QQ登錄
微博登錄
微信登錄
裝修裝飾企業(yè)
一、什么是裝飾裝修業(yè)？
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（試行稿）的通知（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）的規(guī)定建筑業(yè)是指建筑安裝工程作業(yè)。其中，裝飾是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀或具體特定用途的工程作業(yè)。
二、涉及稅種
裝飾裝修企業(yè)主要涉及繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅等、個(gè)人所得稅和印花稅等。
?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅
1.裝飾裝修企業(yè)的適用稅目稅率
根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定裝飾裝修企業(yè)適用建筑業(yè)稅目，按照3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。
2.計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定
根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)<中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則>的通知》等兩份文件的通知（京稅一[1994]45號(hào)）的規(guī)定，納稅人提供工程服務(wù)，向顧客收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的總和，又稱(chēng)營(yíng)業(yè)額。建筑企業(yè)以包工包料或包工代購(gòu)料形式從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)格在內(nèi)。
如果所屬裝飾裝修企業(yè)屬于非獨(dú)立核算單位，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條：“負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⒇浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益的單位，包括獨(dú)立核算的單位和不獨(dú)立核算的單位”的規(guī)定，凡同本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概（預(yù)）算，也不論工程價(jià)款中是否包括營(yíng)業(yè)稅稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅；凡不與本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不征收營(yíng)業(yè)稅。
3.裝飾裝修企業(yè)銷(xiāo)售原材料的納稅問(wèn)題
一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)又涉及增值稅的貨物，稱(chēng)為“混合銷(xiāo)售行為”。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的混合銷(xiāo)售行為，視為銷(xiāo)售貨物，不征收營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。
?。ǘ┏鞘芯S護(hù)建設(shè)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1985]第19號(hào)）規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。
（三）教育費(fèi)附加
根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號(hào)）的規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額，附加率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。
?。ㄋ模┢髽I(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1994]第3號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是提供工程作業(yè)的納稅人取得的工程收入所得和其他所得。稅率為33%?；居?jì)算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額。應(yīng)納所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率。還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，減按18%的稅率計(jì)算繳納；年應(yīng)納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，減按27%的稅率計(jì)算繳納。
物業(yè)管理行業(yè)
根據(jù)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（京地稅營(yíng)[1997]386號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)是指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。
一、營(yíng)業(yè)稅：
?。ㄒ唬┯?jì)稅依據(jù)：
根據(jù)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（京地稅營(yíng)[1997]386號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門(mén)收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理單位代有關(guān)部門(mén)收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其他全部收入（含規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)外各種加收金額），應(yīng)按照服務(wù)業(yè)稅目5%稅率計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。會(huì)計(jì)人員必上的導(dǎo)航：http://www.kj968.cn
（二）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用：
根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（京地稅營(yíng)[2000]59號(hào)）的規(guī)定：
1、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不征營(yíng)業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號(hào)）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”。
2、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，憑其持有的北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專(zhuān)用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書(shū)》上注明的實(shí)際發(fā)生額認(rèn)定。
3、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不征收營(yíng)業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實(shí)際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認(rèn)定。
4、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)超出上述認(rèn)定范圍的代收款項(xiàng)，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收入或價(jià)外收入，照章征收營(yíng)業(yè)稅。
5、物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開(kāi)具由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專(zhuān)用發(fā)票。
計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率。
二、城市維護(hù)建設(shè)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1985]第19號(hào)）的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。
1.納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；
2.納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；
3.納稅義務(wù)人所在地不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%；
三、教育費(fèi)附加
根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號(hào)）的規(guī)定，教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額，附加率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。
四、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1994]第3號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為33%。基本計(jì)算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，暫減按18%的稅率計(jì)算繳納所得稅；年應(yīng)納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，暫減按27%的稅率計(jì)算繳納所得稅。
五、房產(chǎn)稅
如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，如果單位屬于“外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)”應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）減除30%的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評(píng)估值）×（1-30%）×1.2%。
