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導(dǎo)讀部分：本案例通過(guò)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期階段產(chǎn)權(quán)歸屬于房地產(chǎn)公司的物業(yè)如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅進(jìn)行探討。
一、案件背景情況
（一）案件來(lái)源，該案件為市局專(zhuān)項(xiàng)檢查案件，建議立案檢查。
?。ǘ┘{稅人基本情況：北京某房地產(chǎn)公司有限公司成立于19xx年x月xx日，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為其他有限責(zé)任公司,注冊(cè)資金xxxx萬(wàn)，法人代表XXX,經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；租售自行開(kāi)發(fā)后的商品房；住宿、餐飲服務(wù)（限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)）。注冊(cè)地點(diǎn)北京市某區(qū)，在地稅局繳納的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅等。企業(yè)所得稅在國(guó)稅繳納。
檢查組于2010年11月15日至2011年04月25日對(duì)北京某房地產(chǎn)公司有限公司 2006年01月01日至2010年10月31日繳納地方各稅的情況進(jìn)行了檢查。檢查過(guò)程中采用的具體檢查方法：順查法、查帳法等.
二、檢查過(guò)程及采取的方法
1、查前預(yù)案
通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)及市局大系統(tǒng)的有關(guān)資料，搜集涉稅疑點(diǎn)。 分析該公司收入構(gòu)成情況，重點(diǎn)科目重點(diǎn)審核。
2、完整取證，認(rèn)真核實(shí)
調(diào)取公司各類(lèi)的相關(guān)資料，結(jié)合帳簿憑證進(jìn)行全面核實(shí)檢查。對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)公司業(yè)務(wù)流程，記賬方法，到相關(guān)與公司有業(yè)務(wù)往來(lái)的企業(yè)核實(shí)公司業(yè)務(wù)真實(shí)性。
三、違法事實(shí)及處理結(jié)果：
?。ㄒ唬┻`法事實(shí)：
1、營(yíng)業(yè)稅檢查情況
檢查組對(duì)公司的收入類(lèi)科目進(jìn)行了檢查，該公司五期售樓收入、五期車(chē)位銷(xiāo)售收入記入預(yù)收帳款科目、出租房屋、高爾夫球場(chǎng)地租金收入記入其他業(yè)務(wù)收入科目、一至四期的售房收入記入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目、延期付房款的利息計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入科目。
該公司2008年取得上述各項(xiàng)收入21232209.59元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅1061610.48元，已繳納營(yíng)業(yè)稅1067013.72元，多繳納營(yíng)業(yè)稅5403.24元，多繳納的原因是該公司業(yè)主收房時(shí)，部分戶(hù)型需要退面積差房款，公司在預(yù)收賬款貸方科目記為負(fù)數(shù)但當(dāng)月未沖減收入從而抵減繳納的營(yíng)業(yè)稅；檢查組在檢查2009年帳簿時(shí)發(fā)現(xiàn)公司當(dāng)期收取了兩筆延期付款的滯納金共計(jì)159835.29元，還有一筆購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的利息收入5945.21元未按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅；檢查組對(duì)上述收入進(jìn)行了調(diào)增，該公司2009年取得各項(xiàng)收入49464134.50元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅2473206.73元，已繳納營(yíng)業(yè)稅2389858.96元，少繳納營(yíng)業(yè)稅83347.77元，少繳納的原因是公司收宿舍樓款記入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目未繳納營(yíng)業(yè)稅；2010年1-10月取得收入1459710.00元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅72985.00元，已繳納營(yíng)業(yè)稅72985.00元。
該公司2008年1月-2010年10月取得收入72156054.09元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅3607802.70元，已繳納營(yíng)業(yè)稅3529858.18元，少繳納營(yíng)業(yè)稅77944.52元。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加檢查情況
該公司城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率為5%。檢查情況為2008年1月-2010年10月應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅180390.13元，已繳納城市維護(hù)建設(shè)稅176492.90元, 少繳納城市維護(hù)建設(shè)稅3897.23元。
該公司所在地教育費(fèi)附加征收率為3%。檢查情況為2008年1月-2010年10月應(yīng)繳納教育費(fèi)附加108234.09元，已繳納教育費(fèi)附加105895.75元，少繳納教育費(fèi)附加2338.34元。
3、房產(chǎn)稅檢查情況
（1）自用房產(chǎn)部分。自用房產(chǎn)由單身公寓、綜合樓、TT酒店（帳簿記載自選市場(chǎng)和職工食堂部分）三部分組成。該公司單身公寓樓、綜合樓賬面記載原值為10549956.19元；TT酒店帳簿計(jì)稅價(jià)值為5668635.54元。上述三項(xiàng)合計(jì)賬面計(jì)稅價(jià)值為16218591.73元，每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅136236.17元。2008年1月至2010年10月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅408708.51元，已繳納房產(chǎn)稅418476.57元,多繳納房產(chǎn)稅9768.08元。多繳納的原因?yàn)門(mén)T酒店部分該公司按照估值6000000.00元繳納房產(chǎn)稅，與實(shí)際賬面價(jià)值存在一定差額。
