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小編導讀：國土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了一則新政，首次提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給、對于在建或待建地塊的規(guī)劃及用地類型調(diào)整。從內(nèi)容上來看，連部門是希望通過控制供地來調(diào)節(jié)商品房供需矛盾。
今日，國土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的樓市新政披露，在這份名為《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的文件，首次提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給、對于在建或待建地塊的規(guī)劃及用地類型調(diào)整，明確要求供應(yīng)規(guī)模過大的城市減少甚至暫停供地。業(yè)內(nèi)認為，本次新政著力于緩解市場供需矛盾，給開發(fā)商提供更多選擇的機會，但從最終的實施效果來看，還需要一系列更明顯的配套政策才可能實現(xiàn)預(yù)期的目。
三四線城市土地開發(fā)商不敢拿兩部委叫停供地過多城市再供地
網(wǎng)易財經(jīng)了解到，上述兩部委聯(lián)合通知最主要看點有兩點，一是提出“有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模”，要求供應(yīng)規(guī)模過大的城市減少甚至暫停供地，而對供求矛盾突出的熱點城市有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
從2014年初中國房地產(chǎn)陷入低迷以來，整體樓市消化能力急轉(zhuǎn)直下。當前，大量三、四線城市因前幾年大規(guī)模供應(yīng)土地導致商品房集中上市，同時又因經(jīng)濟發(fā)展的掣肘造成房地產(chǎn)市場內(nèi)需疲軟、外需不足，使得商品房庫存高企，開發(fā)商資金壓力巨大。
亞豪機構(gòu)研究總監(jiān)郭毅認為，應(yīng)對三四線城市高庫存，一方面要減少土地供應(yīng)，另一方面要提振經(jīng)濟、增加購房需求，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛盾。而根據(jù)兩部委的上述文件，供需矛盾突出的北上廣深等一線城市將擴大住宅用地供應(yīng)規(guī)模，未來有望降低開發(fā)商競地的激烈程度。
“現(xiàn)在三四線的地誰敢拿?”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，兩部委要求今年土地供應(yīng)按城市有供有限，但截止3月中旬，銷售額排名前20的上市房企，在一二線城市拿地占比高達92.5%，在一線城市拿地高達62.5%，都創(chuàng)下紀錄。全國市場嚴重分化，一二線城市快速復(fù)蘇，三四線城市天量庫存積壓，依然醞釀崩盤風險。
此外，讓供地過多的地方政府壓縮土地供應(yīng)、甚至暫停供地，也就意味著減少其新增土地出讓收入，未來執(zhí)行力度將如何?郭毅也表示，對于過度依賴土地財政的城市來說，在財政壓力和償債壓力之下，能否按照部委的要求落實執(zhí)行還是一個未知數(shù)。
允許開發(fā)商申報改變產(chǎn)品類型意在挽救滯銷項目
在上述通知中，有關(guān)“優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整”的內(nèi)容也十分引人注目。通知提出，立足市場實際，對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整。
郭毅表示，以往開發(fā)商拿地后只能調(diào)整產(chǎn)品類型，如果市場全線低迷，項目就只能暫時擱置，而且一旦上市后能夠調(diào)整的余地更小，只有依靠降價和其他營銷手段。而《通知》頒布后，開發(fā)商摘得的高風險地塊可以申請改變產(chǎn)品類型，滯銷項目可以申請調(diào)整戶型產(chǎn)品，從而打破面臨的市場困局。
張大偉表示，這一政策對市場來說，有一定的積極影響，特別是對一些過去盲目建設(shè)大戶型的項目，可能會有改規(guī)的可能性，但整體看改規(guī)劃的難度非常大。
網(wǎng)易財經(jīng)了解到，上述途徑的可操作性較低，其主要問題就在于不同性質(zhì)地塊的成本差距過大。以北京為例，2014年出讓的住宅用地的樓面均價為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價僅為8549元/平方米，如果是養(yǎng)老、文化、體育等用地，地價往往更低。如果開發(fā)商把高價拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價值、回報周期長的用地類型，政府再不給予一定補貼，必然會影響到政策的落地實施。
“可對在建項目的住房戶型做出調(diào)整的政策初衷很好，但在建項目調(diào)整戶型的產(chǎn)品設(shè)計投入、建安成本的投入都會進一步增加開發(fā)成本、推高房價，如果拿地價格低，增加的成本可以被市場消化，確實能夠幫助部分開發(fā)商緩解面臨的銷售壓力，但如果在地價較高的情況下，僅靠調(diào)整產(chǎn)品也將無法扭轉(zhuǎn)滯銷困境，”郭毅指出。
業(yè)內(nèi)稱2015年房地產(chǎn)救市將深化
面對房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，2014年下半年起，各級政府紛紛出招托市。省級政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省，針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補貼、購房落戶及市場監(jiān)管等多個環(huán)節(jié)著手，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，刺激購房需求入市;杭州、海口及呼和浩特等省會城市也發(fā)布類似綜合性文件;更多地區(qū)則是從局部入手作出政策調(diào)整，其中公積金貸款放松以及財政補貼購房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段。
在北京、上海作為全國最重要的兩大一線核心城市，均在去年第四季度對普通住房標準作出較大幅度調(diào)整。普宅標準與住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠等多個涉及購房成本的環(huán)節(jié)直接相關(guān)，因此對市場的利好作用顯著。
張大偉表示，進入2015年，房地產(chǎn)救市政策將出現(xiàn)兩個特點，一是更加密集，二是將更有深度。未來房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將非常直接的出臺稅費減免，購房補貼等多種救市政策。
本文來源：網(wǎng)易財經(jīng)
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