2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠的消息剛出，上周末上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心即出現(xiàn)了排隊過戶的火爆狀況。同時，上海、北京等一線城市不少房東應(yīng)聲加價，讓購房者措手不及。
盡管2016年剛剛過去50多天，在節(jié)前“降首付”、節(jié)后“降契稅”兩波利好政策的刺激下，全國范圍內(nèi)樓市大分化的趨勢進一步加劇——一線城市出現(xiàn)房價“上不封頂”的漲勢，但亟待去庫存的三四線城市房價卻仍“未見底”。
與劇烈分化的房價相對應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的“源頭”土地市場也加入大分化之中：房企蜂擁至一線搶地的勢頭在2016年開年更加明顯，部分二線城市的土地市場也隨著樓市交易的復(fù)蘇開始趨熱，三四線城市的土地仍然隨著越來越疲軟的房價繼續(xù)下探。
2016年的中國樓市將何去何從？
房價：一線不封頂，四線未見底
綜合機構(gòu)*7數(shù)據(jù)和受訪業(yè)內(nèi)人士的看法來看，2016年的樓市，將呈現(xiàn)一線堅挺、二線復(fù)蘇、三四線持續(xù)承壓的局面。而相應(yīng)的，房價也將在城市分化、區(qū)域分化的道路上越走越遠(yuǎn)。
“你們看，前幾個月才三萬八，現(xiàn)在就漲到四萬二了。”2月3日，博士畢業(yè)后在北京某研究所就職的黎青（化名）掏出手機，打開二手房交易軟件，指著自己相中的西北四環(huán)某小區(qū)說，近兩個月，該小區(qū)80多平方米的兩居室房價一直在漲，他在想如果再不出手，春節(jié)之后報價會不會更高。
在黎青說這番話的前一天，央行剛剛宣布了房貸新政，通知在不實施住房限購措施的城市，銀行對首次購房者貸款的最低首付款比例可從25%下浮至20%。對于首套房貸未結(jié)清的居民購買第二套住房，其最低首付款比例要求從40%降至30%。
這是央行在4個月內(nèi)第二次下調(diào)首套房貸的最低首付比例要求。
但黎青覺得這跟他無關(guān)，因為這項加杠桿、釋放需求的新政，將北上廣等限購城市排除在外了。事實的確如此。庫存難題似乎特指三四線城市，與一線城市沒有半毛錢關(guān)系。
穆迪助理副總裁、分析師劉致伶表示：“中國政府將繼續(xù)采取措施降低國內(nèi)住宅庫存總體水平。”穆迪還在報告中指出，三四線城市面臨的庫存風(fēng)險較高，這體現(xiàn)為這些城市的房價承壓，住宅銷售緩慢。
在政策暖風(fēng)中較早受益的，并不是三四線城市。穆迪注意到，在政府過去12~18個月放松限制之后，三四線城市的房價仍面臨壓力，2015年12月同比繼續(xù)下跌2.5%。而與之相比，二線城市的房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇。二線城市2015年12月的平均房價出現(xiàn)了2014年8月以來首次上漲，同比上漲0.6%。
“和三四線城市相比，二線城市從首付比例下調(diào)中受益更大，因為當(dāng)?shù)刈宰『蜕壷脴I(yè)需求更強勁。”穆迪分析師楊柳說道。實際上，一些二線或者準(zhǔn)二線城市的樓市已經(jīng)表現(xiàn)出了強勁態(tài)勢，如珠海。廣東省房協(xié)近日發(fā)布的《2015年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》數(shù)據(jù)顯示，2015年珠海以約1.4萬元/平方米的房價水平，緊隨深圳和廣州之后，排在了第三位。另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年1月珠海房價環(huán)比上漲2.75%，達(dá)到14075元/平方米。這樣的房價水平與漲價速度，在同類城市中引人注目。
類似的還有蘇州。2月1日，蘇州的首場土地拍賣會上，5塊土地共計拍出53億元。值得注意的是，這些土地溢價率均超過了140%，“面粉”價格決定“面包”價格，市場明顯開始升溫。蘇州一名開發(fā)商負(fù)責(zé)人甚至告訴本報記者，他所在公司開發(fā)的一樓盤，去年價格約1.9萬元/平方米，今年初已上調(diào)至2.2萬元/平方米。