六、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第17號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑（各級(jí)土地面積*相應(yīng)稅額）。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額10元；二級(jí)土地每平方米年稅額8元；三級(jí)土地每平方米年稅額6元；四級(jí)土地每平方米年稅額4元；五級(jí)土地每平方米年稅額1元；六級(jí)土地每平方米年稅額0.5元。
城鎮(zhèn)土地使用稅不適用外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，只對(duì)內(nèi)資單位和個(gè)人征收。
七、城市房地產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第133號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為1.2%，對(duì)其繳納的稅款給予減征30%的照顧。計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×（1-30%）。
八、土地使用費(fèi)
根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)規(guī)定》的通知（北京市人民政府令1992年第13號(hào)）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。需要說(shuō)明的是：外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應(yīng)征收土地使用費(fèi)，外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費(fèi)。
依外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計(jì)算公式為：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。
九、車(chē)船使用稅
如果擁有汽車(chē)、自行車(chē)等機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)交通工具的內(nèi)資單位和個(gè)人還需繳納相應(yīng)的車(chē)船使用稅 。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)車(chē)船使用稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）規(guī)定，車(chē)船使用稅是對(duì)行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)海口岸的船舶，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。計(jì)算公式為：
乘人汽車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量×單位稅額
載貨汽車(chē)應(yīng)納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數(shù)量×單位稅額
摩托車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量×單位稅額
十、車(chē)船使用牌照稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)車(chē)船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號(hào)令公布）的規(guī)定，車(chē)船使用牌照稅是對(duì)行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇埃凑辗N類(lèi)、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織、駐京代表機(jī)構(gòu)和外籍個(gè)人、港、澳、臺(tái)胞征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。計(jì)算公式為：
乘人汽車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量×單位稅額
載貨汽車(chē)應(yīng)納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數(shù)量×單位稅額
十一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。
應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率，
應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。
十二、契稅
如果企業(yè)承受房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳納契稅。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。
北京市契稅稅率：自2002年7月1日起，由原4%調(diào)整為3%，應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
旅游業(yè)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，旅游業(yè)，是指為旅游者安排食宿、交通工具和提供導(dǎo)游等旅游服務(wù)的業(yè)務(wù)。
旅游業(yè)主要需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅等。
一、營(yíng)業(yè)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是以旅游業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入額作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。但同時(shí)規(guī)定：“旅游企業(yè)組織旅游團(tuán)到中華人民共和國(guó)境外旅游，在境外其旅游團(tuán)改由其他旅游企業(yè)接團(tuán)的，以全程旅游費(fèi)減去付給接團(tuán)企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額”。為了公平稅負(fù)，在營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則中規(guī)定旅行社組織旅游團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)旅游的，以收取的旅游費(fèi)減去替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通、門(mén)票和其他代付費(fèi)用的余額為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額，按照5%稅率征收營(yíng)業(yè)稅。
計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率。
二、城市維護(hù)建設(shè)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1985]第19號(hào)）規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。
1.納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；
2.納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；
3.納稅義務(wù)人所在地不在1、2兩項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%；
三、教育費(fèi)附加
根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號(hào)）的規(guī)定，教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額，附加率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。
四、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1994]第3號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以其旅游資源和服務(wù)設(shè)施為條件，為旅游者在旅行游覽中提供各種服務(wù)性勞動(dòng)而取得的有償服務(wù)收入所得和其他所得。稅率為33%?；居?jì)算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額。還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，減按18%的稅率計(jì)算繳納；年應(yīng)納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，減按27%的稅率。
五、房產(chǎn)稅
如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，如果單位屬于“外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)”應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。
計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評(píng)估值）×（1-30%）×1.2%。
六、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第17號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑（各級(jí)土地面積×相應(yīng)稅額）。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額10元；二級(jí)土地每平方米年稅額8元；三級(jí)土地每平方米年稅額6元；四級(jí)土地每平方米年稅額4元；五級(jí)土地每平方米年稅額1元；六級(jí)土地每平方米年稅額0.5元。
七、城市房地產(chǎn)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第133號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為1.2%。計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*稅率×（1-30%）。
八、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)
根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收中外合營(yíng)企業(yè)土地使用費(fèi)暫行規(guī)定》的通知（京政發(fā)[1985]81號(hào)）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。依外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計(jì)算公式為：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積×適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。
