據(jù)悉,目前上海市中心的樓盤(pán)去化率非常高,一些大型房屋中介手中的房源都十分緊缺。今年以來(lái),上海內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)上升約15%,個(gè)別樓盤(pán)升幅更高。
  值得注意的是,雖然住宅市場(chǎng)迎來(lái)“金九銀十”行情,但商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)卻疲軟乏力。
  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)獲悉,部分三、四線(xiàn)城市銀行已停止發(fā)放商辦類(lèi)房屋貸款,有些銀行甚至停止向開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)貸。盡管上海地區(qū)尚未出現(xiàn)停貸,但銀行方面普遍認(rèn)為目前上海商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)偏大,需嚴(yán)控借款人審核等信息。
  8月滬上樓市淡季不淡
  央行上??偛繑?shù)據(jù)顯示,受商業(yè)銀行集中放貸影響,8月份全市本外幣個(gè)人住房貸款增加192.6億元,創(chuàng)近三年個(gè)人住房貸款月增量新高,環(huán)比和同比分別多增60.7億元和150.5億元,其中二手房貸款增加111.2億元,同比多增90.7億元。“8月上海樓市成交表現(xiàn)走出了淡季不淡的行情。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,一般而言,以往這樣的成交量是金九銀十的量;尤其是二手房,表現(xiàn)比新房市場(chǎng)更為強(qiáng)勁些。
  中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至上周末(9月13日),一線(xiàn)城市今年新房成交3317.6萬(wàn)平方米,累計(jì)同比增加46.9%;一線(xiàn)城市二手房成交4032.1萬(wàn)平方米,累計(jì)同比增加84.8%。其中,上海新房市場(chǎng)成交920.4萬(wàn)平方米,累計(jì)同比增加61.8%;二手房方面,今年1~8月,上海共成交22.05萬(wàn)套,累計(jì)同比增加95.7%。
  盧文曦指出,當(dāng)前市場(chǎng)有90%以上的客戶(hù)需要辦理貸款業(yè)務(wù),隨著整體樓市銷(xiāo)售火熱,貸款量也有所增加。預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”行情的到來(lái),信貸資金還會(huì)呈穩(wěn)步向上的走勢(shì)。
  不過(guò),上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,今年個(gè)人房貸增量再創(chuàng)新高的可能性并不大。
  “房貸的發(fā)放需要一定的周期,由此估計(jì)8月的貸款主要應(yīng)該是5~6月份成交的房源,而這個(gè)期間的成交量也是相對(duì)*6的。”陸騎麟指出,后期成交量超過(guò)5~6月份的可能性并不大;另外,年底銀行貸款額度應(yīng)該會(huì)相應(yīng)收緊,因此再放量也較困難。
  商辦類(lèi)房屋等尚未停貸
  盡管住宅市場(chǎng)迎來(lái)“金九銀十”行情,但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻依然疲軟乏力。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,9月上半月(截至14日),商鋪市場(chǎng)共銷(xiāo)售3.6萬(wàn)平方米,同比減少5.3%。由于銷(xiāo)售疲軟,庫(kù)存仍在向上攀升,去化周期為72.1個(gè)月。
  有消息人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,部分三四線(xiàn)城市銀行已停止發(fā)放商辦類(lèi)房屋貸款,有些銀行甚至已停止向開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)貸。
  記者采訪(fǎng)多家銀行發(fā)現(xiàn),目前上海地區(qū)商辦類(lèi)房屋貸款以及開(kāi)發(fā)貸尚未出現(xiàn)停貸,但銀行方面普遍認(rèn)為需要嚴(yán)控借款人審核、貸款比例以及房源區(qū)域。
  盧文曦表示,地方政府希望通過(guò)引進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目增加稅收,因此大量供應(yīng)商業(yè)土地,供過(guò)于求造成庫(kù)存壓力巨大。“本來(lái)商業(yè)地產(chǎn)就困難,如果資金跟不上就更麻煩了。”克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,目前商業(yè)地產(chǎn)只能通過(guò)自營(yíng)或出租等方式來(lái)維持,能收到錢(qián)就行。
  數(shù)據(jù)顯示,截至2014年末,上海人均商業(yè)面積2.5平方米,超過(guò)紐約、香港和巴黎。此外,截至今年6月末,上海房地產(chǎn)貸款余額1.4萬(wàn)億。1~6月,商用地產(chǎn)凈增169億元,占所有房地產(chǎn)貸款9成。
  盧文曦指出,商鋪風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),個(gè)人投資客入市須謹(jǐn)慎。從上海地區(qū)來(lái)看,當(dāng)前商鋪交易量近8成集中在外環(huán)以外。盡管人口外遷是趨勢(shì),但是也需要看到,外圍區(qū)域產(chǎn)品以剛需為主,區(qū)域消費(fèi)力并不強(qiáng)。“現(xiàn)在很多商業(yè)中心動(dòng)輒10萬(wàn)元/平方米起,而且走中高端路線(xiàn),和周邊的消費(fèi)力未必匹配。”盧文曦稱(chēng),很多外環(huán)外區(qū)域雖然交房了,但有大量空置房源,人氣不足,即便營(yíng)業(yè)也面臨騎虎難下的困局。而且很多大型商業(yè)中心也有散售的商鋪,但位置和業(yè)主自持部分差很多。商鋪一街之隔就會(huì)產(chǎn)生客流上的巨大差異,所以能否有穩(wěn)定的租金是需要考察的*9步。
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