?。?）酒店一期二期。該公司于2000年-2004年建造成WWWW酒店一期， 2006年5月取得產(chǎn)權(quán)。2008年酒店一期的房產(chǎn)稅均在北京某房地產(chǎn)公司有限公司W(wǎng)WWW國(guó)際賓館繳納。某區(qū)地稅于2007年對(duì)該公司2005年-2006年的納稅情況進(jìn)行了檢查，并對(duì)該酒店一期投資總額進(jìn)行了核實(shí)，最終確認(rèn)為183325182.53元,該公司一直以此《稅務(wù)處理決定書(shū)》上的核定額作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)北京某房地產(chǎn)公司有限公司W(wǎng)WWW國(guó)際賓館2008年-2010年的帳簿記載，賬面實(shí)際記載房產(chǎn)原值183398227.53元，賬面價(jià)值與上述核定值存在差異。
該公司酒店二期2004年-2007年建造成酒店二期，于2007年10月取得產(chǎn)權(quán)。該公司始終按該房屋的評(píng)估價(jià)值92684973.81元，在北京某房地產(chǎn)公司有限公司營(yíng)銷(xiāo)分公司繳納房產(chǎn)稅。2008年4月，該公司帳簿記載酒店二期的房產(chǎn)原值為94627493.16元，賬面價(jià)值與上述評(píng)估值存在差異。
檢查人員根據(jù)該公司酒店一期、二期酒店帳簿對(duì)房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值進(jìn)行了調(diào)整，合并計(jì)算，該公司2008年1-6月酒店合計(jì)房產(chǎn)原值278025720.69元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1167708.03元，已繳納房產(chǎn)稅269005.45元，少繳納房產(chǎn)稅898702.58元；該公司2008年7-12月酒店合計(jì)房產(chǎn)原值278109224.48元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1168058.74元，已繳納房產(chǎn)稅269005.45元，少繳納房產(chǎn)稅899053.29元。
該公司2009年1-6月酒店合計(jì)房產(chǎn)原值278109224.48元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1168058.74元，已繳納房產(chǎn)稅269005.45元，少繳納房產(chǎn)稅899053.29元； 該公司2009年7-12月酒店合計(jì)房產(chǎn)原值278112154.68元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1168071.05元，已繳納房產(chǎn)稅1270926.08元，多繳納房產(chǎn)稅102855.03元；該公司于當(dāng)年11月補(bǔ)繳了2008年的酒店一期房產(chǎn)稅1001920.63元，于當(dāng)年12月補(bǔ)繳2008年度酒店二期房產(chǎn)稅778553.78元。
該公司2010年1-6月酒店合計(jì)房產(chǎn)原值278112154.68元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1168071.05元，已繳納當(dāng)期房產(chǎn)稅2327073.33元，多繳納房產(chǎn)稅1159002.28元；該公司2010年7-12月酒店合計(jì)房產(chǎn)原值278112154.68元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1168071.05元，已繳納房產(chǎn)稅769965.77元，少繳納房產(chǎn)稅398105.28元。
2008年1月到2010年10月，酒店一期、二期合計(jì)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅7008038.66元，已繳納房產(chǎn)稅6955455.94元，酒店部分該公司少繳納房產(chǎn)稅52582.72元。
2008年1月到2010年10月，該公司自用房產(chǎn)和酒店兩部分共計(jì)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅7416747.17元，已繳納房產(chǎn)稅7373932.51元，少繳納房產(chǎn)稅42814.66元。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅檢查情況
?。?）自用房屋部分。2008年1月到2010年10月，該公司自用房產(chǎn)，含宿舍樓、綜合樓、TT酒店所在地，合計(jì)建筑面積17513.56平米；自用房屋所用土地使用權(quán)證還包括已售的二期住宅42567.00平方米，該公司未將已售二期住宅面積合并計(jì)入總建筑面積再折合占地面計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。經(jīng)計(jì)算，自用房產(chǎn)和二期住宅的房屋總建筑面積60080.56平方米，已銷(xiāo)售房屋的占地面積66960.43平方米，計(jì)稅面積27549.87平方米，該房屋坐落地土地使用級(jí)別為6級(jí)，該公司2006年1月-2010年10月自用房屋部分應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅179074.18元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅41065.52元，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅138008.66元。
?。?）酒店一期二期。該公司的酒店一期二期按照土地使用證上的總土地面積共53596.28平米，作為計(jì)稅總面積，該房屋坐落地土地使用級(jí)別為6級(jí)，每年由其分支機(jī)構(gòu)WWWW國(guó)際賓館應(yīng)繳納已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅80394.42元，2008年1月-2010年10月共計(jì)應(yīng)繳納已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅241183.26元。經(jīng)檢查，酒店部分城鎮(zhèn)土地使用稅繳納情況暫未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。
?。?）五期住宅。該公司出售的五期住宅未按照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅, 2008年1月到2010年10月應(yīng)繳納未繳納城鎮(zhèn)土地使用稅108038.96元。
