二季度部分重點二線城市不出意料的再度成為房地產(chǎn)市場的焦點，“地王”不斷涌現(xiàn)也引起了各地方政府的注意。截止目前，包括蘇州、合肥和南京都做出了一定的表態(tài)，但不夠堅決。
多位房地產(chǎn)分析人士向鳳凰財經(jīng)表示，現(xiàn)在的樓市就是一場資本游戲，一線城市被擠出領(lǐng)漲城市后，熱錢退而求其次地進入了二線城市。同時要警惕房價在這一輪大熱之后的突然下跌。
地王頻出，調(diào)控態(tài)度不堅決？
中原地產(chǎn)5月25日發(fā)布*7報告稱，截至5月23日，中國合計出現(xiàn)152宗地王，而去年全年僅95宗。在這152宗地王中總價*6的50宗，二線城市成為絕對主力，占比達72%，僅南京就出現(xiàn)13宗總價地王，而一線城市僅有14宗。
同一天，據(jù)“合肥樓市”爆料，合肥市副市長周善武開展房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研。5月23日下午合肥2016政策專題培訓(xùn)班上，合肥房管相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)針對合肥房地產(chǎn)市場亂象進行批評指導(dǎo)，其中點名批評了合肥萬科。
5月23日，蘇州也在宣布土地限價令后迎來首次土地拍賣，兩幅宅地因房企出價超過*6限定價格而宣告流拍。5月24日，南京市國土局相關(guān)人士表示，蘇州實驗不成功，南京應(yīng)該不會考慮跟進該政策。
早在四月份，南京也曾出臺“限價令”，不同于蘇州限土地價格，南京是針對瘋狂上漲的房價進行限制。不過接下來的五月，僅5月13日一天，南京就制造出三起地王。官媒新華網(wǎng)對此連發(fā)兩條相關(guān)消息，直指“南京土地市場理性數(shù)據(jù)已無法解釋”。
財經(jīng)專欄作家齊俊杰對鳳凰財經(jīng)記者表示，限價永遠不是市場化的調(diào)控手段，所謂限價是限給老百姓看的。“房價一路上漲是因為土地供應(yīng)不夠，限價流拍只會讓供應(yīng)進一步減少。所以調(diào)控方向明顯與目的背道而馳。”
另一方面，5月9日刊登在人民日報上的權(quán)威人士文章也透露出了高層對房地產(chǎn)問題的看法，指出要警惕房地產(chǎn)過熱帶來的教訓(xùn)。但現(xiàn)實情況是，5月各大二線城市地王頻出，房價也一路居高不下，同時相關(guān)的調(diào)控政策遲遲未到。
“這說白了還是希望房價再漲一漲，多賣點房子，比如合肥優(yōu)先發(fā)展的濱湖區(qū)，庫存比較多，肯定希望多賣賣。此外，二線城市也有穩(wěn)增長的考慮。”財經(jīng)評論員劉曉博向鳳凰財經(jīng)記者坦言。
劉曉博分析認為，短期內(nèi)上層施加的壓力還不是太大，加上貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，幾個熱點二線城市存在觀望心理，多賣賣地增加收入，同時等待貨幣政策發(fā)揮更大作用，這樣就不用出臺行政措施進行調(diào)控了。
易居地產(chǎn)研究院研究員謝金龍則指出，根據(jù)研究報告，整個房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收超過50%，這一塊大蛋糕對于地方政府來說是難以割舍的。更何況在經(jīng)濟下行的壓力下，實體行業(yè)發(fā)展不景氣，拉動經(jīng)濟的幾個要素中，能發(fā)力的點已經(jīng)不多，房地產(chǎn)業(yè)就更受地方歡迎。
博傻階段，高房價還能走多遠？
隨著城市土地稀缺，房價漸趨頂點，北上深等地都在一季度先后出臺調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)自然而然地將眼光瞄準(zhǔn)二線城市。
融創(chuàng)中國[-0.20%]董事長孫宏斌在5月16日曾公開坦言，2015年融創(chuàng)中國就開始避開一線城市過熱的土地市場，選擇進入濟南、南京、成都、西安等二線核心城市，完成在這些城市的土地儲備布局。
劉曉博指出，在2015年年底，南京的金融機構(gòu)本外幣存款余額，即資金總量排名第9，而現(xiàn)在很可能已經(jīng)躍居第5或者第6名。這意味著，在一季度房價上漲狂潮中，巨額熱錢像2015年涌入深圳一樣，源源不斷地流入南京。
根據(jù)南京統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)，南京2月份的金融機構(gòu)本外幣存款余額達29082.58億元，同比增長23.1%。
因2016年南京市統(tǒng)計局僅公布了2月份數(shù)據(jù)，以2月份數(shù)據(jù)作對比，合肥市2月金融機構(gòu)本外幣存款余額達11763.96億元，同比增長18%；廈門余額達9076.05億元，同比增長20%。
而一線城市中，深圳、上海、北京2月資金總量同比增長分別為18.2%、15.2%、7.7%。劉曉博分析稱，熱錢匆匆來去，當(dāng)他們聚集在某個城市，這個城市的房價就出現(xiàn)飆升。
針對上述情況，齊俊杰表示，樓市已經(jīng)進入了明顯的博傻階段，完全是資本的玩法。“如果二線城市跟隨一線城市限購，那游資還是會繞開，去炒不發(fā)達的二線城市，或者是二線周邊。”
在中央已經(jīng)對房地產(chǎn)問題頻頻表態(tài)下，一二線城市房地產(chǎn)的瘋狂態(tài)勢還能維持多久？
劉曉博認為，權(quán)威人士在5月9日表態(tài)，房子要回歸居住功能，加杠桿去庫存做法被否定，同時，廣義貨幣M2增速從近期*6的14%降低到12.8%，央行新增貸款和社會融資額增速皆大幅下降，貨幣政策在“踩剎車”。
他據(jù)此判斷，整體上中國房地產(chǎn)這一輪政策牛市基本告一段落，盡管熱點城市房價還在上漲，但不會維持太久，一到兩個季度后整個市場會再次降溫，而下一輪限購政策將在熱點二線城市重出江湖。
齊俊杰同樣認為一線城市將面臨有價無市情況，由于持有房產(chǎn)沒有成本，價格不會輕易下跌，但市場成交量會逐漸趨冷。
此外，他認為一旦房地產(chǎn)稅得以落實推出，將會成為壓死駱駝的最后一根稻草。一線城市一跌，所有跟風(fēng)上漲的城市包括二線城市和一線周邊，將全部進入下跌模式，屆時*5的問題是房產(chǎn)很難變現(xiàn)，而留給房地產(chǎn)市場的時間，可能最多不超過5年。“不管政府的意愿如何，是不是想調(diào)控，投資都會有相應(yīng)的波動周期，就像股市，往往會在一片叫好聲中突然結(jié)束。”
本文來源：鳳凰財經(jīng)；作者：李曉芳