張家口會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司案例

　　一、案件背景情況

　　1、案件來(lái)源

　　本案件為房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)檢查案件。

　　2、納稅人基本情況

　　被查企業(yè)成立于2xxx年5x月xx日，注冊(cè)資本為xxxx萬(wàn)人民幣，出資比例為A某出資700萬(wàn)人民幣占11.67%、TT有限公司出資1300萬(wàn)元人民幣占21.67%、FF經(jīng)貿(mào)有限公司出資900萬(wàn)元人民幣占15%、北京MM科貿(mào)有限公司出資40萬(wàn)元人民幣占0.66%、北京HH置業(yè)有限公司出資3060萬(wàn)人民幣占51%。法人代表：Y某，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：Z某。經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；對(duì)自有房屋的物業(yè)管理；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)（不含中介）；銷(xiāo)售金屬材料、建筑材料、五金交電化工（不含易制毒制品）。注冊(cè)地點(diǎn)：北京市。

　　二、檢查過(guò)程及采取的方法

　　1、檢查預(yù)案

　　檢查組接到案件后，進(jìn)行了相關(guān)預(yù)案，通過(guò)查閱其征管系統(tǒng)及發(fā)票系統(tǒng)和相關(guān)的文件資料對(duì)案件進(jìn)行了初步的評(píng)估判斷，并重點(diǎn)對(duì)其企業(yè)所得稅的結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入情況進(jìn)行了政策法規(guī)的查詢(xún)和匯總。

　　三、 項(xiàng)目情況

　　被查企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)“HHHH”，位于DD區(qū)，項(xiàng)目類(lèi)型：住宅、配套、車(chē)庫(kù)，占地面積13,225.34平方米，總建筑面積74,783.40平方米，其中地上建筑面積53,767.00平方米，地下建筑面積21,016.40平方米。項(xiàng)目分1號(hào)樓（北樓）、2號(hào)樓（南樓）、配套公建及車(chē)庫(kù)三部分，共有房屋306套，車(chē)庫(kù)334個(gè)。2009年7月取得《商品房預(yù)售許可證》（京房售證字[2xxx]xxx號(hào)）批準(zhǔn)總可銷(xiāo)售面積56,338.53平方米。

　　四、違法事實(shí)及處理結(jié)果：

　?。ㄒ唬┻`法事實(shí)：

　　1、房產(chǎn)稅檢查情況

　　被查企業(yè)辦公場(chǎng)所為租賃“中國(guó)GGGG有限公司”的房屋，未發(fā)現(xiàn)自用房屋的情況。但檢查期間存在車(chē)庫(kù)出租的情況，檢查期間出租建筑面積874.32平方米。被查企業(yè)于2009年9月開(kāi)始陸續(xù)簽訂車(chē)庫(kù)出租合同，應(yīng)于次月起在2010年4月征期進(jìn)行繳納。截止2010年3月底，被查企業(yè)賬面實(shí)際完成投資額544,656,494.76元，總建筑面積74,783.40平方米，計(jì)算應(yīng)繳納房產(chǎn)稅26,744.67元，已繳納房產(chǎn)稅0.00元，少繳納房產(chǎn)稅26,744.67元。

　　2、企業(yè)所得稅檢查情況

　　被查企業(yè)2008年度企業(yè)所得稅以未完工產(chǎn)品按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，2009年9月取得驗(yàn)收備案，2009年度企業(yè)所得稅按完工產(chǎn)品計(jì)算企業(yè)所得稅。

　　被查企業(yè)2008年度預(yù)售收入9,947,687元，預(yù)計(jì)毛利率20%，預(yù)計(jì)毛利額1,989,537.40元，管理費(fèi)用1,280,173.82元，銷(xiāo)售費(fèi)用2,468,525.60元，財(cái)務(wù)費(fèi)用620.41元，期間費(fèi)用合計(jì)3,749,319.83元，營(yíng)業(yè)稅金及附加547,122.79元，土地增值稅99,476.87元，應(yīng)納稅所得額為負(fù)2,406,382.09元。被查企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際列支350,114.18元，允許稅前列支49,738.44元，超標(biāo)列支300,375.74元，調(diào)增應(yīng)納稅所得額300,375.74元，調(diào)整后，被查企業(yè)2008年度虧損2,106,006.35元。

