高頓網(wǎng)校友情提示，*7上饒實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)繳納企業(yè)所得稅示例(一)總結(jié)如下：
　　近年來，為配合房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門依據(jù)《企業(yè)所得稅法》和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》先后發(fā)布了一系列有關(guān)加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理的規(guī)定，為便于理解和掌握現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策，本文按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開（籌）辦、預(yù)繳、匯算清繳三個(gè)期間對(duì)主要或常用的企業(yè)所得稅政策進(jìn)行梳理，并結(jié)合實(shí)務(wù)舉例進(jìn)行分析，希望對(duì)征納雙方有所幫助。
　　一、開（籌）辦期間
　　開（籌）辦期間是指從企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開業(yè)之日，即企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。
　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號(hào)）第九條規(guī)定：新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。
　　1.業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)
　　國家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)規(guī)定：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
　　2.開（籌）辦期間不計(jì)算為虧損年度
　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前，即籌辦活動(dòng)期間發(fā)生的籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號(hào)）第九條的規(guī)定執(zhí)行。
　　例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年3月開始籌建，籌建期歷時(shí)15個(gè)月，賬簿資料顯示：2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā)生開辦費(fèi)200萬元、300萬元，均無收入，2011年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營。
　　要求：確認(rèn)開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。
　　案例分析：該開發(fā)企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前籌辦活動(dòng)期間發(fā)生的籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，只能在“開辦費(fèi)”科目中歸集。企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，是開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。如果籌辦期的結(jié)束和經(jīng)營期的開始，兩者處于同一年度，則應(yīng)分別按照有關(guān)規(guī)定確認(rèn)籌辦費(fèi)攤銷及經(jīng)營年度的開始。因此，該開發(fā)企業(yè)在開始生產(chǎn)經(jīng)營年度的2011年6月起開始一次性或分期扣除開辦費(fèi)；若2011年度發(fā)生了虧損，則稅法確認(rèn)的虧損年度就是2011年度，而不是2010年度。
　　例2：接例1，經(jīng)核查：（1）該開發(fā)企業(yè)2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā)生業(yè)務(wù)招費(fèi)10萬元、20萬元，分別發(fā)生廣告宣傳費(fèi)30萬元、40萬元；（2）2010年6月投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息支出8萬元計(jì)入了開辦費(fèi)；（3）2011年3月，購建固定資產(chǎn)（營業(yè)樓）所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)共計(jì)10萬元計(jì)入了開辦費(fèi)；（4）該企業(yè)選用在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除開辦費(fèi)。
　　要求：該企業(yè)2011年一次性扣除開辦費(fèi)的金額。
　　案例分析：
　?。?）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開辦費(fèi)，發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開辦費(fèi)；企業(yè)籌辦費(fèi)的支出。（2）投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。（3）為購建固定資產(chǎn)所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)應(yīng)予資本化，不計(jì)入開辦費(fèi)。因此，該企業(yè)2011年一次性扣除開辦費(fèi)金額為：200+300-（10+20）×（1-60%）-8-10=470（萬元）。
　　二、預(yù)繳期間
　　《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅實(shí)行分月或者分季預(yù)繳，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，預(yù)繳稅款。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入時(shí)或者賬面有實(shí)際利潤額時(shí)，均應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅。
　　1.銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入時(shí)的預(yù)繳
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。
　　根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認(rèn)條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時(shí)，再確認(rèn)收入。即收到期房房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收賬款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，負(fù)有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。
　　國稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
　　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：
　　（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。
　?。?）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
　?。?）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。
　　（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
　　例3：接上例，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年9月取得預(yù)售許可證，預(yù)售合同均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，合同預(yù)售面積20000平方米、均價(jià)為每平方米8000元，開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借記“銀行存款”科目16000萬元，貸記“預(yù)收賬款”科目16000萬元，賬面利潤為虧損100萬元，準(zhǔn)予彌補(bǔ)以前年度虧損額為300萬元。已知該市規(guī)定的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為10%，土地增值稅的預(yù)征比例為2%，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的稅（征收）率分別為7%、3%、2%、1%。
　　要求：
　?。?）該開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金；
　?。?）該開發(fā)企業(yè)應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅。
　　案例分析：
　?。?）該開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金。
　　根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其他納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并繳納營業(yè)稅。該企業(yè)應(yīng)確認(rèn)2011年9月銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入16000萬元，應(yīng)交的營業(yè)稅是800萬元（16000×5%），應(yīng)交的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金為：800×（7%+3
 　　　　
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