房地產(chǎn)業(yè)主要指標(biāo)
  仍處于調(diào)整態(tài)勢
  雖然今年3月以來全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢,住宅成交活躍,各熱點(diǎn)城市房價(jià)也有不同程度上漲,但房地產(chǎn)業(yè)主要運(yùn)行指標(biāo)仍在積極調(diào)整。2015年1-7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長4.3%,增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降32.0%,土地成交價(jià)款同比下降25.6%。雖然全國商品房銷售面積同比增長6.1%,增速比2015年1-6月提高2.2個(gè)百分點(diǎn),但7月末的商品房待售面積為6.63億平方米,同比增長20%,大約為2014年銷售量的54.9%。從2015年7月份全國70個(gè)大中城市住宅交易價(jià)格數(shù)據(jù)看,新建商品住宅交易價(jià)格環(huán)比下降的城市有29個(gè),同比價(jià)格下降的城市有67個(gè)。考慮到去年同期房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)進(jìn)入調(diào)整回落軌道,當(dāng)前房地產(chǎn)市場還未完全恢復(fù)至上年同期水平。在今年住宅成交回暖過程中,二手住宅交易量激增,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建商品住宅的成交量,這對未來新建商品住宅去庫存影響深遠(yuǎn)。
  對實(shí)體經(jīng)濟(jì)
  拉動(dòng)作用有所下降
  房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一個(gè)方面是房地產(chǎn)業(yè)自身增長對增加值的貢獻(xiàn);另一個(gè)方面是房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用,如建筑業(yè)、家具業(yè)、家電業(yè)等。就目前情況看,房地產(chǎn)業(yè)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用有所下降:
  一是土地購置費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中比重偏高。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》,2015年1-6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.6%,而其中土地購置費(fèi)同比增長15.1%,反映出土地購置費(fèi)比重偏高。按照國內(nèi)生產(chǎn)總值核算原理,土地購置費(fèi)雖然屬于房地產(chǎn)投資的組成部分,但不能直接核算為增加值。如果土地購置費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中比重升高,實(shí)際上投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)并不如名義上投資完成額所顯現(xiàn)的那樣作用大。值得注意的是,房價(jià)回升較快城市,房地產(chǎn)投資增速也相對較高,但土地購置費(fèi)用增長更快。2015年上半年,北京房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長17.6%,但其中土地購置費(fèi)用增長72.9%;上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長15.8%,土地購置費(fèi)用增長40%。
  二是建筑業(yè)景氣有所回落。2015年1-7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長3.4%,增速比1-6月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅施工面積增長1.0%。房屋新開工面積81731萬平方米,下降16.8%,降幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。建筑業(yè)景氣狀況與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積和新開工面積高度相關(guān)。受施工面積和新開工面積回落影響,全國建筑業(yè)景氣狀況也同步回落。2015年一季度,全國建筑業(yè)簽訂合同額同比增長9.3%,較上年同期下降6.7個(gè)百分點(diǎn);其中,本年新簽合同下降3.9%。建筑業(yè)景氣回落也影響到外出務(wù)工人員流動(dòng)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查,2015年全國外出務(wù)工勞動(dòng)力總量僅增長了0.1%,遠(yuǎn)低于前幾年5%水平。
  三是其他相關(guān)行業(yè)景氣度均有不同程度下降。2015年,全國家用電冰箱產(chǎn)量同比持平,較上年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。彩色電視機(jī)產(chǎn)量同比增長2.7%,較上年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)。鋁材產(chǎn)量同比增長10.2%,較上年同期下降9.4個(gè)百分點(diǎn)。水泥產(chǎn)量下降5.3%,而上年同期為增長3.6%。這些數(shù)據(jù)表明,房地產(chǎn)運(yùn)行指標(biāo)回落也影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的景氣度。
  理性認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)
  對穩(wěn)增長的作用
  房地產(chǎn)業(yè)從驅(qū)動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長到現(xiàn)在拖累宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn),并非偶然。過去一段時(shí)間,只要觀察,也不難發(fā)現(xiàn),個(gè)別城市房地產(chǎn)熱到房地產(chǎn)崩盤并帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)明顯回落。這主要是因?yàn)檫^去我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過度透支了經(jīng)濟(jì)增長潛力。房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行離不開其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)配合。雖然房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,但房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮勢必破壞房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的比例均衡關(guān)系,導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)失衡增長。其結(jié)果則是短期內(nèi)透支經(jīng)濟(jì)增長潛力,從中長期看拖累宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。
  過去這些年,特別是2009年以來全國性樓市的爆發(fā)式增長,明顯透支了我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長潛力。雖然城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)所引發(fā)的剛性住房需求穩(wěn)定增長,但房價(jià)偏離收入和租金高位運(yùn)行,似乎也很難實(shí)現(xiàn)供給匹配潛在剛性需求。應(yīng)該看到,住宅屬于耐用消費(fèi)品,住宅財(cái)富在家庭財(cái)富積累中比例過高,限制了居民消費(fèi)發(fā)展空間。穩(wěn)定住房消費(fèi)政策出臺,并不是刺激推升住宅價(jià)格。如果那樣,我國勢必又會(huì)陷入歷史重復(fù),房價(jià)偏離經(jīng)濟(jì)基本面繼續(xù)快速膨脹,經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整則遙遙無期。在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長過程中,鼓勵(lì)住房消費(fèi),是為了緩和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力,減少其超調(diào)對宏觀經(jīng)濟(jì)金融面的沖擊的可能性。
  當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)焦點(diǎn)并不是怎樣結(jié)束房地產(chǎn)調(diào)整,而是如何更快推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新態(tài)勢的形成。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)務(wù)之急,雖然有國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向調(diào)整,但更需要市場動(dòng)力驅(qū)動(dòng)。讓房價(jià)適度回歸,才會(huì)減少大眾創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的成本,才有可能激發(fā)大眾創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱情,真正推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張。一個(gè)熱衷于房地產(chǎn)投資投機(jī)的社會(huì)氛圍,很難會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)調(diào)整的原動(dòng)力。
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