該公司開(kāi)發(fā)二期項(xiàng)目房屋總建筑面積平方116663.07平方米，總占地面積149392.98平方米，截止2008年3月31日，已銷(xiāo)售房屋的建筑面積93780.90平方米，計(jì)稅面積29301.78平方米，該公司應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅21976.33元。截止2008年9月30日，已銷(xiāo)售房屋的建筑面積94021.02平方米，計(jì)稅面積28994.29平方米，該公司應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅21745.72元。截止2009年3月31日，已銷(xiāo)售房屋的建筑面積94021.02平方米，計(jì)稅面積28994.29平方米，該公司應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅21745.72元。截止2009年9月30日，已銷(xiāo)售房屋的建筑面積100630.38平方米，計(jì)稅面積20530.67平方米，該公司應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅15398.00元。截止2010年3月30日，已銷(xiāo)售房屋的建筑面積102518.54平方米，計(jì)稅面積18112.79平方米，該公司應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅13584.59元。截止2010年9月30日，已銷(xiāo)售房屋的建筑面積102518.54平方米，計(jì)稅面積18112.79平方米，該公司應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅13584.59元。
該公司2008年1月至2010年10月五期住宅部分共計(jì)應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅108034.96元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅0元，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅108034.96元。
由于該公司合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅金額超過(guò)10萬(wàn)元，稽查科決定向前追征兩年，該公司截止2006年9月30日，該公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋總建筑面積平方116663.07平方米，已銷(xiāo)售房屋的建筑面積53168.60平方米，總占地面積149392.98平方米，已銷(xiāo)售房屋的占地面積68085.09平方米，計(jì)稅面積81307.89平方米，該房屋坐落地土地使用級(jí)別為6級(jí)，該公司應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅20326.97元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅0元，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅20326.97元。
截止2007年3月31日，該公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋總建筑面積平方116663.07平方米，已銷(xiāo)售房屋的建筑面積58462.06平方米，總占地面積149392.98平方米，已銷(xiāo)售房屋的占地面積74863.63平方米，計(jì)稅面積74529.35平方米，該房屋坐落地土地使用級(jí)別為6級(jí)，該公司應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅55897.01元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅0元，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅55897.01元。
截止2007年9月30日，該公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋總建筑面積平方116663.07平方米，已銷(xiāo)售房屋的建筑面積90403.49平方米，總占地面積149392.98平方米，已銷(xiāo)售房屋的占地面積115766.26平方米，計(jì)稅面積33626.72平方米，該房屋坐落地土地使用級(jí)別為6級(jí)，該公司應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅25220.04元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅0元，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅25220.04元。
該公司2006年1月至2010年10月，該公司自用房產(chǎn)部分應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅179074.18元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅41065.52元，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅138008.66元。五‘期住宅項(xiàng)目應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅209478.99元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅0元，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅209478.99元。
綜上所述，該公司2006年1月至2010年10月應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅629736.43元，已繳納城鎮(zhèn)土地使用稅282248.78元，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅347487.65元。
5、個(gè)人所得稅檢查情況
我檢查組在檢查該公司個(gè)人所得稅時(shí)，檢查了“應(yīng)付工資”和“管理費(fèi)用”科目，對(duì)該公司員工的工資表，及管理費(fèi)用科目等進(jìn)行了檢查。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)該公司在給員工售房時(shí)存在發(fā)放住房補(bǔ)貼未并入工資薪金繳納個(gè)人所得稅的情況。
該公司2008年1-12月應(yīng)付已付工資2014601.91元，應(yīng)代扣已代扣代繳個(gè)人所得稅62406元；該公司2009年1-12月應(yīng)付已付工資2334722.10元，該公司存在向一名員工分配住房作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償未并入工資薪金繳納個(gè)人所得稅的情況，涉及金額254812 元，經(jīng)與該員工工資薪金合并后，應(yīng)代扣個(gè)人所得稅165772.11元，已代扣個(gè)人所得稅150929.71元，未代扣代繳個(gè)人所得稅14842.40元。該公司2010年1-10月應(yīng)付已付工資1423854.26元，應(yīng)代扣已代扣個(gè)人所得稅43169.51元。
