高頓網(wǎng)校友情提示，*7天水會計稅務(wù)實務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)公司采用賬簿上不列或少列收入等手段少繳所得稅(一)總結(jié)如下：
　　一、基本情況
　　青海某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“某某公司”）于2001年8月成立的合資經(jīng)營企業(yè)（港、澳、臺資）。公司注冊資本4800萬元，該公司成立至今，共開發(fā)了兩個項目。
　　一是2001年投資1338萬元和西寧市人民公園聯(lián)合開發(fā)的“園林街文化市場”項目。該項目建筑面積5600平方米，全部為商鋪房，該項目已于2002年全部完工。市場建成后由青海某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責經(jīng)營20年，主要采取收取租金作為收入的實現(xiàn)。目前，該項業(yè)務(wù)由青海某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林街市場物業(yè)管理分公司負責。
　　二是2003年開始投資的勝利路83號“楓林綠洲”項目。該項目總投資3.78億元人民幣，總建筑面積212668 m2.由8棟超高層和3棟高層建筑組成。該項目分二期開發(fā)。全部工程計劃2007年底竣工。
　　二、基本案情
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　　人工篩選。根據(jù)2005年青海省國家稅務(wù)局稅收專項檢查安排，通過綜合征管軟件對房地產(chǎn)行業(yè)稅負率等指標的篩選，確定對某某公司2001年至2004年的納稅情況進行重點檢查，從而發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在的涉稅問題。
　　（二）作案手段
　　采用在賬簿上不列或少列收入也不列成本支出等手段少繳所得稅。
　　（三）違法事實
　　1、根據(jù)20年租賃合同書， 2002年度應(yīng)計入主營業(yè)務(wù)收入14，352，064元，已計入主營業(yè)務(wù)收入4，100，516元，應(yīng)計未計主營業(yè)務(wù)收入10，251，548元，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》*9條：“中華人民共和國境內(nèi)外商投資企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，依照本法的規(guī)定繳納所得稅”的規(guī)定，調(diào)增應(yīng)納稅所得額10，251，548元。
　　2、2002年度應(yīng)計入主營業(yè)務(wù)成本中的開發(fā)成本為11，737，689.92元，已計入主營業(yè)務(wù)成本3，874，069.01元，少計主營業(yè)務(wù)成本7，863，620.91元，。
　　3、2002年度主營業(yè)務(wù)成本中不得稅前扣除的不合規(guī)票據(jù)（白條）入賬金額2，067，976.47元，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第十七條：“各項會計記錄必須完整準確，有合法的憑證作為記帳依據(jù)”及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十二條：“不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收”之規(guī)定，調(diào)增應(yīng)納稅所得額2，067，976.47元。
　　4、2002年度為抵頂西寧市人民公園受益金3，650，000元，在西寧市人民公園門口進行綠化、道路等配套設(shè)施建造，修建下臺廣場及辦公樓一棟，價值為3，019，718.13元，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》第六條：“企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提，配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進行匯算”之規(guī)定，應(yīng)列入成本，調(diào)減應(yīng)納稅所得額3，019，718.13元。
　　5、2002年度管理費用中不合規(guī)票據(jù)（白條）入賬稅前扣除金額為207，082元，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第十七條：“各項會計記錄必須完整準確，有合法的憑證作為記帳依據(jù)”及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十二條：“不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收”之規(guī)定，調(diào)增應(yīng)納稅所得額207，082元。
　　2002年度該企業(yè)利潤總額為-1，196，185.11元，申報應(yīng)納稅所得額為-1，196，185.11元，調(diào)增應(yīng)納稅所得額12，526，606.47元，調(diào)減應(yīng)納稅所得額10，883，339.04元，調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額為447，082，32元，應(yīng)補繳所得稅134，124.70元。
　　三、辦案經(jīng)過
