石家莊初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)考試輔導(dǎo)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間及會(huì)計(jì)處理

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（以下簡(jiǎn)稱制度）規(guī)定，“企業(yè)購(gòu)入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本，并作為無(wú)形資產(chǎn)核算；待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將需開發(fā)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入存貨項(xiàng)目）。”這一規(guī)定，使企業(yè)會(huì)計(jì)處理有了規(guī)范的依據(jù)，但筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程或存貨項(xiàng)目的時(shí)間值得商榷。同時(shí)，制度沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程或存貨項(xiàng)目的具體方法，從而給企業(yè)會(huì)計(jì)處理帶來(lái)了具體操作上的困難。本文試就解決上述問(wèn)題的具體方法作——探討。

　　實(shí)際工作中，土地的開發(fā)情況比較復(fù)雜，應(yīng)該使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程或存貨項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間及其會(huì)計(jì)處理方法能夠適應(yīng)各種情況，做到既合理又簡(jiǎn)便。對(duì)此，筆者認(rèn)為，企業(yè)的土地使用權(quán)，應(yīng)分別一般企業(yè)（指非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下同）和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處理。

　　一、一般企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程的會(huì)計(jì)處理

　　一般企業(yè)已開發(fā)土地的土地使用權(quán)，應(yīng)按所開發(fā)的各個(gè)工程項(xiàng)目的占地面積和預(yù)計(jì)使用期限，計(jì)算確定各個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~，在工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，再轉(zhuǎn)入工程項(xiàng)目。工程項(xiàng)目指可作為單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬核算的建設(shè)項(xiàng)目。某個(gè)工程項(xiàng)目的占地面積，包括該項(xiàng)目實(shí)體及其周圍直接相關(guān)配套設(shè)施（如樓外走廊、綠化地等）占地面積之和。對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)使用期限短于土地使用權(quán)有效期限的，其差額期限內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)部分，不應(yīng)計(jì)人工程項(xiàng)目，而應(yīng)保留在無(wú)形資產(chǎn)賬戶中，待工程項(xiàng)目使用期滿報(bào)廢后，再轉(zhuǎn)入新建工程項(xiàng)目或按會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行攤銷。

　　關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入工程項(xiàng)目的時(shí)間，由于工程項(xiàng)目建設(shè)期限一般較長(zhǎng)，且不盡相同，在不同時(shí)間轉(zhuǎn)入所帶來(lái)的結(jié)果也不相同，因此，必須對(duì)此作出規(guī)范。由于土地使用權(quán)的攤銷必須連續(xù)進(jìn)行，因此，筆者認(rèn)為，較為合適的時(shí)間應(yīng)該是所開發(fā)的工程項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)。在此之前，土地使用權(quán)應(yīng)攤銷計(jì)入管理費(fèi)用。對(duì)此，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，其具體計(jì)算公式如下：

　　已開發(fā)土地的土地使用權(quán)=土地使用權(quán)總額÷全部土地面積×已開發(fā)土地占地面積

　　或已開發(fā)土地的土地使用權(quán)=每單位面積購(gòu)價(jià)×已開發(fā)土地占地面積

　　某項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)=每單位開發(fā)面積攤銷額（每單位面積購(gòu)價(jià)）×該項(xiàng)目占地面積÷該土地使用權(quán)有效期限×該項(xiàng)目預(yù)計(jì)使用期限

　　例：設(shè)甲企業(yè)為一般企業(yè)，于2001年7月1日購(gòu)入土地使用權(quán)，有效期限70年，面積l 000畝，每畝購(gòu)價(jià)140 000元，共計(jì)140000 000元，以銀行存款支付。2002年1月1日起，開發(fā)其中的200畝，于2002年12月31日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。在建工程有關(guān)資料如下：辦公樓一座，預(yù)計(jì)使用期限50年，占地面積48畝；廠房一座，預(yù)計(jì)使用期限30年，占地面積128畝；食堂一座，預(yù)計(jì)使用期限30年，占地面積24畝。土地使用權(quán)按年攤銷。有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：

　　2002年12月31日，計(jì)算已開發(fā)工程項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)，并予以結(jié)轉(zhuǎn)。

　　已開發(fā)200畝土地應(yīng)分?jǐn)傤~=140 000×200=28 000 000（元）

　　辦公樓應(yīng)分?jǐn)傤~=140000×48÷70×50=4 800000（元）

　　廠房應(yīng)分?jǐn)傤~=140000×128÷70×30=7 680000（元）

　　食堂應(yīng)分?jǐn)傤~=140000×24+70×30=l 440000（元）

　　辦公樓、廠房、食堂共計(jì)應(yīng)分?jǐn)?3 920000元。

　　會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：在建工程——辦公樓 4 800000

　　——廠房 7 680 000

　　——食堂 1 440000

　　貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 13 920000

　　計(jì)入工程項(xiàng)目的土地使用權(quán)，形成固定資產(chǎn)價(jià)值。對(duì)于已開發(fā)的200畝土地的土地使用權(quán)中尚未轉(zhuǎn)入工程項(xiàng)目又未攤銷的部分13 480 000元（28 000 000-13 920 000—28000000÷70×1.5）仍保留在無(wú)形資產(chǎn)賬戶上，不予攤銷。若繼續(xù)開發(fā)，則處理辦法與上相同；若不再開發(fā)，則與其他尚未開發(fā)使用的土地使用權(quán)一并攤銷計(jì)人管理費(fèi)用。假設(shè)，甲企業(yè)自2003年到2032年末，未曾開發(fā)其他項(xiàng)目，廠房與食堂均于2032年末報(bào)廢。則2033年末，應(yīng)攤銷計(jì)入管理費(fèi)用的土地使用權(quán)為未開發(fā)土地以及報(bào)廢的廠房和食堂的土地使用權(quán)的攤銷額，計(jì)1 904000元[140000×（800+128+24）÷70].而2003年至2032年，每年攤銷計(jì)人管理費(fèi)用的土地使用權(quán)金額為1 600000元（140000×800÷70）