九、車(chē)船使用稅
如果擁有汽車(chē)、自行車(chē)等機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)交通工具，還需繳納相應(yīng)的車(chē)船使用稅，外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納車(chē)船使用牌照稅。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)車(chē)船使用稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）車(chē)船使用稅是對(duì)行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照種類(lèi)、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。計(jì)算公式為：
乘人汽車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量×單位稅額
載貨汽車(chē)應(yīng)納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數(shù)量×單位稅額
摩托車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量×單位稅額
十、車(chē)船使用牌照稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)車(chē)船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號(hào)令公布）的規(guī)定，車(chē)船使用牌照稅是對(duì)行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照種類(lèi)、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織、駐京代表機(jī)構(gòu)和外籍個(gè)人、港、澳、臺(tái)胞征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。計(jì)算公式為：
乘人汽車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量*單位稅額
載貨汽車(chē)應(yīng)納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額
機(jī)器腳踏車(chē)（摩托車(chē)）應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量*單位稅額
十一、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。
應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率，
應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。
十二、契稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。北京市現(xiàn)行契稅稅率為3%，應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù) *稅率。
十三、個(gè)人所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得對(duì)象征收的一種稅。
支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅，是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。
廣告業(yè)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，廣告業(yè)，是指利用圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、廣播、電視、路牌、電影、幻燈、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱等形式為介紹商品、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目、文體節(jié)目或通告、聲明等事項(xiàng)所作的宣傳和提供勞務(wù)服務(wù)的業(yè)務(wù)。
廣告業(yè)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)和企業(yè)所得稅等。
一、營(yíng)業(yè)稅
1.計(jì)稅依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，廣告業(yè)的營(yíng)業(yè)額，是納稅人提供廣告業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。
根據(jù)《市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的通知>的通知》（京稅一[1994]507號(hào)）規(guī)定和《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知》（京地稅營(yíng)[2001]507號(hào)）規(guī)定，廣告代理業(yè)的營(yíng)業(yè)額為代理者向委托方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去支付給廣告發(fā)布者的廣告發(fā)布費(fèi)后的余額。“付給廣告發(fā)布者的廣告發(fā)布費(fèi)”范圍，包括廣告代理業(yè)業(yè)戶(hù)向各類(lèi)具有廣告發(fā)布權(quán)的廣告經(jīng)營(yíng)者實(shí)際支付的廣告費(fèi)。
2.稅率
營(yíng)業(yè)稅廣告業(yè)稅目的適用稅率為5%。
3.營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額
計(jì)算公式為：營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額*適用稅率
4.營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。
5.納稅期限
納稅期限分為五日、十日、十五日或一個(gè)月。納稅人以一個(gè)月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報(bào)納稅，以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。
二、 文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)
根據(jù)《文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)征收管理暫行辦法》的規(guī)定：
1.文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)的計(jì)稅依據(jù)
廣告業(yè)文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)按繳費(fèi)人的營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的費(fèi)率計(jì)算應(yīng)繳費(fèi)額。
計(jì)算公式：應(yīng)繳費(fèi)額＝營(yíng)業(yè)額×3%
2.文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)的繳費(fèi)義務(wù)發(fā)生時(shí)間
文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)的繳費(fèi)義務(wù)發(fā)生時(shí)間為繳費(fèi)義務(wù)人收訖文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)征收范圍內(nèi)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天。
3.文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)的繳納期限
文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)的繳納期限與繳費(fèi)義務(wù)人繳納營(yíng)業(yè)稅的期限相同。
三、城市維護(hù)建設(shè)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1985]第19號(hào)）規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率：
1.納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；
2.納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；
3.納稅義務(wù)人所在地不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%。
四、教育費(fèi)附加
根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號(hào)）的規(guī)定，教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額，附加率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。
五、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1994]第3號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅是指征稅對(duì)象就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得（包括來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得）繳納企業(yè)所得稅。稅率為33%。還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，減按18%的稅率計(jì)算繳納；年應(yīng)納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，減按27%的稅率。
其應(yīng)納稅額為每一納稅年度的收入總額減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
一、 營(yíng)業(yè)稅
?。ㄒ唬?、應(yīng)稅范圍：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：
1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
2.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo)售其他土地附著物。
（1）銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物
銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。
?。?）銷(xiāo)售其他土地附著物
