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投資性房地產是一項特殊的資產，區(qū)別于一般經營性房地產，以往非房地產開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物，是作為固定資產或無形資產進行核算的，而《企業(yè)會計準則》單獨將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產列入“投資性房地產”，進行專門核算和反映。目前世界上對房地產業(yè)務制定會計準則的有英國、中國香港、國際會計準則委員會等。
?。ㄒ唬┩顿Y性房地產的概念
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產是一項投資，而不是傳統意義上的固定資產，且投資性房地產高風險高收益，作為一般性固定資產進行處理顯然是不合適的，因此，需要把投資性房地產從固定資產中劃分出來進行會計處理。
投資性房地產主要包括：
?。?）出租的土地使用權；
（2）長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權；
?。?）企業(yè)擁有并已出租的建筑物。自用房地產①與作為存貨的房地產，則不屬于投資性房地產。
（二）投資性房地產的確認與初始計量
1. 投資性房地產的確認條件
投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：
?。?）該投資性房地產包含的經濟利益很可能流入企業(yè)；
?。?）該投資性房地產的成本能夠可靠計量。
2. 投資性房地產的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，具體要求如下：
?。?）外購投資性房地產的成本，包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費；
?。?）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。
?。?）以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確認。
與投資性房地產有關的后續(xù)支出，如果符合規(guī)定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；否則，應當在發(fā)生時計入當期損益。
[提高篇]
（一）投資性房地產的后續(xù)計量
企業(yè)一般應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。
在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
?。?）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（2）企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更。但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
?。ǘ┩顿Y性房地產轉換
1.轉換的條件
企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
?。?）投資性房地產開始自用；
?。?）作為存貨的房地產，改為出租；
?。?）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；
?。?）自用建筑物停止自用，改為出租。
2. 轉換的會計處理原則
?。?）在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值；
（2）采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；
?。?）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。
?。ㄈ┩顿Y性房地產處置
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得未來經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。
注：①為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。
[實戰(zhàn)篇]
[案例1]振華股份公司為了拓展經營規(guī)模，2006年5月以銀行存款方式購得繁華商業(yè)街的一棟商務樓，并當即出租。該商務樓的購買價為300萬元，采用銀行轉賬支付。賬務處理為：
借：投資性房地產3000000
貸：銀行存款3000000
[案例2]振華股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用權，該資產在乙公司的賬面價值為400萬元，雙方協商以評估價值作為投資價值確認標準，其評估價值為450萬元，振華股份公司取得該土地后，擬與適當時機轉讓。振華股份公司接受乙公司投資的賬務處理為：
借：投資性房地產4500000
貸：股本4500000
[案例3]振華股份公司2006年5月31日購入一幢商務樓，用于對外出租，該商務樓的購置價為1680萬元，相關稅費10萬元，預計使用壽命40年，預計凈殘值10萬元，采用直線法折舊。2006年7月1日對外出租，年租金180萬元，每月收取租金一次。
根據上述情況，振華股份公司購入的商務樓符合投資性房地產的界定條件，該投資性房地產的入賬成本為：1680+10=1690（萬元），每月租金為：180/12=15（萬元），每月的折舊費用為：[（1690-10）/40]/12=3.5（萬元）。
購置房地產：
借：投資性房地產 16900000
貸：銀行存款 16900000
收取租金：
借：銀行存款 150000
貸：投資收益 150000
提取折舊：
借：投資收益 35000
貸：累計折舊—投資性房地產 35000
[案例4]振華股份公司于2006年10月以2000萬元的價格對外轉讓2006年5月31日購入的該幢商務樓，已通過銀行轉賬收取轉讓價款。該商務樓采用成本模式進行后續(xù)計量，營業(yè)稅稅率為5%.轉讓商務樓的相關賬務處理為：
借：銀行存款 20000000
累計折舊 210000（3.5萬×6）
貸：投資性房地產 16900000
應交稅金——營業(yè)稅 1000000
投資收益 2310000
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