上海即將迎來史上最嚴厲樓市調控，內容包括：1、將要收窄“3·30新政”的執(zhí)行力度；2、多部門建議加強資金杠桿監(jiān)管，涉及P2P、首付貸、中介等；3、上海銀監(jiān)局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策；4、限購資格應該提前認證，看是否具備購房資格再買。二套房實行差別化的政策，未來建議收緊。
但央行副行長潘功勝在3月9日的政協(xié)小組會討論時則提出，房價過度波動的問題最基本的影響因素仍是住房供求關系，目前主要的問題是供給不足。幾乎同時，國土資源部部長姜大明也指出，目前最關鍵的是增加一線城市的土地供應面積，充分發(fā)揮政府土地收儲，及時增加土地供應面積。
在這一背景下，有開發(fā)商主動為上海市政府分擔重責。3月9日晚間，新湖中寶發(fā)布公告，通過股權收購的方式以11.9億元收購上海市黃浦區(qū)508號街坊地塊。該地塊位于上海市黃浦區(qū)中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復興路以北，總面積9.40萬平方米，其中舊城改造面積9.09萬平方米，地上建筑面積不超過23萬平方米。聯(lián)系到2015年12月新湖中寶的另一則公告：通過股權收購的方式以2.4億元收購上海虹口青云路167弄地塊。該地塊位于上海虹口區(qū)青云路以北、恒業(yè)路以南、俞涇浦以西，項目規(guī)劃占地面積2.15萬平方米，總規(guī)劃建筑面積不超過6.14萬平方米。
上述兩個舊改項目如能夠順利推進，新湖中寶就能為上海的新房市場增加近30萬平方米的新增供應。此舉對整個上海市場來說雖是杯水車薪，卻能在全行業(yè)產生示范效應：通過參與上海的城市更新，釋放更多供給，以抑制房價的大漲。
舊改之難難在資金
1992年上海開始提出“到本世紀末完成市區(qū)365萬平方米危棚簡屋改造”，拉開了大規(guī)模舊改的序幕。彼時，上海市民居住矛盾突出，數(shù)十萬家庭人均居住面積低于4萬平方米，其中3萬多戶家庭人均居住面積不足2.5萬平方米。
對開發(fā)企業(yè)來說，隨著核心區(qū)域土地出讓日益緊張，介入舊改土地成了他們打入城市腹地的必經(jīng)之路。
舊改土地為了解決舊改資金問題，過去舊區(qū)改造經(jīng)常采用“毛地出讓”方式：政府按土地現(xiàn)狀出讓，開發(fā)商承擔拆遷補償安置費用。“毛地出讓”加快了舊改進程，也導致了一些遺留問題。前些年舊改中遺留的一些“毛地出讓”地塊，由于資金、收益、市場預期等諸多原因，開發(fā)商沒能完成動遷。
近年來，國家多方鼓勵開發(fā)性金融機構介入地方舊區(qū)改造。隨著棚改資產證券化等開發(fā)性金融產品開閘，政府和企業(yè)又獲得了新的融資渠道，舊改項目從拿地到上市的日程被大大縮短。業(yè)內人士表示，以新湖中寶為代表的參與上海舊改的主要開發(fā)企業(yè)，將在這波利好行情中獲益，迎來銷售和盈利的快速增長。
在過去，舊改土地由于大多位于市中心核心地段，并且以宅地為主，因而受到了開發(fā)商的追捧。2004年8月，土地出讓制度改革，“毛地出讓”的方式宣告退出歷史舞臺。在此之后，曾經(jīng)毛地出讓的種種弊端也開始顯露。*5的問題就是動遷速度極為緩慢。
目前上海市中心內仍有許多十幾年前“毛地出讓”的棚戶區(qū)基地尚未改造完成。業(yè)內就曾傳出靜安區(qū)某地塊的整個動遷時間甚至一度長達15年。在這十五年中，開發(fā)商不單要持續(xù)投入資金用于安置居民，還無法通過銀行辦理土地使用權的抵押，大量的資金因此沉淀在其中。
在這一漫長過程中，極為考驗開發(fā)商的運作能力和資金狀況。受限于資金狀況，不少舊改地塊曾幾易其主。即便是原本資金實力雄厚的企業(yè)，歷久經(jīng)年，也被拖得“元氣大傷”。
香港的瑞安地產在過去的10多年里已在虹鎮(zhèn)老街等多個舊改項目上投入超過100億元。盡管瑞安集團主席羅康瑞一再表示，會堅持上海的舊改項目。但毋庸置疑的是大量的資金沉淀和時間消耗，也讓瑞安近幾年在上海的業(yè)績表現(xiàn)不佳。
而來自浙江的A股企業(yè)新湖中寶僅在閘北區(qū)青-12地塊二期中資金投入就達到40億元，隨著項目動遷的不斷推進，企業(yè)還將面臨更大的資金缺口，不得不多方騰挪，為項目持續(xù)“輸血”。
伴隨著地價、房價、物價上漲帶來的剛性增長，近年來上海舊改安置成本還在水漲船高。早年前，盡管居民要求動遷的愿望仍然強烈，但始終被資金、政策等瓶頸問題阻擋，舊改進程可謂一波三折。
融資難成了橫亙在舊改土地之上的歷史遺留問題。
開發(fā)性金融助力舊改
2015年初，國務院確定了2015年2017年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的基本工作規(guī)劃。2015年-2017年間，全國將完成總計1800萬套的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作。為了解決棚戶區(qū)改造中遇到的種種資金問題，國家層面也在試圖通過金融創(chuàng)新的方式加快解決這一難題。
2015年5月，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議。會議決定，新增5000億元信貸資產證券化試點規(guī)模，繼續(xù)完善制度、簡化程序，鼓勵一次注冊、自主分期發(fā)行。同時，國務院常務會議還提出了規(guī)范資產證券化產品信息公開的要求。