　　2009年度企業(yè)所得稅按完工產(chǎn)品計(jì)算繳納，可銷(xiāo)售面積56,338.53平方米，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積36,792.89平方米，2009年度已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入640,404,702.10元。2009年度成本對(duì)象總成本524,603,312.20元，另根據(jù)2006年被查企業(yè)與北京市KKKK有限公司簽訂的《拆遷補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，被查企業(yè)分別在2010、2011年取得北京KKKK有限公司開(kāi)具發(fā)票286,000,000元，據(jù)此計(jì)算可售面積單位成本14,388.08元，已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本529,379,067.92元。管理費(fèi)用3,062,296.83元，銷(xiāo)售費(fèi)用12,548,207.44元，財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)38,656.05元，期間費(fèi)用合計(jì)15,571,848.22元，營(yíng)業(yè)稅金及附加35,225,169.22元，土地增值稅6,404,047.02元，營(yíng)業(yè)外收入476,530.46元，應(yīng)納稅所得額為53,348,039.26元。營(yíng)業(yè)招待費(fèi)、個(gè)人通訊費(fèi)超標(biāo)列支215,332.32元，調(diào)增215,332.32元，彌補(bǔ)以前年度虧損5,888,589.59元，最終應(yīng)納稅所得額47,674,781.99元，應(yīng)繳企業(yè)所得稅11,918,695.50元，已繳企業(yè)所得稅8,249,712.82元，少繳企業(yè)所得稅3,668,982.68元。

　　3、發(fā)票檢查

　　發(fā)票開(kāi)具情況：被查企業(yè)2008年1月—2010年5月共計(jì)開(kāi)具530張，退票124張，廢票433張，實(shí)際開(kāi)具發(fā)票金額為621,918,819.60元。

　　發(fā)票取得情況：檢查組抽查檢查了被查企業(yè)2008年9、11月、2009年11、12月取得全部發(fā)票，共計(jì)260張，開(kāi)票金額為4,915,376.28元，發(fā)現(xiàn)其中兩張合計(jì)金額為250,000.00元的發(fā)票存在領(lǐng)購(gòu)單位與開(kāi)具單位不符的情況。

　　經(jīng)抽查檢查，被查企業(yè)取得的發(fā)票中存在開(kāi)票單位與領(lǐng)購(gòu)單位不符的情況，根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》36條*9款第四項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》49條第二項(xiàng)，屬于未按規(guī)定取得發(fā)票的行為。

　　針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，并根據(jù)涉稅違法行為的情節(jié)和性質(zhì)，對(duì)該單位進(jìn)行以下處理：

　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅

　　根據(jù)《廢止《/font>城市房地產(chǎn)稅暫行條例>等行政法規(guī)》（國(guó)務(wù)院令第546號(hào)）、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）*9條、第二條、第三條、第四條、第七條、第九條的規(guī)定，被查企業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳房地產(chǎn)稅26,744.67元。

　?。ǘ└鶕?jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》*9條、第二條、第三條、第四條、第七條第八款、《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》京地稅企（1998）110號(hào)*9條以及《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得稅若干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》京地稅企（2002）526號(hào)第五條的相關(guān)規(guī)定，該單位應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅3,668,982.68元。

　　（三）滯納金

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，對(duì)被查企業(yè)應(yīng)繳未繳房地產(chǎn)稅的行為加收房地產(chǎn)稅滯納金1,029.67元。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，對(duì)被查企業(yè)應(yīng)繳未繳企業(yè)所得稅的行為加收房地產(chǎn)稅滯納金56,869.23元。

　?。ㄋ模┝P款

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》36條*9款第四項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》49條第二款，以及《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》36條第二款，對(duì)被查企業(yè)未按規(guī)定取得發(fā)票的行為處以9000元罰款。

　　五、案例分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)所得稅經(jīng)營(yíng)收入結(jié)轉(zhuǎn)稅務(wù)處理的法律判定。

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)、建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

　　3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

　　1、采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2、采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3、采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

 　　　　

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