南陽(yáng)會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查方法與企業(yè)應(yīng)對(duì)

　　房地產(chǎn)企業(yè)歷來(lái)是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)企業(yè)。在強(qiáng)大的稽查壓力下，企業(yè)積極提高自身的應(yīng)對(duì)能力對(duì)維護(hù)企業(yè)合法稅收利益至關(guān)重要。本文旨在梳理稅務(wù)機(jī)關(guān)常用的稽查方法，幫助企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查。

　　一、 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查方法分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查中，稅務(wù)機(jī)關(guān)常用的檢查方法有：案頭報(bào)表分析、征管信息系統(tǒng)運(yùn)用、詢問(wèn)、調(diào)取賬簿、責(zé)成提供資料、實(shí)地檢查、外調(diào)協(xié)查、查詢存款賬戶或儲(chǔ)蓄存款、運(yùn)輸郵政單證查詢以及異地協(xié)查等。以下分別對(duì)各種檢查方法進(jìn)行介紹：

　　1. 案頭報(bào)表分析及征管信息系統(tǒng)運(yùn)用

　　在確定稽查對(duì)象后，稅務(wù)機(jī)關(guān)首先會(huì)調(diào)取該企業(yè)的所得稅申報(bào)表、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表等報(bào)表，通過(guò)核實(shí)分析查找企業(yè)可能存在的問(wèn)題，初步確定稅務(wù)稽查的方向和重點(diǎn)。在案頭報(bào)表分析階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)常用的分析方法包括：申報(bào)表比率分析、財(cái)務(wù)費(fèi)用分析以及業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析等。除了案頭報(bào)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)通常還會(huì)通過(guò)征管信息系統(tǒng)詳細(xì)了解企業(yè)的納稅情況，分析企業(yè)可能存在的涉稅違法問(wèn)題。

　　2. 詢問(wèn)

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)向相關(guān)人員詢問(wèn)企業(yè)稅務(wù)事項(xiàng)的具體情況，詢問(wèn)對(duì)象通常為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)事項(xiàng)的企業(yè)工作人員、企業(yè)財(cái)務(wù)或稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及企業(yè)法定代表人。稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行詢問(wèn)，應(yīng)當(dāng)由兩名以上檢查人員實(shí)施。除在被查對(duì)象生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所詢問(wèn)外，應(yīng)當(dāng)向被詢問(wèn)人送達(dá)《詢問(wèn)通知書(shū)》。詢問(wèn)時(shí)應(yīng)當(dāng)告知被詢問(wèn)人如實(shí)回答問(wèn)題。詢問(wèn)筆錄應(yīng)當(dāng)交被詢問(wèn)人核對(duì)或者向其宣讀；詢問(wèn)筆錄有修改的，應(yīng)當(dāng)由被詢問(wèn)人在改動(dòng)處捺指印；核對(duì)無(wú)誤后，由被詢問(wèn)人在尾頁(yè)結(jié)束處寫(xiě)明“以上筆錄我看過(guò)（或者向我宣讀過(guò)），與我說(shuō)的相符”，并逐頁(yè)簽章、捺指印。被詢問(wèn)人拒絕在詢問(wèn)筆錄上簽章、捺指印的，檢查人員應(yīng)當(dāng)在筆錄上注明。

　　3. 調(diào)取賬簿

　　調(diào)取賬簿是稅務(wù)機(jī)關(guān)最經(jīng)常運(yùn)用的檢查方法。在調(diào)取賬簿時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)同樣應(yīng)當(dāng)遵守法定程序。調(diào)取賬簿、記賬憑證、報(bào)表和其他有關(guān)資料時(shí)，應(yīng)當(dāng)向被查對(duì)象出具《調(diào)取賬簿資料通知書(shū)》，并填寫(xiě)《調(diào)取賬簿資料清單》交其核對(duì)后簽章確認(rèn)。調(diào)取納稅人、扣繳義務(wù)人以前會(huì)計(jì)年度的賬簿、記賬憑證、報(bào)表和其他有關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)，并在3個(gè)月內(nèi)完整退還；調(diào)取納稅人、扣繳義務(wù)人當(dāng)年的賬簿、記賬憑證、報(bào)表和其他有關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬設(shè)區(qū)的市、自治州以上稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)，并在30日內(nèi)退還。

　　4. 責(zé)成提供資料

　　除了賬簿，稅務(wù)機(jī)關(guān)同時(shí)有權(quán)要求企業(yè)提供相關(guān)合同文本、入賬憑證等資料。通過(guò)與賬簿、其他信息的交叉核對(duì)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)試圖隱瞞的涉稅事項(xiàng)。通常，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)提供的資料包括：開(kāi)發(fā)建設(shè)承包合同、設(shè)計(jì)合同、委托銷(xiāo)售合同、銷(xiāo)售合同、相關(guān)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的發(fā)票等。