　　需要注意的是，若已建成的固定資產(chǎn)（僅指由相關(guān)在建工程轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)，下同）在使用過(guò)程中，由于種種原因（如改擴(kuò)建），需調(diào)整固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限時(shí)，應(yīng)同時(shí)調(diào)整其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)。即，當(dāng)固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限縮短時(shí)，應(yīng)相應(yīng)將縮短期間應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)從固定資產(chǎn)賬戶轉(zhuǎn)回到無(wú)形資產(chǎn)賬戶；當(dāng)固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限延長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)將延長(zhǎng)期間應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)從無(wú)形資產(chǎn)賬戶轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)賬戶。假設(shè)上例中食堂在使用至18年末時(shí)，重新確認(rèn)的預(yù)計(jì)使用年限為20年（比原來(lái)縮短了10年），其他條件不變。則未來(lái)兩年使用期內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)為每年48 000元（1440 000÷30），與原來(lái)每年的分?jǐn)偨痤~相同；縮短的10年應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)480 000元（48000×10），應(yīng)轉(zhuǎn)回到無(wú)形資產(chǎn)賬戶中。會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 480 000

　　貸：固定資產(chǎn)——食堂 480 000

　　這時(shí)，因調(diào)整固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限而相應(yīng)調(diào)整的土地使用權(quán)，在固定資產(chǎn)報(bào)廢前，不作攤銷處理；在固定資產(chǎn)報(bào)廢后，分別是否再開發(fā)進(jìn)行相應(yīng)處理。

　　假設(shè)食堂在使用至18年末時(shí)，重新確認(rèn)的食堂預(yù)計(jì)使用年限延長(zhǎng)至35年（比原來(lái)延長(zhǎng)了5年），其他條件不變。則應(yīng)將延長(zhǎng)的5年期間應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)240 000元（48 000×5），從無(wú)形資產(chǎn)賬戶轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)賬戶。會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：固定資產(chǎn)——食堂 240 000

　　貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 240 000

　　這時(shí)，因調(diào)整固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限而相應(yīng)調(diào)整的土地使用權(quán)，在固定資產(chǎn)報(bào)廢前，不影響未開發(fā)土地的土地使用權(quán)的攤銷；在固定資產(chǎn)報(bào)廢后，分別是否再開發(fā)進(jìn)行相應(yīng)處理。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入存貨項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已開發(fā)土地的土地使用權(quán)，與一般企業(yè)不同，應(yīng)在開始開發(fā)時(shí)，將其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)，按該存貨項(xiàng)目的占地面積計(jì)算確定，并轉(zhuǎn)入相關(guān)存貨項(xiàng)目，而不必考慮存貨項(xiàng)目的預(yù)計(jì)使用期限。之所以在開始時(shí)分?jǐn)傓D(zhuǎn)入，因?yàn)椋海?）存貨項(xiàng)目一經(jīng)建設(shè)，相關(guān)的土地使用權(quán)即已發(fā)揮作用。應(yīng)計(jì)人存貨成本。（2）存貨項(xiàng)目一旦建成售出，相應(yīng)的土地使用權(quán)便隨之轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，不存在連續(xù)攤銷的問(wèn)題，同時(shí)，這也是不必考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用期限的原因。計(jì)算公式如下：

　　應(yīng)轉(zhuǎn)入存貨項(xiàng)目的土地使用權(quán)=該存貨項(xiàng)目占地面積×每單位開發(fā)面積攤銷額（每單位面積購(gòu)價(jià)歸該土地使用權(quán)有效期限×（該土地使用權(quán)有效期限—該項(xiàng)土地未開發(fā)期限）

　　仍以上例為例，若甲企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他條件不變。則2002年1月1日，計(jì)算各存貨項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)。其中：

　　辦公樓應(yīng)分?jǐn)傤~=140 000×48÷70×（70-0.5）=6 672000（元）

　　廠房應(yīng)分?jǐn)傤~=140000×128÷70×（70-0.5）=17 792000（元）

　　食堂應(yīng)分?jǐn)傤~=140000×24÷70×（70-0.5）=3 336 000（元）

　　應(yīng)轉(zhuǎn)入存貨項(xiàng)目的土地使用權(quán)，共計(jì)27 800000元。會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：在建工程——辦公樓 6 672 000

　　——廠房 17 792 000

　　——食堂 3 336 000

　　貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 27 800 000

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)入存貨項(xiàng)目的土地使用權(quán)比一般企業(yè)轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程的土地使用權(quán)增加了13 880 000元（27 800000-13 920000），即為項(xiàng)目開發(fā)至達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)期間的土地使用權(quán)與自項(xiàng)目預(yù)計(jì)使用期限到期日至土地使用權(quán)到期日期間的土地使用權(quán)之和。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入存貨項(xiàng)目后，一般不存在后續(xù)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，除非出現(xiàn)意外情況，如存貨項(xiàng)目在售出之前部分或全部報(bào)廢或毀損。此時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)入存貨項(xiàng)目的土地使用權(quán)的相應(yīng)部分轉(zhuǎn)回，借記“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，貸記“在建工程”科目。然后，再分別是否再開發(fā)進(jìn)行相應(yīng)處理。

 　　　　

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