中共上海市委10月10日下午舉行區(qū)縣、大口黨委書(shū)記季度工作會(huì)議。市委書(shū)記韓正表示，“上海作為一座特大型城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有自身特點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)是重要調(diào)控目標(biāo)。這項(xiàng)工作，不能人云亦云，必須清醒認(rèn)識(shí)、堅(jiān)定不移。”韓正指出，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力。我們必須堅(jiān)定不移下決心減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，必須保持定力，絕不能為緩解一時(shí)一地的問(wèn)題，而采用短期刺激政策，要對(duì)市民負(fù)責(zé)、對(duì)未來(lái)負(fù)責(zé)。
　　事實(shí)上，市委市政府對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀點(diǎn)在今年7月初就已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)向。
　　7月15-16日，在中共上海市第十屆委員會(huì)第九次全體會(huì)議上，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)再度成為市政府關(guān)注的焦點(diǎn)，市委書(shū)記韓正指出：
　　一是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化，下決心減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“四個(gè)依賴”，尤其是減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴，堅(jiān)定走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展之路。
　　二是密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，在支持居民自住和改善的剛性需求的同時(shí)，堅(jiān)決執(zhí)行限購(gòu)政策和抑制投資投機(jī)性需求，防止市場(chǎng)炒作激發(fā)非理性需求。上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，控制房?jī)r(jià)是上海調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要目標(biāo)。
　　而上一次官方提及房地產(chǎn)有關(guān)話題是在今年3月“兩會(huì)”期間，官方對(duì)于上海樓市的態(tài)度也較為“中庸”，起碼沒(méi)有明確提及“抑制非理性需求、房?jī)r(jià)已經(jīng)很高”等類似的觀點(diǎn)。據(jù)此，我們可以判斷，7月初是官方對(duì)上海樓市政策開(kāi)始出現(xiàn)收緊的*9個(gè)信號(hào)，而10月10日官方再次重申，說(shuō)明上海樓市調(diào)控政策收緊已經(jīng)迫在眉睫。
　　從上述調(diào)控政策指導(dǎo)方針內(nèi)容來(lái)看，“減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴”并非*9次提及，而這項(xiàng)任務(wù)也并非一朝一夕可以做得到，因此，對(duì)于四季度甚至2016年上海樓市來(lái)講不會(huì)影響太大，本次官方的表態(tài)的重點(diǎn)還是另外一點(diǎn)，也就是“抑制非理性需求、房?jī)r(jià)已經(jīng)很高”、“上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控”，這對(duì)于四季度甚至2016年上海樓市需求結(jié)構(gòu)的變化及房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)的關(guān)注度。
　　那么，為什么市委市政府對(duì)上海樓市的觀點(diǎn)開(kāi)始發(fā)生微妙的變化？市委書(shū)記韓正的講話對(duì)于下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講意味著什么？尤其是下半年上海樓市政策會(huì)不會(huì)收緊？
　　政策基調(diào)轉(zhuǎn)向直接原因：樓市基本面快速好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)很高
　　仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，從去年至今，上海樓市調(diào)控政策可以分為三個(gè)階段：一是去年的前三個(gè)季度，包括限購(gòu)的政策面并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，樓市也相對(duì)低迷，市場(chǎng)需求被積壓與有待激活；二是去年第四季度至今年上半年，政策層面開(kāi)始定向?qū)捤?，需求開(kāi)始激活，比如自去年四季度以來(lái)，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、高端預(yù)售許可證審批的放開(kāi)、“330新政”落地等政策預(yù)示著政策層面是在鼓勵(lì)住房消費(fèi)，政策層面呈現(xiàn)出“寬松”態(tài)勢(shì)，樓市基本面開(kāi)始出現(xiàn)快速好轉(zhuǎn)；三是，在今年下半年至今，政策層面開(kāi)始警示房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，下半年要抑制投資投機(jī)需求，官方對(duì)于樓市調(diào)控政策層面開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，開(kāi)始出現(xiàn)收緊的信號(hào)。
　　那么，為何市委市政府對(duì)上海樓市的觀點(diǎn)開(kāi)始發(fā)生微妙的變化？
　　從今年市場(chǎng)基本面的角度來(lái)看，在經(jīng)歷*9季度低迷之后，“330新政”出臺(tái)、央行[微博]累計(jì)五次降息四次降準(zhǔn)等“救市”政策頻發(fā)，改變了今年上海樓市基本面的走勢(shì)。