從今年1月份的數(shù)據(jù)看，遠(yuǎn)離庫存難題的一線城市，房價還在延續(xù)去年年尾的漲勢，繼續(xù)“高開高走”。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交6462套，成交面積67.37萬平方米，環(huán)比分別下滑34%、37%，同比分別增加28%、16%。與此同時，1月北京商品住宅成交均價為3.04萬元/平方米，環(huán)比、同比均出現(xiàn)下滑。雖然相比2015年年底的成交旺局，1月成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，每年的1月與2月份由于受到“春節(jié)大遷徙”的影響，北京房地產(chǎn)市場均處于一年內(nèi)的低位水平，但是從同比數(shù)據(jù)來看，2016年的1月成交情況可以稱得上是“高起點”。
來自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，1月上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個數(shù)據(jù)也創(chuàng)出了上海商品住宅均價的歷史新高。
深圳房價繼續(xù)高歌猛進。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月深圳新房成交均價再攀新高，已達(dá)4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長19.43%。
針對一線城市房價走勢，郭毅預(yù)計，雖然在高地價倒逼之下，北京房價也將迎來新一輪的上漲周期，但購房需求的穩(wěn)健，將會淡化市場風(fēng)險。
戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏則預(yù)計，未來兩年上海整體住宅地產(chǎn)市場呈上升趨勢，2016年成交均價的上升幅度在8%左右，上海高端住宅市場表現(xiàn)將繼續(xù)高于整體水平。
土地：冰火兩重天
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國300個城市土地成交面積85671萬平方米，土地出讓金總額為21793億元。其中，一二線城市的土地成交面積占50.6%，而土地出讓金卻占到了70%；三四線城市的土地成交面積雖然也占了總量的近一半，土地出讓金卻僅占30%，且同比大幅下滑了19%。
2016年，土地市場分化將進一步加劇，一線城市競爭趨于“白熱化”，二線城市冷熱不均，三四線城市供需兩弱。
1月，全國土地市場一改2015年下半年的火熱，成交熱度驟然降溫，成交面積、成交金額、溢價率等重要指標(biāo)均現(xiàn)斷崖式下跌。但一線城市的地塊熱度卻未減，高溢價率成交態(tài)勢繼續(xù)。
1月21日上午，禹洲地產(chǎn)以26.3億元擊退同為閩系房企的融僑地產(chǎn)，奪得上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)宅地，樓面價2.9萬元/平方米，溢價率高達(dá)189.2%。這又是一幅“面粉價”接近“面包價”的土地，該地塊周邊的住宅均價才3萬元/平方米。
類似的情況在去年下半年成為土地市場的常態(tài)，品牌房企普遍聚焦一線和重點二線城市，在這些地方的拿地競爭也日趨白熱化。
泰禾集團董事長黃其森近日對媒體表示，泰禾堅定看好一線城市，堅決不去三四線城市，“我們算了一下，前兩年花350億元拿的地，如果是今年拿，可能要700億元”。
在去年12月底的深圳單價地王的搶奪中，融創(chuàng)中國輸給了泰禾集團，但其并未放棄進軍樓市一直升溫的深圳。本報記者了解到，收購佳兆業(yè)未果后，融創(chuàng)的團隊仍一直駐守深圳，尋求拿地機會。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌不久前曾表示，今年融創(chuàng)計劃布局廣深，在珠三角6個城市中進入1~2個城市。
一向主攻三四線城市的碧桂園從去年開始也大力布局一二線城市，在土地獲取預(yù)算中專門撥出一半以上的款項用于加強一二線城市部署。
