高頓網(wǎng)校友情提示，*7朔州實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容土地增值稅的幾種主要繳納情形總結(jié)如下：
　　土地增值稅暫行條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。近幾年來，國家稅務(wù)總局、各省市稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅稅收政策逐步予以明確和規(guī)范。特別是《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)），對(duì)這一問題區(qū)分不同情形作了明確。筆者經(jīng)過梳理，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的以下幾種主要情形，應(yīng)當(dāng)申報(bào)繳納土地增值稅。
　　1.房地產(chǎn)銷售應(yīng)繳土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
　　2.轉(zhuǎn)讓在建工程繳納土地增值稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收土地增值稅，轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收土地增值稅。
　　3.視同銷售繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：*9，按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；第二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
　　4.售后回租繳納土地增值稅。單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時(shí)要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價(jià)給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時(shí)間,其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評(píng)估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。
　　5.公共設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
　　6.房地產(chǎn)評(píng)估增值發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
　　7.房地產(chǎn)抵押典當(dāng)拍賣抵債的征收土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)的抵押(權(quán)屬未變)，在抵押期間不征收土地增值稅；抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓)的，應(yīng)征收土地增值稅。
　　8.資產(chǎn)收購繳納土地增值稅。資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)（受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易，不論是部分資產(chǎn)收購還是整體資產(chǎn)收購，被收購企業(yè)法人資格仍然保留。在資產(chǎn)收購中，被收購企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到收購企業(yè)中的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。
　　9.以房地產(chǎn)投資聯(lián)營應(yīng)繳土地增值稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。
 　　　　
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