　　從二季度以后上海樓市銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，2015年5月份上海市商品住宅成交總量達(dá)142.57萬(wàn)平方米，成為2010年以來(lái)“最強(qiáng)”5月，而在6月份更是達(dá)到了147.81萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了2013年4月以來(lái)的月度新高。7-9月上海樓市“淡季不淡”，3個(gè)月商品住宅的平均交易量仍然高達(dá)133.58萬(wàn)平方米。
　　從上半年上海商品住宅銷(xiāo)售量?jī)r(jià)來(lái)看，由于房企的推盤(pán)計(jì)劃基本與政策放量的“窗口期”吻合，導(dǎo)致二季度成交量迅速拉升，最終帶動(dòng)上半年樓市成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)齊升。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，1-6月商品住宅累計(jì)成交面積約610.26萬(wàn)平方米，同比上漲50.24%；由于個(gè)案價(jià)格上漲、成交結(jié)構(gòu)(330新政后，二季度改善型中高端住宅放量，推升成交均價(jià)上升)推動(dòng)、股市套利資金轉(zhuǎn)投樓市等因素，今年上半年上海市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)30926元/平方米，同比上漲17.47%。
　　從前三季度上海商品住宅銷(xiāo)售量?jī)r(jià)來(lái)看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，1-9月上海商品住宅累計(jì)成交面積約1010.99萬(wàn)平方米，同比上漲63.55%；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格31337元/平方米，同比上漲18.20%。
　　從上述分析可知，無(wú)論是因?yàn)榉績(jī)r(jià)實(shí)際上漲，還是因?yàn)?ldquo;330新政”之后成交結(jié)構(gòu)推動(dòng)，還是股市套利資金投資驅(qū)動(dòng)等其他原因，前三季度上海商品住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到30000元/平方米以上，確實(shí)漲幅較高。從2015年商品住宅成交量來(lái)看，預(yù)計(jì)全年也至少成交1300萬(wàn)平方米，這個(gè)量預(yù)計(jì)將超過(guò)了市場(chǎng)火爆的2013年。而對(duì)于這個(gè)變化早就有警示的不僅僅是上海市政府，國(guó)家發(fā)改委也在密切關(guān)注著上海樓市的動(dòng)向。
　　6月17日，國(guó)家發(fā)改委司局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)一行抵達(dá)上海，專題調(diào)研上海樓市的近期反映。座談會(huì)下午2：40召開(kāi)，持續(xù)了近4個(gè)小時(shí)。筆者有幸作為參與調(diào)研的人員之一，從中也關(guān)注到，發(fā)改委調(diào)研組關(guān)注的問(wèn)題非常全面，涉及到上海短期房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)，尤其是近期深圳樓市大漲之后上海樓市反應(yīng)、上海樓市限購(gòu)政策走向等，同時(shí)，征集房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的一些建議。
　　如今，上海樓市基本面好轉(zhuǎn)已經(jīng)成為定局，那么，無(wú)論是對(duì)于國(guó)家發(fā)改委，還是對(duì)于上海市委市政府，當(dāng)意識(shí)到上海樓市基本面快速好轉(zhuǎn)，當(dāng)意識(shí)到未來(lái)尤其是下半年上海樓市房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲之時(shí)，樓市調(diào)控政策出現(xiàn)“階段性”收緊也是理所當(dāng)然。從這個(gè)角度來(lái)看，我們也不難理解下半年至今上海市委書(shū)記韓正兩次有關(guān)樓市講話的含義。
　　四季度或2016年初有可能為上海樓市政策集中收緊的“窗口期”
　　上海樓市政策面到底何時(shí)收緊？筆者認(rèn)為，首要關(guān)注的還是應(yīng)該庫(kù)存去化周期及其背后的房?jī)r(jià)上漲壓力，屆時(shí)，上海樓市調(diào)控政策將在“分類指導(dǎo)”下向收緊方向邁進(jìn)。
　　從庫(kù)存去化周期來(lái)看，當(dāng)前尤其是二季度以來(lái)上海商品住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅回升，這也就意味著市場(chǎng)去化速度的提升，市場(chǎng)去化周期降低及去庫(kù)存壓力降低。
　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，從市場(chǎng)去化壓力來(lái)看，截止9月30日上海市商品住宅庫(kù)存量雖然仍高達(dá)1238.17萬(wàn)平方米，但是，由于7-9月市場(chǎng)成交量幵未出現(xiàn)明顯下降，去化速度已經(jīng)有所提高，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至9.27個(gè)月，這說(shuō)明，短期內(nèi)上海樓市已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存的壓力，年內(nèi)上海商品住宅基本面已經(jīng)呈現(xiàn)快速反彈態(tài)勢(shì)。從四季度上海樓市走勢(shì)來(lái)看，由于上海樓市已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存壓力，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)下降到10個(gè)月以下，再加上房企沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)、地價(jià)推動(dòng)市場(chǎng)熱度升溫等因素，四季度市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)再現(xiàn)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，上海樓市將重現(xiàn)2013年下半年火爆的行情。