　　5. 實(shí)地檢查

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅務(wù)檢查過(guò)程中可能會(huì)走訪樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地查看樓盤(pán)規(guī)劃建設(shè)、使用和銷(xiāo)售情況。實(shí)地檢查階段，企業(yè)常被發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題有：車(chē)庫(kù)或物業(yè)用房等已出租或出售未入賬繳納稅款、商品房已出售未入賬繳納稅款等。

　　6. 外調(diào)協(xié)查

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)以及建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)的審批，從其他政府部門(mén)獲取相關(guān)信息有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)全面了解企業(yè)狀況。因此，在稽查中，稅務(wù)機(jī)關(guān)常會(huì)協(xié)調(diào)拆遷辦、土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)、發(fā)改委及規(guī)劃局等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，獲取其他部門(mén)掌握的企業(yè)信息。通過(guò)外調(diào)協(xié)查，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以掌握企業(yè)拆遷相關(guān)資料、入賬的銷(xiāo)售面積是否與實(shí)際銷(xiāo)售面積相符等信息。

　　7. 查詢存款賬戶或儲(chǔ)蓄存款

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)檢查納稅人、扣繳義務(wù)人的存款賬戶和儲(chǔ)蓄賬戶，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法定程序。查詢從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人、扣繳義務(wù)人存款賬戶的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)，憑《檢查存款賬戶許可證明》向相關(guān)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)查詢。查詢案件涉嫌人員儲(chǔ)蓄存款的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬設(shè)區(qū)的市、自治州以上稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)，憑《檢查存款賬戶許可證明》向相關(guān)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)查詢。

　　二、 企業(yè)應(yīng)對(duì)要點(diǎn)

　　1. 正確進(jìn)行稅務(wù)處理

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行稅務(wù)稽查和企業(yè)應(yīng)對(duì)的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題是企業(yè)的稅務(wù)處理是否正確。因此，進(jìn)行正確的稅務(wù)處理是企業(yè)成功應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。這就對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在日常工作中應(yīng)當(dāng)注重專(zhuān)業(yè)積累，提高自身專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，認(rèn)真、正確地處理每一筆稅務(wù)事項(xiàng)，保證企業(yè)的稅務(wù)處理符合我國(guó)稅法的要求。

　　2. 關(guān)注檢查人員檢查手續(xù)是否完備

　　我國(guó)稅法明確規(guī)定了稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行檢查的程序要求。稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行檢查，應(yīng)當(dāng)在法定職權(quán)范圍內(nèi)、依照法定程序進(jìn)行。遵守法定程序能夠避免稅務(wù)機(jī)關(guān)濫用職權(quán)，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益。如稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行稅務(wù)檢查時(shí)應(yīng)當(dāng)持有檢查證件、調(diào)取企業(yè)賬簿應(yīng)當(dāng)出具《調(diào)取賬簿資料通知書(shū)》或履行相應(yīng)的審批手續(xù)并在法定期限內(nèi)歸還等。我們建議企業(yè)在接受檢查時(shí)，熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)遵守的檢查程序，在必要的時(shí)候積極維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　3. 憑證、發(fā)票、賬簿等資料一致

　　憑證、發(fā)票、賬簿等資料是否一致是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的一項(xiàng)重要內(nèi)容，三者不一致時(shí)往往隱含著虛假或錯(cuò)誤的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的一個(gè)問(wèn)題就是發(fā)票憑證眾多、開(kāi)發(fā)成本發(fā)票難以取得，因此，企業(yè)更應(yīng)當(dāng)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中重視發(fā)票的取得，并進(jìn)行日常稅務(wù)處理時(shí)注意使三者保持一致，避免留下法律隱患。

　　4. 歷次納稅申報(bào)及向不同部門(mén)申報(bào)的資料一致

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中通常會(huì)綜合運(yùn)用企業(yè)歷次納稅申報(bào)的資料，并協(xié)調(diào)其他政府部門(mén)掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的詳細(xì)信息。因此，我們建議企業(yè)在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)萬(wàn)萬(wàn)不可存有僥幸心理，對(duì)向各部門(mén)提交的申報(bào)資料進(jìn)行系統(tǒng)管理，確保納稅申報(bào)資料與其他資料一致，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)從中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及稅種多、稅務(wù)事項(xiàng)繁瑣，企業(yè)難免存在不合規(guī)情形。另一方面，由于中國(guó)稅法本身的過(guò)于繁瑣和不完善，稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法過(guò)程中不可避免地存在不規(guī)范行為。企業(yè)財(cái)務(wù)人員由于對(duì)稅務(wù)稽查程序和方法缺乏專(zhuān)業(yè)性的了解，往往難以*5限度地維護(hù)企業(yè)利益。通過(guò)本文的介紹，希望企業(yè)財(cái)務(wù)人員了解稽查常用方法，做到知己知彼，從容應(yīng)對(duì)。

 　　　　

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