　　根據(jù)省局稽查局工作要求，在開展稅收專項檢查前，向被查企業(yè)下發(fā)了《企業(yè)自查通知書》，該企業(yè)通過自查，查出白條入賬、超規(guī)定限額列支業(yè)務(wù)招待費等問題金額為300，010.78元。隨后按照規(guī)定的程序和制定的稽查實施方案，采取順查法、詢問法和核對法對企業(yè)的賬簿、記賬憑證進行了檢查，主要對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營收入、相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、無形資產(chǎn)的攤銷等是否符合稅法規(guī)定，有無列支與其經(jīng)營無關(guān)的其他支出作為檢查的重點，進行了審核，并對法定代表人對其有關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)進行了詢問，對查實的問題進行了補繳稅款和納稅調(diào)整。
　　四、處理結(jié)果
　　對企業(yè)存在的違法事實，依法補繳所得稅加收滯納金和罰款共19.6萬元，并已全部執(zhí)行入庫。
　　五、分析及提示
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　　1、加強稅法宣傳，加大對從事房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的人員的業(yè)務(wù)培訓，使相關(guān)人員熟悉和掌握房地產(chǎn)財務(wù)核算知識和相關(guān)稅收政策，更好地做好房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作。
　　2、主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與土地管理、房產(chǎn)管理及街道辦事處等相關(guān)部門的信息溝通和協(xié)調(diào)，做好涉稅信息的采集，從而更加有效的加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。
　　3、嚴格外商投資企業(yè)列支工資的審核備案制度，加強跟蹤審核，對審核發(fā)現(xiàn)的虛報工資和列支的零工工資嚴格按有關(guān)規(guī)定處理。
　　4、針對房地產(chǎn)行業(yè)預售房地產(chǎn)取得預收款長期掛“預收賬款”的情況，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)嚴格按照總局和省局制定的對外商投資房地產(chǎn)預售房地產(chǎn)取得預收款預征企業(yè)所得稅的規(guī)定，認真做好預征所得稅的征收和管理工作。設(shè)立“預收賬款”預征稅款臺帳，跟蹤檢查房地產(chǎn)企業(yè)預收款情況，同時做好預征稅款的結(jié)算，以保證國家稅款及時均衡入庫。
　　5、對企業(yè)“預收賬款”按收入與成本配比的原則，要求企業(yè)對每一項目進行單獨核算。督查企業(yè)對完工項目盡快取得房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明或進行項目決算，及時反映財務(wù)成果，保證國家稅款的及時足額入庫。
　　6、加強房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票管理，與地稅部門建立發(fā)票協(xié)查制度，防止虛開發(fā)票和大頭小尾發(fā)票的產(chǎn)生，確保企業(yè)收入的準確性和完整性。
　　7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的拆遷補償費，由于支付的對象不同，取得的收款憑據(jù)也各不相同，尤其是支付給拆遷戶個人的拆遷費取得的收款憑據(jù)全部為白條。如何規(guī)范拆遷戶個人收取拆遷費開具票證的問題是房地產(chǎn)稅務(wù)管理應(yīng)當迫切解決的問題。
　　8、規(guī)范建安行業(yè)所得稅的管理是完善房地產(chǎn)行業(yè)所得稅管理的一個很重要的方面，因為房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)成本中建安成本的比重很大。
　　9、確定稽查對象問題：今后對房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查應(yīng)選定那些有開發(fā)項目且已完工決算的企業(yè)作為檢查對象進行檢查。
　　10、檢查期間問題：應(yīng)根據(jù)企業(yè)項目開發(fā)的時間長短確定檢查時段，以確保對整個項目審核的完整性及延續(xù)性。
　　11、在檢查中應(yīng)結(jié)合企業(yè)賬務(wù)采取內(nèi)查與外調(diào)相結(jié)合的方法，不能就賬查賬，一定要注重賬外調(diào)查。在調(diào)查過程中，對買主的價格資料通過審核房屋購銷合同或租賃合同及到土地、房管和銀行等部門詳細了解土地、房產(chǎn)過戶及在銀行辦理按揭貸款等情況、以確定企業(yè)申報收入的準確性；到土地管理部門、拆遷單位及拆遷戶及施工單位調(diào)查了解有關(guān)土地出讓金、工程施工成本及拆遷補償費等支付情況，以確保各類費用的真實。
　　12、一定要加大對房地產(chǎn)行業(yè)涉稅違法行為的處罰力度，只有對偷稅者予以嚴懲，才能達到以儆效尤的作用。
　?。ǘ┲匾暦康禺a(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算的特殊性
　　1、由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍存在的是開發(fā)環(huán)節(jié)多、內(nèi)容復雜且開發(fā)周期長，給所得稅管理增加了難度。
　　2、由于房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的特殊性及房地產(chǎn)行業(yè)項目滾動開發(fā)，一般在房
 　　　　
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