品牌房企的集中回歸，導(dǎo)致一線城市宅地價格漲勢明顯。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，雖然一線城市土地供需雙雙大降，但土地出讓金總額仍微漲了1%，達(dá)5105億元，其中北京的土地出讓金更是首次突破2000億元，創(chuàng)下歷史新高。從宅地溢價率來看，深圳、北京、上海分別以94%、42%、41%的平均溢價率位列前三。
克而瑞研究中心認(rèn)為，從今年1月土地市場的情況判斷，今年一線城市和熱點二線城市總價地王和單價地王的峰值和頻度都會大概率超過2015年。
但與一二線的火熱相比，三四線城市的土地市場卻深陷寒冬。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，三四線城市共推出土地面積69762萬平方米，同比減少14%；共成交土地面積49652萬平方米，同比減少18%；土地出讓金6554億元，同比減少19%。
三四線城市的高庫存反向成為土地市場的壓力。例如徐州，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2015年底，該城市商品房可售面積為2085萬平方米，去化時間達(dá)22個月。同時，徐州自2010年以來土地成交量較大，住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積的比值高達(dá)5.6，土地庫存高企，已超出市場的消化能力。
西南片區(qū)除了成都、重慶等二線城市的土地依然受到開發(fā)商青睞之外，絕大多數(shù)城市的土地市場交投不旺。西南當(dāng)?shù)匾粋€小型房地產(chǎn)開發(fā)商表示，2013年曾出價120萬元/畝向另一家開發(fā)商提出收購一幅地塊，但當(dāng)時對方卻要價150萬元/畝，到了2014年，自己感覺市場走勢不妙后放棄了收購計劃。如今該地塊的價格已經(jīng)下跌到80萬元/畝。
“如今公司手上已經(jīng)沒有可開發(fā)的地塊，我打算過了農(nóng)歷年后著手買地，選擇的標(biāo)準(zhǔn)是市區(qū)商業(yè)旺地，其余的開發(fā)區(qū)、新區(qū)一律不去觸碰。”上述西南地區(qū)小型開發(fā)商稱。
更有開發(fā)商選擇了從部分前景較差的中小城市抽身離場從而斷臂求生。2016年伊始，已出現(xiàn)房企在三四線城市退地的案例。
1月18日，深圳控股宣布其下屬公司與廣東省河源市地方政府簽訂協(xié)議，將河源塞納灣未開發(fā)土地退還給當(dāng)?shù)卣?。根?jù)協(xié)議，地方政府收回未開發(fā)土地約62萬平方米，并在通過招拍掛方式重新出讓后，退還地價款約為人民幣6.99億元。
“一線城市受資源稀缺限制，仍為房企必爭之地，高地價向遠(yuǎn)郊區(qū)蔓延，品牌房企繼續(xù)深化一線城市布局，聯(lián)合體拿地的形式將日趨普遍。三四線城市由于去庫存壓力，市場供需及價格仍會維持較低水平。”中國指數(shù)研究院在報告中這樣說道。
不過，面對一線城市越來越高的地價，一些品牌房企也開始持謹(jǐn)慎態(tài)度。孫宏斌曾對《*9財經(jīng)日報》記者表示：“2016年我們買地會更小心，一定不能把自己弄進坑里，拿一塊很貴的地讓自己陷在里面，要控制風(fēng)險。”
房企：飽漢不知餓漢饑
伴隨著地價與房價的分化，開發(fā)商分化也在加劇。過去一年，部分小型房企開始撤離房地產(chǎn)，而它們尚未完成的項目則被知名開發(fā)商收購、盤活；與此同時，大開發(fā)商的規(guī)模也在加大，目前已有100多家開發(fā)商銷售額超過100億元，行業(yè)集中度繼續(xù)增加。
對于龍頭房企而言，也在積極探索“規(guī)模”+“多元”的兩條腿走路趨勢。在千億軍團中的七家房企中，大部分都并不局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，漸次展開金融、養(yǎng)老、物業(yè)等業(yè)務(wù)。
而部分中小型地產(chǎn)商利用自己的資源進行產(chǎn)業(yè)整合形成差異化也成為趨勢。
本文來源：*9財經(jīng)日報；作者：蔡胤 吳丹 羅韜 張歆晨