就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降25.2%的同時(shí)，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。
一二線“地王季”
11月25日下午，備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來了現(xiàn)場競標(biāo)，12家房企、數(shù)輪爭奪，最終由信達(dá)以72.99億殺出重圍奪得，名義樓板價(jià)4.9萬/㎡，若扣除20%保障房面積后，實(shí)際樓板價(jià)超過6.1萬/㎡，刷新了上海住宅樓板價(jià)新紀(jì)錄。
此前一天(24日)，北京的天空星星點(diǎn)點(diǎn)飄起了雪花，但土地市場卻熱浪滾滾。當(dāng)日，北京土地市場繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn)，經(jīng)過多輪競價(jià)，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得，總價(jià)68.63億元。據(jù)測算，兩地塊樓面價(jià)分別達(dá)到約18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超過區(qū)域在售樓房價(jià)格。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，今年北京土地市場成交額已達(dá)到約1920億元，超過2014年全年1916億元的歷史成交紀(jì)錄。剩下的最后一個(gè)月里，北京仍有多幅待出讓地塊，全年成交額超2000億元幾成定局。
“全是地王！”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉告訴《*9財(cái)經(jīng)日報(bào)》，今年北京成交的土地中，有9宗成交樓面價(jià)超過5萬元/㎡，25宗樓面價(jià)在3萬元/㎡以上。目前一線城市土地在標(biāo)桿房企的激烈爭搶下，已普遍出現(xiàn)了樓面價(jià)超過當(dāng)?shù)胤績r(jià)的現(xiàn)象。
張大偉說，雖然高價(jià)地并不能完全代表未來市場售價(jià)，但如此多的“地王”集中出現(xiàn)，未來房價(jià)很難不受到影響。尤其是北京，今年成交的住宅地塊樓面價(jià)已全面超過3.7萬元/㎡的情況下，未來住宅產(chǎn)品“豪宅化”難以避免。
實(shí)際上，當(dāng)前土地市場大熱的城市不僅有北京、上海，廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價(jià)地、高單價(jià)地亦頻頻刷新紀(jì)錄。例如，南京將于本月27號拍出的仙林湖板塊一地塊，起拍價(jià)已超出該區(qū)域“前地王”樓面價(jià)，為此周邊多樓盤都已暫停加推，待新“地王”出來后伺機(jī)漲價(jià)。
11月20日的新一輪杭州土地拍賣會上，拱墅區(qū)橋西板塊和下城區(qū)文暉板塊的樓面價(jià)又被刷出了新高。其中，橋西拱宸橋單元宅地被金地以16842元/㎡摘得，文暉單元宅地則被朗詩以18479元/㎡斬獲。
為何在全國土地出讓金下降25.2%的情況下，核心城市土地市場卻如火如荼？這是因?yàn)?，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市就十幾個(gè)，最多不超過20個(gè)，占全國城市的比例相當(dāng)之小。而且這些大城市在國家嚴(yán)控城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。
也就是說，對開發(fā)商而言，未來可供選擇進(jìn)入的城市和空間已經(jīng)越來越小。在這種情況下，土地市場的價(jià)格自然也就水漲船高。
國企稱雄
那么，到底是誰在拿高價(jià)地？張大偉說，現(xiàn)在在一二線核心城市拿地的企業(yè)主要就是央企、地方大國企和大的上市公司。這其中，尤以央企和地方大國企為甚。今年以來北京土地市場成交的44幅住宅用地，其中77%的地塊被央企或國企摘得，只有十幅為民企摘得。
例如，23日成交的石景山交通樞紐M、N地塊，經(jīng)過多輪激烈競價(jià)，最終以35.4億元被北京老牌國企華遠(yuǎn)地產(chǎn)奪得，樓面價(jià)格達(dá)到28697元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)121%。據(jù)現(xiàn)場消息，此次競拍共吸引了包括城建、華遠(yuǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、金地商置等在內(nèi)的12家房企競逐。競拍一開始，城建、華遠(yuǎn)、碧桂園三家房企相繼發(fā)力，當(dāng)報(bào)價(jià)喊到了32.5億時(shí)，碧桂園率先退出了競拍，華遠(yuǎn)和城建這兩家北京國企繼續(xù)爭奪。最終，經(jīng)歷96輪激烈報(bào)價(jià)，華遠(yuǎn)才得以拿下該地塊。
同一日，華潤聯(lián)手未來科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。24日，北京土地市場繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn)，經(jīng)過多輪競價(jià)，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得。雖然有諸多房企參與競標(biāo)，但連續(xù)兩天北京土地市場最終的勝利者均為國企，這也正是今年北京土地市場的一個(gè)縮影。
在上海，雖然比例沒有北京那么高，但國企拿地也超過了一半。統(tǒng)計(jì)顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國企單獨(dú)或主導(dǎo)聯(lián)合摘得，占比達(dá)56%。
例如25日奪得新江灣城地塊的信達(dá)地產(chǎn)，可謂真正底厚錢多。作為中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司集團(tuán)內(nèi)的*10房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺，得益于信達(dá)資產(chǎn)強(qiáng)大的金融背景，信達(dá)地產(chǎn)擁有獲取低成本資金的天然優(yōu)勢。有評論稱，25日的競拍，就像“有錢人”遇到了“錢本身”。
“他們才是真正的土豪，所以我們即使輸了，也輸?shù)霉鈽s。”與信達(dá)廝殺到最后一刻的福建上市房企泰禾集團(tuán)相關(guān)人士說。
張大偉說，現(xiàn)在一線城市的土地市場正進(jìn)入到寡頭時(shí)代，市場交易變成“豪門的游戲”，不僅外地中小房企進(jìn)京、進(jìn)一線城市的難度越來越大，實(shí)力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場，隨著門檻提高，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國字號”房企成為土地市場的主力軍。
本文來源：*9財(cái)經(jīng)日報(bào)；作者：林小昭