　　但是，我們不能因?yàn)橄掳肽暧绕涫撬募径鹊幕鸨星槎袛噙@樣的行情會(huì)持續(xù)進(jìn)行。原因很簡(jiǎn)單，今年“330新政”以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放(主要表現(xiàn)為上半年)，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支(主要表現(xiàn)為下半年，原本上海樓市就不需要央行的兩次“雙降”，但政策確實(shí)出臺(tái)了，這對(duì)于上海樓市需求來(lái)講將起到提前透支的作用)，如果房企據(jù)此以為未來(lái)上海樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。
　　從政策面預(yù)期走勢(shì)來(lái)看，今年下半年至今，上海市委書(shū)記韓正兩次有關(guān)樓市講話也透漏出未來(lái)樓市調(diào)控的走向，也預(yù)示著未來(lái)上海樓市調(diào)控政策會(huì)收緊，不可能一直下半年尤其是四季度的火爆行情。此外，從今年“930新政”有關(guān)降首套首付不在上海執(zhí)行也透露出中央層面對(duì)于上海這樣的一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快走勢(shì)的擔(dān)心。
　　從7-8月央行兩次“雙降”之后的市場(chǎng)収展趨勢(shì)來(lái)看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說(shuō)，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，上海樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時(shí)間的角度來(lái)看，四季度或2016年初開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，也就是說(shuō)四季度是上海樓市調(diào)控政策風(fēng)雨欲來(lái)的階段。因此，如果企業(yè)沒(méi)有在今年四季度做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。
　　因此，對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，把控好去年至今五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，丌要戀戰(zhàn)市場(chǎng)(期待買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行情一直會(huì)持續(xù))，增加四季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，要未雨綢繆，增加現(xiàn)金儲(chǔ)備，提前做好明年市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，防止市場(chǎng)環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面。
　　上海樓市風(fēng)雨欲來(lái)？哪些樓市調(diào)控政策上海有可能會(huì)出臺(tái)？
　　官方指出，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過(guò)大、保有量過(guò)大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場(chǎng)化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。“
　　而從收緊的“分類指導(dǎo)”政策趨勢(shì)來(lái)看，有以下幾個(gè)方面：
　　*9、嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購(gòu)政策，2016年不會(huì)取消。
　　第二、重新收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可證的審批、收窄“330新政”的執(zhí)行力度(二套房貸政策已經(jīng)開(kāi)始收緊)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
　　第三、稅收政策調(diào)整，之前330新政的5年變2年對(duì)二手房影響很大，此時(shí)，營(yíng)業(yè)稅可以通過(guò)做平差價(jià)進(jìn)一步避稅，甚至2年內(nèi)交易的也可以做到免稅，這樣投資客開(kāi)始入場(chǎng)，房?jī)r(jià)開(kāi)始走高。因此，上海二手房交易營(yíng)業(yè)稅極有可能會(huì)恢復(fù)到5年，也就是二手房交易滿5年才免征營(yíng)業(yè)稅，以此抑制投資性需求。
　　第四、調(diào)節(jié)土地拍賣(mài)方式，比如新出讓的土地采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建(中小套型住宅、保障房)”、重啟*6土地競(jìng)拍49%溢價(jià)率的土地拍賣(mài)措施等類似這樣的措施，確保土地供應(yīng)會(huì)為未來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)中小套型住宅。
　　第五、針對(duì)辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過(guò)大、存量過(guò)大問(wèn)題，一方面土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上會(huì)進(jìn)一步調(diào)節(jié)，或者說(shuō)針對(duì)供應(yīng)量偏大的區(qū)域收緊土地供應(yīng)；同時(shí)，有可能會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新等措施，以盡快消化這么大體量的存量。
　　第六、針對(duì)住宅新增建設(shè)用地總量不變的情況，官方對(duì)于盤(pán)活存量用地的政策有可能會(huì)進(jìn)一步寬松，想方設(shè)法盤(pán)活存量用地成為住宅市場(chǎng)供地的關(guān)鍵。
        本文來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)；作者：張宏偉