- 樓市觀察
 

  這十年里商品房幾乎成了中國最受追捧的投資對象,商品房購買的需求過分放大了,而商品房租住的需求卻仍然正常。
 

  據(jù)媒體報(bào)道,北漂租房10年房租漲3倍。其實(shí)豈止是北漂,新上海人、新廣州人在上海、在廣州租房何不像在北京的北漂一樣,租房10年哪個(gè)房租不是漲了3倍?
 

  更令人沮喪的是,有專家說,今后房租每年漲價(jià)10%可能是常態(tài)。對此我覺得如此量化定位漲價(jià)似根據(jù)不足,可是眼下的房租可能還沒漲到位卻是事實(shí)。
 

  房租像一切商品一樣都是有價(jià)格的,其基本依據(jù)是商品形成的成本。因此房租天然是與房價(jià)聯(lián)系的。一般來說商品房的租售比在1:200到1:300之間,比值越高,說明房價(jià)中的投資需求越大。世界各地的樓市很少有超越這個(gè)范圍的。在中國,二十世紀(jì)前半葉即使樓市最興旺的上海租界房屋,租售比基本上也依據(jù)這個(gè)規(guī)律,改革開放一直到2003年“非典”時(shí)期,興旺的北上廣樓市仍然遵循著這個(gè)租售比規(guī)律。
 

  2003年以來北上廣樓價(jià)基本上都翻了兩番不止,也就是漲了4倍以上,然而房租卻最多漲了3倍。這就打破了商品房租售比1:200到1:300之間的規(guī)律。
 

  表面看來,打破這個(gè)世界通行的租售比規(guī)律的主要原因是當(dāng)時(shí)的“非典”流行,一下子使北上廣的租房需求減少了許多。然而“非典”對樓市的沖擊是短暫的,更重要的是因?yàn)榉N種因素的重疊,這十年里商品房幾乎成了中國最受追捧的投資對象,商品房購買的需求過分放大了,而商品房租住的需求卻仍然正常。因此當(dāng)通貨膨脹之時(shí),房租在不斷上漲,但還是跟不上房價(jià)飆漲的腳步,以致打破了世界通行的租售比規(guī)律。
 

  以北京為例,今年4月份平均單位租金為55.7元/平方米,60平方米的一室一廳,平均價(jià)格3300元。按租售比1:200到1:300,4月份北京的平均房價(jià)每平米應(yīng)在11000元到17000元之間才對,但事實(shí)上,北京平均房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字。如此看來,目前北上廣的房租還算“便宜”。
 

  自從限購令出臺(tái)之后,樓市的購買需求受到嚴(yán)重阻遏,隨著各地“國五條”執(zhí)行細(xì)則的落地,樓市進(jìn)入一個(gè)停滯的狀態(tài)。然而樓市及樓價(jià)雖然缺少了追捧者,樓價(jià)暫時(shí)不會(huì)上漲,但是也沒有下跌的跡象。反過來在租房市場上,供需沒有發(fā)生變化,租房需求沒有隨著購房需求的下跌而下跌,那么之前十幾年超出一般租售比規(guī)律的現(xiàn)象就會(huì)逐漸回歸正常。
 

  何況還有兩個(gè)因素的存在,可能會(huì)加快回歸正常的租售比的步伐。從需求角度來說,相當(dāng)一部分原來準(zhǔn)備自住購房戶,對新的調(diào)控政策抱有希望而暫不購房,這批人勢必?cái)U(kuò)大租房的需求量;從房屋出租方來說,如果房產(chǎn)稅征收范圍有所擴(kuò)大,那么在賣方市場的情況下,勢必將這部分房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁于房客。
 

  因此,北上廣現(xiàn)在的房價(jià)如果不往下跌,那么北上廣的房租必然還會(huì)往上漲,除非在短期內(nèi)出現(xiàn)足以能夠影響樓市的公租房。