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物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，按照物業(yè)檔次和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動中取得的各項(xiàng)服務(wù)性和經(jīng)營性收入，稱為營業(yè)收入，分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入兩部分。
主營業(yè)務(wù)收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主，主要包括：為房屋業(yè)主和使用人提供公共衛(wèi)生清洗、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共^***費(fèi)；為房屋業(yè)主和使用人代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部位和自用設(shè)備修繕等而收取的公眾代辦^***費(fèi)；為滿足房屋業(yè)主和使用人的特殊需要，為其提供的增值服務(wù)，諸如家電維修、室內(nèi)裝裱、代辦購物、購買充值卡、配送和分銷桶裝水、訂送牛奶，甚至是旅游服務(wù)、加油卡、百貨公司消費(fèi)儲值卡、社區(qū)電信儲值卡推廣等特約服務(wù)費(fèi)。
確認(rèn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的原則和結(jié)算方式
按照財政部發(fā)布的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》中關(guān)于“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供、同時收訖價款或者取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)”的原則規(guī)定，企業(yè)無論采取哪種服務(wù)和結(jié)算方式，都應(yīng)以此為基礎(chǔ)確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，方能正確計算征收物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加。
確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分下列幾種情況：
采取交款服務(wù)的方式，服務(wù)費(fèi)收訖，發(fā)票賬單已交給居民，確認(rèn)營業(yè)收入。
采取定期預(yù)收服務(wù)費(fèi)的方式，應(yīng)在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(wù)（一般以月度為結(jié)算期）后作為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，此時，服務(wù)費(fèi)已收取，服務(wù)已提供。
采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。在這種方式下，服務(wù)已提供，服務(wù)費(fèi)要按合同到期日收款；只有到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務(wù)費(fèi)的權(quán)利，確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。出租房租金收入，應(yīng)按合同（租約）規(guī)定的付租日期和金額，確定租金收入的實(shí)現(xiàn)。如果合同（租約）規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應(yīng)視為租金收入實(shí)現(xiàn)。
采取托收承付結(jié)算方式，應(yīng)在勞務(wù)已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后，作為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
物業(yè)大修收入則應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
凡物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會，或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同（協(xié)議）的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同（協(xié)議）所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
物業(yè)管理營業(yè)稅金及附加的計征范圍
鑒于物業(yè)管理服務(wù)本身就是一種商品，而物業(yè)管理費(fèi)便是物業(yè)管理服務(wù)的“價格”，因此，物業(yè)管理公司和業(yè)主應(yīng)當(dāng)以價值為基礎(chǔ)，遵循合理、公開，收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，采用物業(yè)服務(wù)包干制或物業(yè)服務(wù)酬金制等形式約定和收取物業(yè)管理費(fèi)，并以上述經(jīng)確認(rèn)的服務(wù)性業(yè)務(wù)收入額為征稅對象和計稅依據(jù)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，其計征范圍和注意事項(xiàng)如下：
1.物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)，還應(yīng)包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的空關(guān)房產(chǎn)的管理費(fèi)；服務(wù)費(fèi)還應(yīng)包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等收費(fèi)；維修費(fèi)應(yīng)包括維修材料及人工費(fèi)；租賃費(fèi)還應(yīng)包括居民租住公有住宅的租金收入，以及其他服務(wù)性業(yè)務(wù)收入，均以5%稅率計征營業(yè)稅。
2.物業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費(fèi)收入計征5%的營業(yè)稅。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際支付給供水、供電、供氣以及電信局、環(huán)衛(wèi)部門款項(xiàng)后的余額，計征5%的營業(yè)稅。
3.物業(yè)管理公司以提供勞務(wù)的形式，從房屋“三項(xiàng)”維修基金（不含據(jù)實(shí)列支的專用存儲款）中取得的收入，計征5%的營業(yè)稅。
4.物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶帶開出租房屋發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)照章征收5%營業(yè)稅。
物業(yè)管理營業(yè)稅金及附加的會計核算
物業(yè)會計應(yīng)按規(guī)定設(shè)置“營業(yè)稅金及附加”賬戶，核算營業(yè)收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金及附加。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記應(yīng)繳納的營業(yè)稅等，貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額，月終將余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。物業(yè)會計于月終按“應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率”公式，計算出當(dāng)月應(yīng)繳納的營業(yè)稅，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅金”賬戶。
案例
某物業(yè)管理公司2011年9月實(shí)現(xiàn)并確認(rèn)的各種服務(wù)性業(yè)務(wù)收入共計94300元，按5%繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的3%繳納教育費(fèi)附加。其稅額計征和賬務(wù)處理如下（單位：元）：
1.計算營業(yè)稅：94300×5%＝4715（元）。
借：營業(yè)稅金及附加 4715
貸：應(yīng)交稅費(fèi) 4715
2.計算城市維護(hù)建設(shè)稅：4715×7%＝330.05（元）。
借：營業(yè)稅金及附加 330.05
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 330.05
3.計算教育費(fèi)附加：4715×3%＝141.45（元）。
借：營業(yè)稅金及附加 141.45
貸：其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加 141.45
至于物業(yè)管理公司在提供服務(wù)中發(fā)生的費(fèi)用性稅金，諸如房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等按規(guī)定在“管理費(fèi)用”賬戶核算。
最后，物業(yè)會計還要把物業(yè)管理公司申請并已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的減免營業(yè)稅的相關(guān)賬務(wù)，按下列步驟處理完畢：
減免稅金有事前減免和事后減免兩種情況。事前減免是指在公司實(shí)際繳納稅金前稅務(wù)機(jī)關(guān)給予減免。公司應(yīng)先按稅率計算出當(dāng)月應(yīng)繳稅費(fèi)，從中扣減稅務(wù)部門批準(zhǔn)減免的稅額，然后計算出實(shí)際應(yīng)繳稅費(fèi)，借記“營業(yè)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶等。
事后減免是指在公司實(shí)際繳納了稅金以后，稅務(wù)部門再減免退回給公司已繳納的稅金。公司在收到退回的減免稅金時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“營業(yè)外收入——補(bǔ)貼收入”賬戶。
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