限的房地產物業(yè)。“比如，那些有20年、30年、40年或50年使用期限的房產物業(yè)，如果到期之后還繼續(xù)使用，就應該交房地產稅。”
　　還有一種情況是，目前在老城區(qū)的新增房產，這也應該交納房地產稅。
　　蔡昌介紹，對于征收房地產稅，還有一個問題需要明確。因為房地產作為固定資產，如果其使用超過了25年到30年，就屬于危房，“這時你征不征房產稅呢?而如果房子最近要拆遷了，要改造了，怎么辦?該如何界定?在使用期限內，房地產稅的稅率應該考慮房地產已經存在了多長時間。”蔡昌說。
　　蔡昌還提出，如果一個家庭只擁有一套房子，是不是也需要征收房產稅呢?此外還有“低保戶”的老人，他若是有房子，這也需要征房產稅么?他表示，政府及財稅部門對于社會弱勢群體的房產稅征收應有優(yōu)惠。
　　此外，蔡昌也提出了征收房地產稅的時機問題。他表示，在目前經濟下行的情況下，房地產稅應該緩行，須把握合適的時間窗口。他同時指出，房地產業(yè)中還存在著大量被逼無奈的規(guī)費需要清理。
　　土地增值稅該廢除了
　　有專家表示，土地增值稅，一直是房地產稅收體系中，稅種設計最復雜、征稅成本*6、稅制最不統(tǒng)一的一個稅種。
　　財政部長樓繼偉曾指出，將加快房產稅立法和改革步伐，減少房產建設和交易環(huán)節(jié)稅費，清費立稅，增加房產保有環(huán)節(jié)的稅收。而土地增值稅已成為房地產交易環(huán)節(jié)增速最快、金額較高的稅種?？梢哉f，土地增值稅是優(yōu)化房地產稅收結構的“攔路虎”。因此，理應增加房產稅，而弱化或取消土地增值稅。更何況，土地增值稅與所得稅在功能上有重疊之處。
　　蔡昌介紹，目前土地增值稅的稅負很高，*6稅率可達60%。同時，土地增值稅征收的條件也非常嚴格，要求所有的項目只要列入成本費用的一律有發(fā)票，而且發(fā)票必須經得起檢驗。
　　在國家稅務總局正對房地產企業(yè)全面施行土地增值稅匯算清繳的大形勢下，房地產企業(yè)的土地增值稅的稅負已大大提高，在實際中已經出現(xiàn)同一個房地產項目中，由于土地增值稅嚴征管所造成財務成本劇增，增加甚至超過原先土地增值稅稅額的2～6倍。所以，做好土地增值稅的稅務籌劃工作尤其重要，而且還可連帶企業(yè)所得稅。
　　有專家表示，目前加強土地增值稅的清算，對于地方政府而言，有望增加地方土地財政收入。對于一些按規(guī)矩辦事的開發(fā)商來說，通過之前計提土地增值稅清算稅款或者積極繳納土地增值稅清算稅款，壓力不大;而那些采取各種規(guī)避手段，不繳或者少繳土地增值稅清算稅款的房企則面臨較大壓力。
　　盡管目前土地增值稅存在著嚴征管問題，但對于下一步土地增值稅的“存廢”，與會的專家仍表示，“極有可能廢除”。
　　蔡昌就認為，從目前的流通環(huán)節(jié)來講，現(xiàn)在還在征繳土地增值稅，未來“營改增”改革后，把營業(yè)稅廢除了，就全部是增值稅了。但是，土地增值稅和增值稅面臨著重復，未來土地增值稅極有可能被廢除。
　　蔡昌說，土地增值稅的有效期限會越來越短，應該說現(xiàn)在已經進入倒計時了。
　　此外，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，土地增值稅可以考慮廢除了。楊紅旭表示，分析近幾年的房地產市場形態(tài)及項目利潤率，就可以知道，當時開征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。
　　短評：
　　由于房地產行業(yè)的特殊地位，房地產稅收受到關注實屬正常。同時，房地產業(yè)也有很多涉稅問題，尤其是近來房地產業(yè)的“營改增”改革、房地產稅的開征、土地增值稅的存廢等，更是廣受關注。本次天和智庫的學術沙龍中，多位專家對房地產業(yè)涉稅問題進行了專題討論，希望能藉著對于房地產業(yè)稅收問題的關注，能對房地產行業(yè)本身的發(fā)展有助益。