① 銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。
?、?其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。
?、?單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。
?、?在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
?、?以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。
?、?不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。
（二） 涉及稅種
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。
1.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：
?。?） 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
?。?）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。
?。?）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：
納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：
?、?按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
② 按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
?、?按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：
計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
2.其他具體規(guī)定如下：
?。?） 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（京地稅營(yíng)[1996]592號(hào)）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
?。?）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅
根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[1995]319號(hào)）規(guī)定：
合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
*9種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互。具體的方式也有以下兩種：
① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
?、?以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
?、?房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。
?、?房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；
?、?如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。“此項(xiàng)規(guī)定所稱(chēng)預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。
?。?）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[1995]319號(hào)）規(guī)定：
以”還本“方式銷(xiāo)售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷(xiāo)手段。對(duì)以”還本“方式銷(xiāo)售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂”還本“支出。
?。?）中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題
根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》的通知》（京地稅營(yíng)[1994]205號(hào)）規(guī)定：
?、?關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題
中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷(xiāo)售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于”以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅“的規(guī)定、因此，應(yīng)按”轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)“稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。
同時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷(xiāo)房的，則對(duì)中外雙方各自銷(xiāo)售商品房收入按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)“征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收入的，則就統(tǒng)一的銷(xiāo)售商品房收入按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)“征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷(xiāo)售商品房的全部收入按”銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)“征營(yíng)業(yè)稅。
?、?關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題
外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。
?、?對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。
計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%
二、城市維護(hù)建設(shè)稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1985]第19號(hào)）規(guī)定：
?。ㄒ唬┯?jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。
?。ǘ┒惵剩悍謩e為7%、5%、1%。
計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。
1.納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；
2.納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；
3.納稅義務(wù)人所在地不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%；
三、教育費(fèi)附加
根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號(hào)）的規(guī)定：
?。ㄒ唬┯?jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額
（二）稅率為3%。
計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。
四、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[ 1993 ]138 號(hào)）規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。具體講：
（一）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒(méi)有納入征稅范圍。這是因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國(guó)家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。
1
?。ㄈ└街锸侵父街谕恋厣系牟荒芤苿?dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。
?。ㄋ模┤〉檬杖氲男袨?，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
?。ㄎ澹┩恋卦鲋刀惖挠?jì)稅依據(jù)
計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
?。?）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
?。?）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算，市政府在京政發(fā)（1996）7號(hào)《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》中明確，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除但*6不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%的以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
?。?）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。
（六）稅率：
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％……
根據(jù)《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240 號(hào)）規(guī)定，對(duì)經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征的土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫(xiě)字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。
掃一掃微信，學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)技巧
高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報(bào)名2014年財(cái)會(huì)考試的考生可按照復(fù)習(xí)計(jì)劃有效進(jìn)行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財(cái)會(huì)考試高清課程已經(jīng)開(kāi)通，通過(guò)針對(duì)性地講解、訓(xùn)練、答疑、?？?，對(duì)學(xué)習(xí)過(guò)程進(jìn)行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。
