高頓網(wǎng)校友情提示,*7興安盟實務稅務技巧相關內(nèi)容土地增值稅的涉稅疑難問題處理(三)總結如下:
  產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定,違約金不屬于土地增值稅扣除項目。
  23、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓,1-4層是商業(yè)用房,5-20層是住宅,現(xiàn)在進行土地增值稅清算,經(jīng)計算,住宅為負增值,商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負增值能否抵減商業(yè)用房的正增值?
  《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定,土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算;財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)十三條規(guī)定,對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應分別核算增值額(財稅[2006]21號及[國稅發(fā)[2006]187號文對此也有規(guī)定),不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。
  江蘇省地方稅務局《關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(蘇地稅發(fā)[2009]72號)第十七條規(guī)定:清算審核時,應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準的分期開發(fā)的項目,是否以分期項目為單位清算;普通標準住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅。
  根據(jù)以上規(guī)定,除普通標準住宅外,同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。
  24、已核定項目如何適用核定征收率?
  已核定征收項目如果符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)第十條*9款和第二款清算條件進了核定征收清算的,其未售部分繼續(xù)銷售的,按清算時確定的核定征收率核定征收。
  25、房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā),前期項目已核定征收,后期項目如何進行清算?
  《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)第三十六條規(guī)定:對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目,各期清算的方式應保持一致。因此,前期項目已核定征收,后期項目也應該核定征收。
  26、房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算后,銷售剩余房屋收到的預收款,是否要預征土地增值稅?
  房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算后,銷售剩余房屋收到的預收款,應根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)的第八條規(guī)定,在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算(單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積)。即納稅人已清算項目繼續(xù)銷售的,應在銷售的當月進行清算,不再先預征后清算。
  27、項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除?未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理?
  根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第八條的規(guī)定:在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
  單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
  清算時未售部分預征的稅款不得扣除。
  未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。
  28、土地增值稅清算過程中,企業(yè)想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標準住宅,需要提供哪些證明資料?
  1)立項批準機關對經(jīng)濟適用房立項的批準文件;
  2)土地管理部門劃撥土地的批準文件;
  3)物價部門核定的有關經(jīng)濟適用房銷售價格的批件;
  4)住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明;
  5)列明該項目的政府經(jīng)濟適用房建設投資計劃;
  6)經(jīng)濟適用房銷售清冊(包括購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額);
  7)主管地稅機關要求提供的其他資料。
  29、銷售經(jīng)濟適用房的車庫等,是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策?
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房車庫等,其面積并入經(jīng)濟適用房面積,其合計數(shù)未超過經(jīng)濟適用房標準的,享受經(jīng)濟適用房政策,其合計數(shù)超過經(jīng)濟適用房標準的,所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車庫等均不作為經(jīng)濟適用房,不應享受經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策。
  30、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理
  據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條規(guī)定:對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)*9條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此,房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的,需要繳納土地增值稅。
  例如,母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值,母公司購入土地時價值500萬,按800萬作價投資,在投資時母子公司都不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),但子公司取得土地后向工商和建委申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),土地用來建造科研大樓,大樓建成后用于自用或出租,是否交土地增值稅?
  根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)的規(guī)定,母公司以土地向子公司投資時,子公司尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),子公司當時不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后,以該土地進行房地產(chǎn)開發(fā),今后如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,應按規(guī)定繳納土地增值稅。
  31、企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用,是否要繳土地增值稅?單位將別墅贈送給某演藝明星的行為,是否需要繳納土地增值稅?個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女,對其行為是否征收土地增值稅?
  根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)及《財政部國家稅務總局關于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)的規(guī)定,條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?!敦斦繃叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第四條規(guī)定:細則所稱的“贈與”是指如下情況:
 ?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的;
 ?。ǘ┓慨a(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
  因此,企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用,不要繳土地增值稅,而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為,是需要繳納土地增值稅。同樣,個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女,對其行為不征收土地增值稅。
     
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