高頓網(wǎng)校友情提示，*7深圳實務稅務技巧相關內容企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務處理(二)總結如下：
　　中華人民共和國契稅暫行條例》第八條契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
　　因此：企業(yè)交納土地出讓金時，就繳納契稅，計稅依據(jù)為10,000萬元。
　　另：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第九條規(guī)定：“　條例所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益”。
　　土地出讓金返還款小于回遷房契稅成交價格的部分，應按規(guī)定作為契稅的計稅依據(jù)，繳納契稅。
　　二、會計處理
　　土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房，企業(yè)應做營業(yè)收入處理。
　　收到返還款時：
　　借：銀行存款3,000
　　貸：預收賬款3,000
　　完工結轉收入時：
　　借：預收賬款：3,000
　　貸：營業(yè)收入 3,000
　　第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）
　　目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。
　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10,000 萬元，企業(yè)已繳納10,000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3,000萬元，用于該項目10,000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3,000萬中，用于拆遷費用1,000萬元，用于動遷戶補償2,000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1,500萬元。
　　一、相關稅務處理：
　?。ㄒ唬I業(yè)稅
　　根據(jù)國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規(guī)定：
　　“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)—代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。”
　　返還款3,000萬中，
　　1、取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1,000萬元，應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。
　　2、代理支付動遷補償款差額，應按服務業(yè)--代理業(yè)征收營業(yè)稅【（2,000-1,500）*5%】75萬元。
　?。ǘ┢髽I(yè)所得稅：
　　企業(yè)所得稅：返還款3,000萬元中：
　　1、取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1,000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。
　　2、代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。
　　3、企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務相關的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當年扣除。
　?。ㄈ⑼恋卦鲋刀?/div>
　　根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。
　　企業(yè)取得的返還款3,000萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。
　　企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　　(四)契稅
　　企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。
　　二、會計處理
　　先期支付拆遷補償款和進行拆遷時：
　　借：其它應收款1,500
　　其它業(yè)務成本 1,000
　　貸：現(xiàn)金或銀行存款2,500
　　支付土地出讓金時，10,000萬元全部計入開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費并作為契稅的計稅依據(jù)。
　　土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業(yè)應沖減往來和做其他業(yè)務收入處理。
　　收到返還款時：代理支付動遷補償款業(yè)務
　　借：銀行存款2,000
　　貸：其它應收款1,500
　　其它業(yè)務收入500
　　收到拆遷工程款時：
　　借：銀行存款1,000
　　貸：其它業(yè)務收入1,000
　　第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設
　　目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔，對開發(fā)商進行基礎設施建設部分進行返還。
　　一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。
　　但是在經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是。
　　因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。
　　案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10,000 萬元，企業(yè)已繳納10,000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3,000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。
　　一、相關稅務處理：
　　（一）營業(yè)稅
　　項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應該由政府承擔的。
　　本案例符合BT（即“建設-移交”）投融資建設模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。
　　對此開發(fā)企業(yè)取得基礎設施建設返還款業(yè)務BT模式的營業(yè)稅征收管理：
　　1、無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應認定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。
　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。
　　如果協(xié)議約定返還款用于項目內應收開發(fā)企業(yè)自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按企業(yè)取得政府補貼處理，不征收營業(yè)稅。
　　（二）企業(yè)所得稅：
　　本案例企業(yè)取得的提供基礎設施建設勞務收入3,000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。
　　企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務相關的營業(yè)稅等稅費，可以在發(fā)生當年扣除
　?。ㄈ┩恋卦鲋刀?/div>
　　根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建
 　　　　
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