實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度正迎來(lái)新變化。
4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目。這意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后進(jìn)行“現(xiàn)房”銷(xiāo)售。
巧合的是，深圳也是最早接觸預(yù)售制度的城市，選擇此時(shí)進(jìn)行現(xiàn)房預(yù)售，在很大程度上或許是為了調(diào)控樓市。
從全國(guó)范圍來(lái)看，深圳的試點(diǎn)也帶有了更多“先鋒”色彩。作為最早實(shí)行住宅市場(chǎng)化的城市，深圳在房地產(chǎn)相關(guān)制度的探索具有借鑒意義。
當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸趨向飽和、成熟時(shí)，出于降低門(mén)檻、促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)售制度是否也可在不同城市分類(lèi)調(diào)整？
商品房現(xiàn)售制“胎動(dòng)”
試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處，土地面積3.57萬(wàn)平方米，建筑面積14.6萬(wàn)平方米，使用期限70年，將采用招標(biāo)的形式出讓。
該地塊同時(shí)也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過(guò)去兩年，龍華新區(qū)地王不斷，房?jī)r(jià)飆漲。
這是深圳首次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售。在此之前，深圳和全國(guó)其他地方一樣，采用的是商品房預(yù)售許可制度。
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻。這個(gè)制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開(kāi)花。
1994年，中國(guó)內(nèi)地出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預(yù)售許可制度。目前，各個(gè)主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。
最早接觸到預(yù)售制度的深圳，為何此時(shí)要進(jìn)行商品房現(xiàn)售的試點(diǎn)？
4月27日就上述問(wèn)題致函深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)，截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。
在深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來(lái)，這是深圳進(jìn)一步調(diào)控樓市的舉措。“目前深圳樓市供需失衡，土地供應(yīng)極其稀缺。采取現(xiàn)售制度可抬高門(mén)檻，將資金實(shí)力不足的中小開(kāi)發(fā)商擋在門(mén)外，遏制對(duì)土地的哄搶?zhuān)种仆恋貎r(jià)格過(guò)快上漲。”
目前深圳的新增建設(shè)用地所剩無(wú)幾。根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?76平方公里以?xún)?nèi)。而現(xiàn)在，這個(gè)數(shù)字已達(dá)約940平方公里。近幾年，深圳通過(guò)“招拍掛”公開(kāi)出讓的居住用地在急劇下降，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。
與此同時(shí)，深圳的購(gòu)房需求極其旺盛，這個(gè)外來(lái)人口占70%的城市，住房自有率只有30%。
過(guò)去一年，深圳的房?jī)r(jià)暴漲為全國(guó)側(cè)目，總體漲幅超過(guò)60%，部分區(qū)域和樓盤(pán)房?jī)r(jià)漲幅逾100%。而每一次地王的出現(xiàn)，都會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上漲。
以龍華新區(qū)為例，2013年，中海地產(chǎn)以以38.2億元競(jìng)得該區(qū)一居住用地，樓面地價(jià)為1.46萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)91%，成為當(dāng)時(shí)深圳住宅總價(jià)與單價(jià)雙料“地王”。這塊地王此后帶動(dòng)龍華新區(qū)的新房?jī)r(jià)格突破4萬(wàn)元/平方米。
到2014年，龍光地產(chǎn)以總價(jià)46.8億元，樓面價(jià)逾2.5萬(wàn)元/平方米競(jìng)得龍華新區(qū)白石龍地塊，溢價(jià)率83.35%，此后帶動(dòng)該區(qū)新房?jī)r(jià)格突破6萬(wàn)/平方米。
此次試點(diǎn)現(xiàn)售的地塊地理位置優(yōu)越，已吸引諸多開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。深圳選擇將其作為現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，或許能在一定程度上保證土地價(jià)格的平穩(wěn)上漲。
開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力面臨大考
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)售制度將極大考驗(yàn)其資金實(shí)力。
最初，商品房預(yù)售許可制度的確立，是為了降低開(kāi)發(fā)商資金門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。過(guò)去，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