6、印花稅檢查情況
該公司2008年簽署購(gòu)銷(xiāo)合同4份、委托加工合同1份、建筑安裝合同4份，租賃合同1份，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)35份；已貼印花8534元；2009年簽署購(gòu)銷(xiāo)合同1份、委托加工合同1份、建筑安裝合同10份，借款合同1份，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)11份，已貼印花17603元；2010年簽署購(gòu)銷(xiāo)合同6份、委托加工合同5份、建筑安裝合同3份，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)4份，已貼印花5269元。
經(jīng)檢查人員抽查，發(fā)現(xiàn)有36份售房合同合計(jì)金額127771161.00元未按照規(guī)定貼印花，適用稅率萬(wàn)分之五，該企業(yè)2008年1月至2010年10月應(yīng)貼印花91731.58元，已貼印花27846元，未貼印花稅63885.58元，
7、發(fā)票檢查情況
檢查期間該企業(yè)共計(jì)開(kāi)具發(fā)票265份，開(kāi)票金額共計(jì)123666439.70元。我檢查組抽查了該企業(yè)2008年1月-2010年10月開(kāi)具、取得發(fā)票的情況，共抽查了385份發(fā)票，涉及金額2936235.21元。
在對(duì)企業(yè)賬簿中費(fèi)用發(fā)票檢查中發(fā)現(xiàn)2008年12月103號(hào)憑證摘要記錄為“誤餐費(fèi)”，憑證后所附的1張定額發(fā)票經(jīng)在我局網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)?yōu)榧侔l(fā)票，面值均為50元。發(fā)票號(hào)為：21100080210008048995。
?。ǘ┨幚斫Y(jié)果：
針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，并根據(jù)涉稅違法行為的情節(jié)和性質(zhì)，對(duì)該單位進(jìn)行以下處理：
?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》*9條、第二條、第四條、第九條的有關(guān)規(guī)定，該單位應(yīng)補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅77944.52元。
（二）城市維護(hù)建設(shè)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》*9條、第二條、第三條、第四條，《北京市實(shí)施<</FONT>中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例>的細(xì)則》京政發(fā)[1985]86號(hào)第二條、第三條、第四條的有關(guān)規(guī)定，該公司應(yīng)補(bǔ)繳城建稅3897.23元。
?。ㄈ┙逃M(fèi)附加
根據(jù)《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》國(guó)發(fā)[1986]50號(hào)*9條、第二條，《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件的通知》京政發(fā)[1994]18號(hào)*9條的有關(guān)規(guī)定，該公司應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加2338.34元。
?。ㄋ模┓慨a(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條，京財(cái)稅[2006]374號(hào)《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》*9條，京財(cái)稅[2000]1718號(hào)《北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定，該公司應(yīng)補(bǔ)繳房產(chǎn)稅42814.66元。
?。ㄎ澹?城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條、第三條、第四條，京地稅地[2005]550號(hào)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅用管問(wèn)題的通知》及京地稅地〔2007〕303號(hào)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定，該公司應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅347487.65元。
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根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》*9條、第二條第二款。該公司應(yīng)補(bǔ)繳印花稅63885.58元。
?。ㄆ撸?滯納金
根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金的有關(guān)規(guī)定，該公司應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅滯納金13689.25元，城市建設(shè)維護(hù)稅滯納金684.46元，房產(chǎn)稅滯納金324666.32元，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅滯納金152755.87元。
?。ò耍┝P款
1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十九條對(duì)該公司少代扣代繳個(gè)人所得稅處以1.5倍的罰款22263.60元。
2、根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三十六條*9款第四項(xiàng)、第二款及《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第四十九條第二項(xiàng)的規(guī)定，對(duì)該公司未按規(guī)定取得發(fā)票行為處罰1000元。
3、根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十四條第二款的有關(guān)規(guī)定，對(duì)該公司未按規(guī)定繳納印花稅的行為并處3倍罰款共計(jì)191656.74元。
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