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對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資、合作方出地的合作建房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價換取了部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。由于雙方通過以物易物方式進(jìn)行交易，并沒有發(fā)生實際的現(xiàn)金結(jié)算，因而需要核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售不動產(chǎn)的營業(yè)額。
案例1：
[案情說明] 2002年8月22日，湖北濱江同仁醫(yī)院同萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作建房。合作協(xié)議規(guī)定，湖北濱江同仁醫(yī)院出地，萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資800萬，樓房建成后交由萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司使用10年，10年期滿，樓房使用權(quán)歸湖北濱江同仁醫(yī)院。萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在使用期限內(nèi)，每年定期向湖北濱江同仁醫(yī)院交納5萬元。但湖北濱江同仁醫(yī)院僅將每年收取的5萬元列入經(jīng)營收入申報納稅，而未將萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資額800萬元列入經(jīng)營收入，申報繳納營業(yè)稅。
[分析指導(dǎo)] [國稅函發(fā)（1995）156號]文件對合作建房征收營業(yè)稅的問題作了明確規(guī)定：合作建房中以出租土地使用權(quán)，是指一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，甲方是以出租土地使用權(quán)代價換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。
因此，湖北濱江同仁醫(yī)院以租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅，除將每年收取的5萬元列入營業(yè)收入外，還應(yīng)將出資額800萬元按租賃期10年分?jǐn)偭腥?，每年作為?jīng)營收入。另外，由于樓房建成后，產(chǎn)權(quán)實際歸屬湖北濱江同仁醫(yī)院，投資額應(yīng)視同湖北濱江同仁醫(yī)院房產(chǎn)價值征房產(chǎn)稅。
案例2：
[案情說明] 2002年1月8日蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鄧州高級職業(yè)學(xué)校合作建房，鄧州高級職業(yè)學(xué)校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面積為200 000平方米，按照協(xié)議規(guī)定，雙方按5：5的比例分配房屋，鄧州高級職業(yè)學(xué)校得到房屋100 000平方米。
[分析指導(dǎo)]對于蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來說，即意味著以100 000平方米的房屋換取了10 000平方米的土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售100 000平方米房屋的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對銷售的這100 000平方米房屋按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
由于沒有發(fā)生實際的價款結(jié)算，因而需要核定這100 000平方米房屋的營業(yè)額。
按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按下列順序核定房屋的營業(yè)額：
（1）按企業(yè)當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)平均價格核定。
?。?）按企業(yè)最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。
按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售的同類房屋的平均銷售價格為每平方米4 200元，則銷售該100 000平方米房屋的營業(yè)額為42 000萬元；
若蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9月沒有銷售同類房屋，則前一段時間銷售過同類房屋，其平均銷售價格為每平方米4 100元，則銷售該100 000平方米房屋的營業(yè)額為41 000萬元；
若最近時期蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也沒有銷售過同類房屋，則應(yīng)核定計稅價格。假如建造200 000平方米房屋的工程成本為4 800萬元，則這100 000平方米房屋的工程成本為2 400萬元。
假定當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定成本利潤率為30％，那么銷售這100 000平方米房屋的計稅價格為：
計稅價格＝2400×（1＋30％）÷（1－5％）＝3284.21萬元
蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002年9月應(yīng)交營業(yè)稅的數(shù)額為：
應(yīng)交營業(yè)稅＝420 000 000×5％＝21 000 000元
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