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日前，稅務部門檢查組組長老葛帶檢查組到A房地產開發(fā)公司進行例行檢查。檢查前的案頭分析發(fā)現(xiàn)，A公司在被檢查年度末存在大量其他應付款，“其他應付款”賬戶自然成了檢查重點。
檢查員小吉檢查了A公司*10一筆“其他應付款”明細賬戶，即“其他應付款——誠意金”，并按照賬頁上的憑證號隨機調出其中3份收取誠意金的會計憑證，發(fā)現(xiàn)每份憑證后均附有向購房者收取誠意金的多張收款收據，每張金額從十多萬元到幾十萬元不等。小吉弄不清這筆資金的性質，便向A公司財務部孔經理索要與購房者簽訂的收取誠意金的合同?？捉浝韮H拿來了2份誠意金協(xié)議，說是隨意抽取的，可以說明情況。小吉發(fā)現(xiàn)兩份協(xié)議的格式完全一樣，主要內容均是：1.某人向A公司預訂春潤公寓X棟X單元XXX室，面積暫估為XXX平方米（最終以相關部門實際測量為準），每平方米暫定價格為6000元；2.某人自愿支付5萬元作為預訂住宅室號的誠意金，A公司在收到該誠意金后為某人保留所訂室號的住宅，不得擅自將某人所訂室號的住宅訂予他人，如擅自訂予他人，除立即全額返還誠意金及利息外，還應向某人支付違約金3萬元。誠意金協(xié)議簽訂的當日，兩份協(xié)議的訂房人都交付了誠意金，A公司同日開具了收款收據。
對此，孔經理解釋說，這僅是雙方就購房達成的初步意向，表示雙方的誠意，所以叫誠意金協(xié)議。由于房屋的具體價格和面積未能最終確定，購房者僅是花5萬元定個房號，不屬于預收的房款，而且購房者有權退回誠意金，作為商品房買賣的正式合同并沒有簽訂，誠意金不屬于稅法所規(guī)定的預收賬款。
隨后，小吉向孔經理索要了春潤公寓的預售許可證，發(fā)現(xiàn)許可證的簽發(fā)日期為被檢查年度的7月，而2份誠意金協(xié)議的日期均是前一年的10月。小吉向孔經理提問，既然在被檢查年度的7月就獲得了預售許可證，為何被檢查年度年末還有大量誠意金掛在“其他應付款”科目呢？孔經理說，這是公司后一批商品房項目收取的大量誠意金。
小吉將檢查結果報告交給檢查組組長老葛。老葛提示小吉檢查中存在3個問題：一是抽查的樣本量過少；二是沒有抽查大額樣本并進行必要的追蹤；三是沒有查閱商品房銷售臺賬。于是，小吉隨即抽取了A公司多筆大額樣本并分別追蹤至合同及銷售臺賬，同時向多名購房者電話了解和核實簽訂誠意金協(xié)議的情況。在事實面前，孔經理終于說出了實際情況。
原來，春潤公寓開工后，A公司為籌集資金，向購房者提前收取首付款，由于沒有獲得預售許可證，同時為回避因預收房款繳稅，A公司抓住商品房賣方市場的主動性，將準備預收的首付款改名為購房者訂房號的“誠意金”，采取簽訂“誠意金協(xié)議”的形式，并約定：購房者僅是花錢訂個房號（認為房號不是商品房，不是預售房款）；房屋的具體價格和面積未最終確定（誠意金協(xié)議不是正式的房屋購銷合同）；購房者可以隨時退回誠意金（表示僅是一種意向性協(xié)議）。這樣，從法律層面來看，由于A公司沒有正式與購房者簽訂商品房銷售合同，不僅逾越了取得預售許可證前不得預售房的鴻溝，而且由于不屬于預售房而回避了預收房款需納稅的問題，最終達到預收大量房款無需納稅的目的。A公司在取得春潤公寓預售許可證后，已將補收房款作為預收房款入賬（至被檢查年度末，春潤公寓仍未能竣工交付），但是沒有將這部分掛在往來賬上的誠意金轉作預收房款。由于后期工程開工又收取了新的誠意金，讓A公司找到了誠意金賬戶繼續(xù)保留大量余額的理由。最終，A公司受到了應有的處理和處罰。
上述案例給稅務檢查人員帶來4點啟示：一是必須掌握與商品房交易相關的法律基礎知識；二是要能夠識別各種新的經濟行為可能涉及的稅收問題；三是能夠識別換了新形式的偷逃稅的老問題；四是對一些不易識別或不能作出正確判斷的經營行為及時報告上級部門，確保對相關涉稅問題作出及時正確的判斷。
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