轉(zhuǎn)眼，房地產(chǎn)營改增已經(jīng)進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)階段。面對(duì)即將到來的新政，不少企業(yè)和個(gè)人還是存在著不少擔(dān)憂。全面營改增所帶來的，繳納稅額的變化，對(duì)房?jī)r(jià)的影響，納稅范圍的變化等，都是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
其中，房地產(chǎn)營改增的這五宗“最”，更是對(duì)不少人有著切實(shí)的影響。
一、最苦逼的納稅人：小規(guī)模納稅人
“小規(guī)模納稅人”可以說是房地產(chǎn)業(yè)營改增后，最苦逼的納稅人了。不同于一般納稅人，小規(guī)模納稅人適用5%的增值稅征收率，而開具的一般增值稅發(fā)票并不能用來抵扣。
就稅收待遇而言，小規(guī)模納稅人并不能自行開具，購買方索取專用發(fā)票的。他們只能到相關(guān)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，去申請(qǐng)代開專用發(fā)票。
二、最簡(jiǎn)單的計(jì)稅方法：簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
增值稅的計(jì)稅方法包括簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法兩種。一般計(jì)稅方法適用于一般納稅人。發(fā)生特定應(yīng)稅行為的，可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額的計(jì)算按照：應(yīng)納稅額=銷售額*征收率
按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，其銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的。銷售額計(jì)算按照：銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)
而一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算就相對(duì)復(fù)雜一些。需要分別計(jì)算銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額。
三、最重要的減稅渠道：增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣
增值稅扣稅憑證是指：增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。
可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大致分四類：
1、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上標(biāo)明的增值稅額。
2、從銷售一方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。
3、從境外購進(jìn)的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)，或者是無形資產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
4、農(nóng)產(chǎn)品買進(jìn)，除取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書或是增值稅專用發(fā)票外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，或是銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買入價(jià)格和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。
但納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
四、最有利的政策：房地產(chǎn)業(yè)過渡政策
為保證全面營改增的順利進(jìn)行，有關(guān)財(cái)稅部門就存量的房地產(chǎn)項(xiàng)目引入過渡性政策。政策中提及：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售老房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)稅。
也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目適用和之前營業(yè)稅一樣的稅率，幫助實(shí)現(xiàn)營改增后平穩(wěn)的過渡。避免增值稅率突然提高到11%，帶來一系列不穩(wěn)定的后果。銷售5月1日后取得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目才適用11%的增值稅率。
五、最受關(guān)注的板塊：二手房交易
二手房交易可謂觸動(dòng)著千千萬萬交易者的神經(jīng)。事實(shí)上，全面營改增后，二手房交易的流程和地點(diǎn)并未發(fā)生什么變化。此外，兩年內(nèi)的二手房交易的稅負(fù)實(shí)際上還略有所下降。
此前二手房交易征收營業(yè)稅的政策，和相關(guān)的免稅政策，5月1日后，基本上算是進(jìn)行了一次平移。而稅率，也并未發(fā)生變化，只是由原來征收5%的營業(yè)稅，變成了征收5%的增值稅。
有不少人擔(dān)心，因政策的變化，會(huì)有大量的企業(yè)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)可以抵扣，盲目購進(jìn)大量不動(dòng)產(chǎn)，從而導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格的上漲。對(duì)此，高頓財(cái)稅學(xué)院研究員Amy表示，企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)地產(chǎn)，是用來擴(kuò)展經(jīng)營行為或是占有更加大的市場(chǎng)，從而給之后的經(jīng)營帶來一定的好處。這是企業(yè)投資的理性行為問題。而盲目購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)其經(jīng)營并沒有什么太大的幫助。新政中將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣，只可能會(huì)一定程度上提高企業(yè)購買地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的積極性，而不會(huì)讓企業(yè)盲目，喪失了理性。
▎本文作者Candy.Bao，來源高頓財(cái)稅學(xué)院