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一、增值稅處理
問：客戶購(gòu)房送家電、家具，開發(fā)商賬務(wù)如何處理？是否涉及增值稅？
答：《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。
《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉第十六條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無(wú)銷售額者，按下列順序確定銷售額：
?。ㄒ唬┌醇{稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；
?。ǘ┌雌渌{稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；
?。ㄈ┌唇M成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：
組成計(jì)稅價(jià)格＝成本×（1+成本利潤(rùn)率）
屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的貨物，其組成計(jì)稅價(jià)格中應(yīng)加計(jì)消費(fèi)稅額。
公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購(gòu)貨物的為實(shí)際采購(gòu)成本。公式中的成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。
《增值稅若干具體問題的規(guī)定》（國(guó)稅發(fā)[1993]154號(hào)）規(guī)定，納稅人因銷售價(jià)格明顯偏低或無(wú)銷售價(jià)格等原因，按規(guī)定需組成計(jì)稅價(jià)格確定銷售額的，其組價(jià)公式中的成本利潤(rùn)率為10%.但屬于應(yīng)從價(jià)定率征收消費(fèi)稅的貨物，其組價(jià)公式中的成本利潤(rùn)率，為《消費(fèi)稅若干具體問題的規(guī)定》中規(guī)定的成本利潤(rùn)率。
依據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商采取購(gòu)房送家電、家具促銷方式，將外購(gòu)的家電、家具無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同銷售貨物，按照組成計(jì)稅價(jià)格繳納增值稅。
例如：房產(chǎn)價(jià)值200萬(wàn)元，開發(fā)商外購(gòu)家電家俱2萬(wàn)元（不含稅），實(shí)收100萬(wàn)元（房地產(chǎn)企業(yè)屬不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，可選擇按一般納稅人或小規(guī)模納稅人納稅）。
一般納稅人應(yīng)繳納增值稅＝2×（1+10%）×17%＝0.374（萬(wàn)元）；
小規(guī)模納稅人應(yīng)繳納增值稅＝2×（1+10%）×3%＝0.066（萬(wàn)元）。
賬務(wù)處理如下：
1、按一般納稅人處理時(shí)：
購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)：
借：庫(kù)存商品 20000
應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 3400
貸：銀行存款 23400
實(shí)現(xiàn)收入：
借：銀行存款 1000000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000000
結(jié)轉(zhuǎn)成本：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
轉(zhuǎn)銷家電家俱：
借：銷售費(fèi)用 23740
貸：庫(kù)存商品 20000
應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅（銷項(xiàng)稅額）3740
2、按小規(guī)模納稅人處理時(shí)：
購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)：
借：庫(kù)存商品 23400
貸：銀行存款 23400
實(shí)現(xiàn)收入：
借：銀行存款 1000000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000000
結(jié)轉(zhuǎn)成本：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
轉(zhuǎn)銷家電家俱：
借：銷售費(fèi)用 24060
貸：庫(kù)存商品 23400
應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅（銷項(xiàng)稅額） 660
二、土地增值稅的處理
再問：如果總銷售收入中含家電、家具收入（合同中不說(shuō)明是贈(zèng)送），購(gòu)買家電、家具費(fèi)用可否記入開發(fā)成本？如銷售合同中說(shuō)明是贈(zèng)送家電、家具，購(gòu)買家電家具費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用嗎？
答：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
根據(jù)上述規(guī)定，不屬于以建筑物為載體的附屬設(shè)備家電、家具，不論銷售合同如何約定，都不能作為房地產(chǎn)“開發(fā)成本”處理。
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