高頓網(wǎng)校友情提示,*7白城會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容揭底二手房交易“陰陽(yáng)合同”避稅方式總結(jié)如下:
  據(jù)報(bào)道,主管部門(mén)難以監(jiān)管,房產(chǎn)中介“熱心”幫忙、交易雙方樂(lè)此不疲……二手房交易中簽訂“陰陽(yáng)合同”已是公開(kāi)的秘密,成為業(yè)內(nèi)熟知的“潛規(guī)則”,被不少中介認(rèn)為是“合理避稅”。近日,我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”遭舉報(bào)后,被房管部門(mén)處罰,讓“陰陽(yáng)合同”的話(huà)題再度成為熱點(diǎn)話(huà)題。
  已成行業(yè)慣例
  據(jù)了解,各地稅務(wù)局、住建委等部門(mén)會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易情況及評(píng)估價(jià)格,確定二手房交易的最低計(jì)稅價(jià),當(dāng)申報(bào)價(jià)格高于最低計(jì)稅價(jià)時(shí),按申報(bào)價(jià)格納稅,申報(bào)價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)時(shí),則按最低計(jì)稅價(jià)納稅。
  長(zhǎng)期以來(lái),由于監(jiān)管力度不夠、市場(chǎng)需求旺盛,交易方在專(zhuān)業(yè)二手房中介機(jī)構(gòu)的幫助下簽訂“陰陽(yáng)合同”,盡可能以較低價(jià)格網(wǎng)簽、交稅,成為業(yè)內(nèi)通行的做法。尤其是在北京嚴(yán)格執(zhí)行“國(guó)五條”細(xì)則中“購(gòu)房所得20%繳個(gè)稅”的情況下,簽訂“陰陽(yáng)合同”更讓交易雙方樂(lè)此不疲。在稅負(fù)大多轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方的情況下,購(gòu)房者因此能省“一大筆錢(qián)”。
  雖然“陰陽(yáng)合同”已成為業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”,但“我愛(ài)我家”最近還是遭到了房管部門(mén)的處罰。據(jù)報(bào)道,由于一起購(gòu)房糾紛,賣(mài)房者黃女士的丈夫郭先生舉報(bào),“我愛(ài)我家”與買(mǎi)房人惡意串通,在網(wǎng)簽中,將同一房屋的原有房?jī)r(jià)291.5萬(wàn)元改為200萬(wàn)元,給國(guó)家造成稅收流失。4月份,朝陽(yáng)區(qū)房管局對(duì)此作出“取消"我愛(ài)我家"網(wǎng)上簽約資格,并處罰金3萬(wàn)元”。
  此事被曝光后,記者以買(mǎi)房者的身份先后咨詢(xún)過(guò)北京多家中介機(jī)構(gòu),“協(xié)助交易雙方簽訂"陰陽(yáng)合同"避稅”依然是這些中介的一項(xiàng)服務(wù)承諾。不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人仍然以擁有“熟練操作"陰陽(yáng)合同"”的經(jīng)驗(yàn),來(lái)說(shuō)明其服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性。
  為少繳稅“鋌而走險(xiǎn)”
  北京市兩高律師事務(wù)所合伙人律師董正偉表示,隨著一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高漲,陰、陽(yáng)兩份合同的成交價(jià)可能相差數(shù)百萬(wàn)元,納稅額也可能相差幾十萬(wàn)元。想辦法規(guī)避?chē)?guó)家稅費(fèi)監(jiān)管就可以少花錢(qián),這讓交易方及中介機(jī)構(gòu)“鋌而走險(xiǎn)”。“目前,該地區(qū)二手房成交價(jià)在每平方米3.9元左右,而最低計(jì)稅價(jià)只有每平方米1.9萬(wàn)元左右。以一套原值100萬(wàn)元的100平方米的房屋為例,前者個(gè)稅將超過(guò)50萬(wàn)元,而后者只有14萬(wàn)元左右。”位于北京南四環(huán)附近的一家知名中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人程先生說(shuō),因?yàn)榫薮蟮睦嬲T惑,“陰陽(yáng)合同”的做法深受百姓歡迎。
  逃脫國(guó)家稅款,兩份合同成交價(jià)相差如此之多,簽訂“陰陽(yáng)合同”的做法難道真的沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)嗎?“從行業(yè)整體來(lái)看,簽訂"陰陽(yáng)合同"一直都很"安全"。”一位資深地產(chǎn)中介從業(yè)人員表示,“"陰陽(yáng)合同"很少遇到相關(guān)部門(mén)主動(dòng)檢查,如果這次不是有人舉報(bào),"我愛(ài)我家"也不會(huì)受到處罰。”
  “逃稅肯定要負(fù)法律責(zé)任的,簽訂"陰陽(yáng)合同"屬于違法犯罪行為。”董正偉表示,一些客觀(guān)原因讓“陰陽(yáng)合同”很難追查。一是雙方交易記錄銷(xiāo)毀了不好尋找;二是工作量太大,耗費(fèi)大量人力物力難以操作,哪些部門(mén)來(lái)查、如何追查也難以明確。
  “兩份不同的合同肯定是違法的,但目前的實(shí)際情況是,只要住建委不處罰,稅務(wù)局收完錢(qián),法院基本思路是只要通過(guò)網(wǎng)簽,就認(rèn)定交易有效。”北京市易理律師事務(wù)所律師趙江濤表示,曾在代理案件中遇到有訴訟者提出避稅合同無(wú)效,但法院并沒(méi)有支持。
  整治需標(biāo)本兼治
  記者了解到,由于房?jī)r(jià)上漲,北京市2011年底上調(diào)了此前連續(xù)執(zhí)行了5年的二手房交易最低計(jì)稅價(jià)。當(dāng)時(shí)上調(diào)最低計(jì)稅價(jià)的原因,是由于最低計(jì)稅價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格的差距很大,“陰陽(yáng)合同”極為盛行。
  “由于最低計(jì)稅價(jià)格低,買(mǎi)賣(mài)雙方、中介都傾向于以最低計(jì)稅價(jià)格成交。雖然相關(guān)部門(mén)也曾提高過(guò)最低計(jì)稅價(jià)格,但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際增長(zhǎng)水平。”北京一位地產(chǎn)中介人士指出,如果按照國(guó)外一些國(guó)家和地區(qū)的最低計(jì)稅價(jià)變化與市場(chǎng)實(shí)際變化相符,“陰陽(yáng)合同”出現(xiàn)的幾率將大為降低。
  專(zhuān)家指出,要完全杜絕“陰陽(yáng)合同”,僅靠調(diào)高最低計(jì)稅價(jià)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的,如果法規(guī)上能明確“陰陽(yáng)合同”非法或無(wú)效,增加違法成本,將有望抑制此類(lèi)現(xiàn)象出現(xiàn),相關(guān)部門(mén)也應(yīng)加大監(jiān)督審查力度。
     
  掃一掃微信,學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)技巧
   
  高頓網(wǎng)校特別提醒:已經(jīng)報(bào)名2014年財(cái)會(huì)考試的考生可按照復(fù)習(xí)計(jì)劃有效進(jìn)行!另外,高頓網(wǎng)校2014年財(cái)會(huì)考試高清課程已經(jīng)開(kāi)通,通過(guò)針對(duì)性地講解、訓(xùn)練、答疑、模考,對(duì)學(xué)習(xí)過(guò)程進(jìn)行全程跟蹤、分析、指導(dǎo),可以幫助考生全面提升備考效果。