7月3日，萬科企業(yè)股份有限公司公布了畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)于重組議案中土地價(jià)值的相關(guān)回復(fù)。
查閱文件發(fā)現(xiàn)，作為重組對(duì)象方深圳地鐵前海國際發(fā)展有限公司的審計(jì)師，畢馬威指出，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，前海國際獲地鐵集團(tuán)增資時(shí)，三項(xiàng)地塊土地使用權(quán)應(yīng)以公充價(jià)值入賬。
2016年4月22日和2016年5月26日，地鐵集團(tuán)分別與前海國際簽署增資協(xié)議，分別將前海樞紐項(xiàng)日T201一0074號(hào)地塊和安托山項(xiàng)日T4O7一0026、T407-0027號(hào)地塊兩個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)增資注入前海國際。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)一存貨》第十一條“投資者投入存貨的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外”；以及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2010》的補(bǔ)充解釋：“在投資合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的情況下按照該項(xiàng)存貨的公允價(jià)值作為其入賬價(jià)值”為準(zhǔn)則依據(jù)，前海國際對(duì)于投資者增資注入的土地使用權(quán)應(yīng)以公允價(jià)值作為該土地使用權(quán)的入賬價(jià)值。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)劉第39號(hào)-公允價(jià)值計(jì)量》第六章估值技術(shù)第十八條“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)采用在當(dāng)前情況下適用并且有足夠可利用數(shù)據(jù)和其他信息支持的估值技術(shù)。企業(yè)使用估值技術(shù)的目的，是為了估計(jì)在計(jì)量日當(dāng)前市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)參與者在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債的價(jià)格”，而依據(jù)估值技術(shù)得出的投資者增值投入時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)公允價(jià)值預(yù)佑值為人民幣455.74億元，該公允價(jià)值最終以具有證券期貨業(yè)務(wù)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)信值為依據(jù)確定。
畢馬威指出，由于前海國際接受地鐵集團(tuán)增資的時(shí)間與交易的評(píng)佑基準(zhǔn)日間隔極短，土地相關(guān)的條件及市場(chǎng)環(huán)境沒有發(fā)生本質(zhì)變化，閡此上述公允價(jià)值的預(yù)估值與《萬科企股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易須案》中披露的前海樞紐項(xiàng)目地塊及安托山項(xiàng)日地塊于評(píng)估基準(zhǔn)日2016年5月31日時(shí)的預(yù)估值人民幣325.03億元及人民幣130.71億元的合計(jì)數(shù)一致。
同時(shí)，增資作價(jià)與當(dāng)時(shí)可參考市場(chǎng)價(jià)之間的差異情況及其對(duì)前海國際凈資產(chǎn)的影響也為深交所關(guān)注。對(duì)此，畢馬威稱，土地使用權(quán)的公允價(jià)值與增資合同中約定的土地作價(jià)人民幣235.90億元的差額人民幣219.84億，一次性記入資本公積科目。土地使用權(quán)以公允價(jià)值反映在前海國際2016年5月31日的凈資產(chǎn)中，若土地使用權(quán)公允價(jià)值的預(yù)估值與公允價(jià)值的錄終值沒有差異，則對(duì)前海國際于2016年5月31日的凈資產(chǎn)不會(huì)再有額外影響。
畢馬威會(huì)計(jì)師提出，前海國際以公允價(jià)值作為投資者作價(jià)增資投入的土地使用權(quán)的入賬價(jià)值，相關(guān)影響計(jì)入凈資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定。
但同時(shí)也稱，由于其對(duì)前海國際財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)工作尚在進(jìn)行中，且審計(jì)的目的是對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的整體發(fā)表意見，因此畢馬威對(duì)上述土地使用權(quán)的公允價(jià)值的預(yù)估值的合理性不發(fā)表任何意見。
本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)；作者：王靜