受益于預(yù)售制度，開(kāi)發(fā)商僅需極少的自有資金，通過(guò)占用購(gòu)房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長(zhǎng)2.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長(zhǎng)12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長(zhǎng)7.5%；個(gè)人按揭貸款16662億元，增長(zhǎng)21.9%。定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭均來(lái)自購(gòu)房者的預(yù)付資金，占總到位資金的39.3%，自有資金和國(guó)內(nèi)貸款分別占39.2%、16.1%。
不難看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源只要是自有資金、貸款、預(yù)售制度帶來(lái)的資金(下稱(chēng)“預(yù)售資金”)，其中，自有資金、預(yù)售資金的規(guī)模相當(dāng)，均占總資金的4成左右。從開(kāi)發(fā)商佐證了上述資金來(lái)源比例。
舉例來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資額為50億元，開(kāi)發(fā)商只需準(zhǔn)備20億元自有資金及10億元借貸資金，剩余的20億元來(lái)自預(yù)售資金。并且，預(yù)售資金的利息是由購(gòu)房者承擔(dān)。
說(shuō)得簡(jiǎn)單點(diǎn)，預(yù)售制度為開(kāi)發(fā)商提供了一筆零風(fēng)險(xiǎn)零成本的巨額貸款。一旦實(shí)行現(xiàn)售制度，開(kāi)發(fā)商將失去這樣的資金支持。
“過(guò)去房企通過(guò)預(yù)售方式來(lái)回籠資金，補(bǔ)給工程款，但如果改為現(xiàn)售制，這個(gè)資金來(lái)源渠道將被堵上，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)各類(lèi)再融資和信貸等融資模式湊集資金。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《*9財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，這意味著開(kāi)發(fā)商的負(fù)債將提高，而銀行及投資者會(huì)更加審視此類(lèi)房企的還款能力。就此而言，中小房企會(huì)被擋在門(mén)外，進(jìn)而一些實(shí)力雄厚的房企更有機(jī)會(huì)進(jìn)入此類(lèi)市場(chǎng)。
現(xiàn)售制度之下，開(kāi)發(fā)商還要承擔(dān)資金的成本，以及項(xiàng)目囤積的風(fēng)險(xiǎn)。
宋丁表示，當(dāng)開(kāi)發(fā)商自有資金不充足，過(guò)多依賴(lài)貸款及其他融資時(shí)，對(duì)資金盡快回籠的需求就更加迫切。拖得越久，資金成本越高。
一二線城市有可能推廣嗎
試點(diǎn)之后，現(xiàn)售制度是否可以進(jìn)一步推廣？
事實(shí)上，現(xiàn)行的預(yù)售制度造成了一定的低效率競(jìng)爭(zhēng)。由于門(mén)檻被降低，一些沒(méi)有資金、品牌、技術(shù)等實(shí)力的小企業(yè)，僅憑借一定關(guān)系就能獲得優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的土地資源，造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序，出現(xiàn)房企違規(guī)挪用資金、期房質(zhì)量不過(guò)關(guān)、工程無(wú)故延期等問(wèn)題。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)售制度能夠規(guī)避預(yù)售制度帶來(lái)的諸多問(wèn)題，強(qiáng)化房企的成本管控能力。
在宋丁看來(lái)，這只是深圳的個(gè)案，還未到全面拉開(kāi)現(xiàn)房銷(xiāo)售的大幕。但這一次的試點(diǎn)，有利于對(duì)后續(xù)的推廣、操作規(guī)則化等進(jìn)行逐步探索。
同時(shí)，對(duì)于嚴(yán)重供不應(yīng)求的深圳來(lái)說(shuō)，大面積推廣現(xiàn)售制度將會(huì)帶來(lái)一定壓力。預(yù)售制度可以加快市場(chǎng)的供應(yīng)，一些快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商，從拿地到預(yù)售僅需8-9個(gè)月時(shí)間，甚至更短。但現(xiàn)售制度會(huì)將拿地到銷(xiāo)售的周期拉長(zhǎng)到2-4年。
不過(guò)，深圳也并不是*9個(gè)推出現(xiàn)售制度的城市。早在2012年，山東省就出臺(tái)過(guò)相關(guān)規(guī)定，從當(dāng)年9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)；同時(shí)，將選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。
“大方向來(lái)看，一二線熱點(diǎn)城市都應(yīng)該逐漸從預(yù)售制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)售制度。因?yàn)榇祟?lèi)城市的房企在資金承受能力上會(huì)更強(qiáng)，且市場(chǎng)供應(yīng)比較緊缺，不需要通過(guò)期房銷(xiāo)售的方式來(lái)逐漸蓄客?，F(xiàn)房銷(xiāo)售也使得購(gòu)房者能夠降低購(gòu)房到入住的時(shí)間，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
他說(shuō)，三四線城市正面臨去庫(kù)存的嚴(yán)峻問(wèn)題，期房銷(xiāo)售萎靡，很多樓盤(pán)最終都是以現(xiàn)房的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。但三四線城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然還是需要通過(guò)期房銷(xiāo)售來(lái)降低資金成本。
本文來(lái)源：*9財(cái)經(jīng)網(wǎng)