編者按：目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米，要將地產開工率維持在中等水平，還要進一步提高銷售率。盡管之前有關“空置率高企”的話題多次引發(fā)業(yè)內激烈爭論，但空置率始終沒有權威數(shù)據(jù)。
　　在鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市，空曠的馬路和人煙稀少的城市新區(qū)早已成為最常見的場景。諸多城市大規(guī)模興起的造城運動導致供應嚴重過剩，已是不爭的事實。
　　對此，國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米，要將地產開工率維持在中等水平，還要進一步提高銷售率。這意味著中國的房價還是太高，房價水平還要繼續(xù)調整。
　　空置率爭論激烈
　　朱民提供的10億平方米的空置面積數(shù)據(jù)，令人觸目驚心。
　　在朱民提供上述數(shù)據(jù)之前，西南財大教授甘犁關于“中國家庭金融調查項目(CHFS)”的調查數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，約為4900萬套住房。但這一數(shù)據(jù)卻遭到華遠地產前董事長任志強的質疑。
　　盡管有關“空置率高企”的話題多次引發(fā)業(yè)內激烈爭論，但空置率始終沒有權威數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局曾公開回應稱，由于對空置率及空置的概念不明晰，還不能計算出空置率這樣的指標。
　　此前，多地住建部門或房管部門也曾組織清查城市房屋的情況，但最終因人力、經(jīng)費不足等因素難以落實。
　　民間也曾嘗試多種辦法統(tǒng)計相關數(shù)據(jù)，包括最原始的“數(shù)黑燈”方式。國家電網(wǎng)公司2010年曾公布全國660個城市的調查結果，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零。但現(xiàn)有的各種算法都被業(yè)內評價為“不具有代表性”，數(shù)據(jù)統(tǒng)計“不夠權威”。
　　2014年底，標準排名機構曾發(fā)布了“中國大陸城市‘鬼城’指數(shù)排行榜（2014）”。其中，“鬼城”指數(shù)位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。榜單預測，中國未來可能會出現(xiàn)近50座“鬼城”。
　　這一排名的依據(jù)為，住建部的占用地標準為每平方公里建成區(qū)容納1萬人口。據(jù)此標準，以城區(qū)人口與建成區(qū)面積的占比來計算一個城市成為“鬼城”或“空城”的可能性，并將這一數(shù)值稱為“鬼城指數(shù)”。
　　不過這一數(shù)據(jù)并不能令人信服。上海交通大學城市科學研究院院長劉士林指出，根據(jù)我國城市規(guī)劃編制，基本上以20年為一個周期，再加上新城建成后居民遷入也需要幾年的時間，所以該報告選取的5年數(shù)據(jù)顯得太短了，不足以得出客觀且符合城市發(fā)展規(guī)律的結論。
　　“實際上，政府主管部門也了解空置房對市場的影響，”北京市房協(xié)一位負責人對記者表示，“但對于空置的概念，各界目前也沒有統(tǒng)一，這也影響了這方面數(shù)據(jù)的調查和統(tǒng)計。”
　　他認為，出于各種原因，有些住宅數(shù)據(jù)是政府不愿意公開的，但這部分信息卻至關重要，不動產登記制度出臺后，大部分數(shù)據(jù)都有望得到公開，這對房地產行業(yè)各個環(huán)節(jié)的主體都可以提供有意義的數(shù)據(jù)參考，也有利于地方政府針對當?shù)貙嶋H情況調整政策。
　　住房城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師馮俊則分析，“不動產登記制度推出之后，在空置方面的概念或將有一個明確的界定，而在制度落實的執(zhí)行環(huán)節(jié)也將對住宅居住情況有具體的統(tǒng)計要求。”
　　逃離三四線城市
　　盡管官方?jīng)]有明確的空置率數(shù)據(jù)，但三四線城市的“空城”危機仍在發(fā)酵。
　　“過去幾年房地產企業(yè)迫于一二線城市開發(fā)壓力，轉向三四線城市進行造城運動，新建了很多樓盤，但之后實體經(jīng)濟增速減慢，導致樓盤銷售困難。三四線城市出現(xiàn)空城化不可避免。”國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員張立群表示。
　　以江蘇南通為例，公開數(shù)據(jù)顯示，過去幾年南通的土地累計成交量超過7500萬平方米，以目前的去化速度，消化時間需要近15年，其人均住房建筑面積達40.9平方米，遠超過北京、上海等地。
　　“三四線城市之前的積壓庫存量巨大，而需求有限，因此這些區(qū)域醞釀著非常巨大的泡沫破滅風險。”中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉說。
　　張大偉認為，自2013年以來三四線城市的新房成交量一直處于低位，新的樓市危機隨時可能出現(xiàn)。之前，由于樓市投資資金撤出、房價大跌，溫州與鄂爾多斯出現(xiàn)了崩盤。這樣的案例在未來一段時間內也可能會再次上演。
　　對此開發(fā)商早已做出選擇。“去年遠洋通過一系列項目出售，已經(jīng)明確了退出三四線城市的戰(zhàn)略，目前遠洋地產新增的土地儲備有700萬平方米，主要集中在北京和上海地區(qū)。”遠洋地產總裁李明曾在遠洋業(yè)績說明會上明確表示。
　　與遠洋做出相同選擇的房企不在少數(shù)，從部分房企此前透露的2015年拿地策略來看，房企對于三四線城市的地塊選擇愈發(fā)審慎。萬科表示，選擇進入新的城市時，只有人口、基礎設施建設、產業(yè)、就業(yè)對住宅市場有支撐力的城市才會考慮。方興、世茂、九龍倉等房企紛紛表示將逐步退出三四線城市。（來源：華夏時報）