2015年8月，在相關中央部委的積極協(xié)調下，以棚戶區(qū)改造為基礎資產的資產證券化產品已經(jīng)向市場發(fā)行。首期獲批發(fā)行的棚改證券化產品為國家開發(fā)銀行發(fā)放的棚戶區(qū)改造貸款，資產證券化總額約30.4億元人民幣。對于國家的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造目標來說，這才是棚改資產證券化的一個開始。有接近國家住建部的人士透露，未來會有更多的以棚改為基礎資產的證券化產品向市場發(fā)售，房地產市場將迎來流動性定向寬松。
據(jù)專業(yè)人士介紹，國開行推出的棚改證券化產品采用注冊制發(fā)行的，上市之后獲得了1.59倍的超額認購。并且該產品是對公市場領域*9單資產證券化產品，也是*9單棚改貸款為全部基礎資產的資產證券化產品。
承銷機構的工作人員表示：“獲得超額認購，說明市場對于通過資產證券化產品籌集棚改及其貨幣化補償安置的資金的模式，認可程度較高。”
據(jù)了解，除了國開行以外，根據(jù)中央統(tǒng)一安排，農業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機構也將陸續(xù)進入棚戶區(qū)改造領域，提供信貸、投資等方面的支持。此外，按照國務院的工作安排，國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行還將進入舊改貨幣化安置領域。
住建部內部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，棚戶區(qū)改造開工389萬套，占年度目標任務580萬套的67%。資產證券化的閘門打開之后，對其意義無疑十分重大。
項目入市助推企業(yè)業(yè)績快速上升
融資渠道的打開對于開發(fā)商和政府獲取更充裕的資金，加快舊改土地建設，是一個巨大利好。再加之政府安置補償政策力度加大，原本困擾開發(fā)商拆遷難、動遷慢的問題正在被化解。
例如，普陀區(qū)規(guī)定，在限定時間內如有95%的居民同意簽約，已經(jīng)簽約的居民能得到20萬元每戶的額外獎勵。在這一政策的鼓勵之下，目前已經(jīng)簽約的部分居民還在不斷動員身邊未簽約的鄰居早點簽約，早點同意搬遷。
位于普陀區(qū)的新湖中寶旗下的新湖明珠城四期南塊（東片）地塊舊改房屋征收工作在普陀區(qū)政府的主持下，取得了飛速推進：只用了短短20天，舊改征詢獲得了片區(qū)內85%以上居民的同意。隨后，閘北區(qū)的上海大體量的舊改項目安康苑的動遷進程又刷新了這一速度——第二輪征詢簽約率達到90%的目標僅用了10天時間。
資深地產專家薛建雄表示，舊改速度的加快將促進一批優(yōu)質的核心區(qū)項目加速上市，而擁有這些項目的企業(yè)也有望迎來業(yè)績的快速上升期。
以新湖中寶為例，新湖房產此前在上海閘北區(qū)和普陀區(qū)布局有兩大舊改項目——閘北區(qū)青-12(二期)以及普陀區(qū)東新村四期南塊東片項目。其中，普陀區(qū)東新村四期南塊東片項目舊改面積約2.66萬平方米，需征收居民978證、1470戶，曾占普陀區(qū)整個舊改造征收計劃的四成多。光大證券的研報曾指出，兩個舊改項目進展緩慢曾抑制了公司銷售規(guī)模的擴大，若能加快對兩個項目的開發(fā)，公司的銷售規(guī)模有望大幅提升，年復合增速達到67%，盈利能力也會因此大幅提升。
在政府和企業(yè)的共同努力下，2014年-2015年，上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍國際先后問世。目前兩個項目的銷售均價均達到6萬元/平方米以上。上海內環(huán)內自2002年以后就極少有純居住用地供應，區(qū)域內的住宅供給極為稀缺。上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍國際以絕佳的地段屬性在市場中的競爭力大大增強，并且展現(xiàn)出了核心地段住宅抗風險的投資價值。
在舊改土地上十多年的精耕細作確實為新湖中寶帶來了業(yè)績上的靚麗一筆。根據(jù)第三方機構的統(tǒng)計，2015年1-11月，新湖中寶實現(xiàn)地產銷售面積88萬平方米，銷售金額100億元，同比均實現(xiàn)較大幅度的增長，銷售面積和銷售金額的增速雙雙接近50%，實現(xiàn)了快速發(fā)展。
2015年是一線城市房地產市場全面爆發(fā)的一年，新湖中寶通過此前舊改土地前瞻性的布局，借助上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍國際兩個項目的熱銷，把握住了此輪上海樓市的市場機會。在接盤上述兩大項目以后，新湖成功完成了地產業(yè)務向一、二線城市的轉移。目前，新湖上海四大項目可售建筑面積達100萬平方米，據(jù)測算，未來銷售收入近1000億元，將占據(jù)新湖地產未來銷售收入的半壁江山。
同時，從公司的戰(zhàn)略層面來看，新湖中寶從2013年開始不斷強化互聯(lián)網(wǎng)金融方面的投資力度，已經(jīng)明確了“地產+互聯(lián)網(wǎng)金控”為雙主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。新湖地產業(yè)務的擴大和資金回籠加速，也為互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務的穩(wěn)健開展提供了有效的現(xiàn)金流。廣發(fā)證券的研報分析認為，目前公司土地儲備超過1000萬平方米，且成本較低，未來地產業(yè)務能夠為互金業(yè)務提供持續(xù)的資金流支持。
本文來源：每日經(jīng)濟新聞