盡管2015年以來多次出臺托市新政，央行也多次降息降準(zhǔn)，樓市整體呈現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢，但商品房庫存仍繼續(xù)增加，創(chuàng)下歷史新高，引發(fā)各界憂慮。
19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比去年1~11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額87281億元，增長14.4%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。
2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比去年11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米。如果按照各地統(tǒng)計(jì)中常常提到的人均住房面積35平方米來計(jì)算，“空置”住房可供超過2000萬人口居住。此前甚至有不少媒體報(bào)道稱，現(xiàn)有空置房可解決近2億人的住房問題。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《*9財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析稱，全國商品房待售面積以及住宅待售面積均再度攀升，而且達(dá)到歷史峰值?？梢婋m然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落，但全國范圍來看化解庫存壓力依然刻不容緩。
張大偉說，2015年以來一系列的政策刺激之下，樓市確實(shí)出現(xiàn)了明顯回暖，但樓市分化進(jìn)一步加劇，特別是一二線的火熱掩蓋了三四線的低迷。這種情況下，房地產(chǎn)市場走勢依然堪憂。在庫存高企的壓力下，銷售回暖短期內(nèi)未能帶動(dòng)投資復(fù)蘇，全國開發(fā)投資持續(xù)走低。
數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長2.8%），增速比去年1~11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。這也是該數(shù)據(jù)自2014年起連續(xù)24個(gè)月呈下滑趨勢。
與投資下滑相對應(yīng)的是土地購置的下降。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比去年1~11月份收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《*9財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析稱，土地出讓之所以降幅還比較大，主要是三四線城市拖了后腿。實(shí)際上目前一二線城市總體表現(xiàn)不錯(cuò)，部分城市的高溢價(jià)率現(xiàn)象依然很突出。
日前，國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了去年四季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告稱，縱觀全年，多層級各方面的政策累進(jìn)加力，去庫存的明確指向促進(jìn)了樓市年末回暖，但整體地價(jià)并未同步表現(xiàn)出明顯變化，去年四季度住宅地價(jià)的環(huán)比增速較上一季度微幅放緩，僅有局部熱點(diǎn)城市受限于供需狀態(tài)的長期緊張，表現(xiàn)為持續(xù)升溫態(tài)勢，主要體現(xiàn)在一線城市及個(gè)別二線城市。
張大偉說，投資及出口表現(xiàn)不佳成為拖累經(jīng)濟(jì)下行的兩大主因。而固定資產(chǎn)投資之所以增長緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大是一大原因，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2014年以來持續(xù)下滑。房地產(chǎn)業(yè)不僅對宏觀經(jīng)濟(jì)造成較大負(fù)面影響，而且由于房企整體購地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。
他認(rèn)為，數(shù)據(jù)表明目前樓市依然在去庫存節(jié)奏中，但分化的市場給未來政策出臺設(shè)置了很大的問題，目前一二線已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲，普遍性的刺激政策出臺會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)上漲的一二線市場繼續(xù)火熱，而對三四線來說，刺激政策的影響力度越來越弱。
“畢竟一二線占全國房地產(chǎn)市場的比例很少，如果三四線不完成去庫存，中國房地產(chǎn)市場就難以繼續(xù)起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用。”張大偉認(rèn)為，接下來樓市政策環(huán)境在繼續(xù)維持寬松格局的同時(shí)，需要在促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下來化解庫存。
本文來源：*9財(cái)經(jīng)日報(bào)；作者：林小昭