劉先生今年50歲，事業(yè)有成。他理財(cái)?shù)拈L(zhǎng)期目標(biāo)是為今后的養(yǎng)老提供足夠的保障；短期目標(biāo)是為目前正在就讀大三的女兒提供80萬(wàn)元左右的出國(guó)讀研資金。理財(cái)師提供的兩步走理財(cái)法或許對(duì)劉先生會(huì)有所幫助。
　　劉先生目前是一家國(guó)企的經(jīng)理，夫妻倆即將步入“知天命”的年紀(jì)。他有一個(gè)美滿(mǎn)的家庭，家中有一女兒，今年就讀大學(xué)三年級(jí)，打算畢業(yè)后出國(guó)讀研。
 
　　家庭收入穩(wěn)定
　　劉先生目前的月收入為20000元，配偶劉女士月薪有8000元。
 
　　目前劉先生一家已擁有兩套住房，且都已完全還清房貸。此外，劉先生一家的基本生活開(kāi)銷(xiāo)算上養(yǎng)車(chē)費(fèi)用共計(jì)4000元，外出就餐以及娛樂(lè)購(gòu)物等費(fèi)用每月共計(jì)5000元，外加醫(yī)療費(fèi)、以及給現(xiàn)在就讀大學(xué)三年級(jí)的女兒生活費(fèi)和學(xué)雜費(fèi)每月2000元，一家的平均每月支出為11000元。
 
　　此外，劉先生夫婦的每年年終獎(jiǎng)約為5萬(wàn)元。劉先生一家每年還會(huì)有1到2次旅游，約花費(fèi)3萬(wàn)元左右，外加保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用，年度性結(jié)余基本為零。
 
　　家庭資產(chǎn)負(fù)債方面。劉先生一家會(huì)有10萬(wàn)元左右的現(xiàn)金以及活存以用于突發(fā)情況。此外，貨幣基金和股票基金分別為20萬(wàn)元和10萬(wàn)元，并且劉先生希望將10萬(wàn)元股票基金逐步向貨幣基金轉(zhuǎn)移。
 
　　羅先生目前擁有兩套住房，約10年前購(gòu)買(mǎi)*9套住房，現(xiàn)價(jià)值約為380萬(wàn)元；5年前又購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)，現(xiàn)價(jià)值約為150萬(wàn)元，目前房貸已經(jīng)完全償清。劉先生一家還擁有一輛大眾途觀轎車(chē)，于3年前購(gòu)買(mǎi)。
 
　　如何打理家財(cái)，是否出售一套房？
　　按照目前的狀況，劉先生存在以下兩個(gè)理財(cái)方面的困惑。
 
　　首先，劉先生與其妻子會(huì)在未來(lái)10年內(nèi)退休，劉先生打算合理規(guī)劃自己的財(cái)產(chǎn)用于退休后的養(yǎng)老，希望專(zhuān)家給予指點(diǎn)，購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)較低收益較大的理財(cái)產(chǎn)品；并且劉先生打算預(yù)留約80萬(wàn)元的資產(chǎn)供女兒1年后出國(guó)讀研。
 
　　其次，劉先生現(xiàn)在已有兩套住房。劉先生在考慮現(xiàn)在是否是一個(gè)合適的時(shí)機(jī)將價(jià)值150萬(wàn)元的投資房(位于北京郊區(qū))出售？如果出售，150萬(wàn)元的資產(chǎn)又應(yīng)該如何使其能夠穩(wěn)步增值？
 
　　每月收支狀況(單位：元)
　　每月收入每月支出
　　本人收入20000房租0
　　配偶收入8000基本生活開(kāi)銷(xiāo)4000
　　其他家人收入0衣、食、行、娛樂(lè)5000
　　子女教育費(fèi)2000
　　其他收入0其他貸款0
　　合計(jì)28000合計(jì)11000
　　每月結(jié)余(收入-支出)17000
　　家庭年度性收支狀況(單位：萬(wàn)元)
　　收入支出
　　年終獎(jiǎng)金5保險(xiǎn)費(fèi)1
　　產(chǎn)險(xiǎn)0.5
　　旅游費(fèi)3
　　其他5年末購(gòu)物0.5
　　合計(jì)5合計(jì)5
　　每年結(jié)余(收入-支出)0
　　家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況(單位：萬(wàn)元)
　　家庭資產(chǎn)家庭負(fù)債
　　現(xiàn)金及活存10房屋貸款(余額)0
　　貨幣基金20汽車(chē)貸款(余額)0
　　股票基金10消費(fèi)貸款(余額)0
　　債券0信用卡未付款0
　　房地產(chǎn)(自用)380其他0
　　房地產(chǎn)(投資)150
　　黃金及收藏品10
　　外匯0
　　借款0
　　汽車(chē)(市值折舊)15
　　資產(chǎn)總計(jì)595
　　負(fù)債總計(jì)0
　　凈值(資產(chǎn)-負(fù)債)595
 
　　籌劃留學(xué)資金以房養(yǎng)老無(wú)憂(yōu)
　　浦發(fā)銀行[-5.74% 資金 研報(bào)]上海黃浦支行理財(cái)經(jīng)理姜奇甲
 
　　歸納下來(lái)，可以將劉先生的理財(cái)目標(biāo)分為短期和長(zhǎng)期目標(biāo)。長(zhǎng)期目標(biāo)是為今后的養(yǎng)老提供足夠的保障?？紤]到劉先生已到了“知天命”的年齡，并假設(shè)退休年齡在60歲，劉先生有10年左右的時(shí)間來(lái)規(guī)劃和積累自己的養(yǎng)老保障。短期目標(biāo)是為目前正在就讀大三的女兒提供80萬(wàn)元左右的出國(guó)讀研資金，且兩年后就要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
 
　　從目前財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，劉先生家庭的資產(chǎn)凈值達(dá)將近600萬(wàn)元，且擁有50萬(wàn)元現(xiàn)金、貨基等資產(chǎn)，貸款都已結(jié)清，應(yīng)該說(shuō)是基本達(dá)到了“中老年交替和職業(yè)生涯末期”這一人生階段資產(chǎn)負(fù)債的理想比例。然而仔細(xì)分析劉先生的財(cái)務(wù)狀況就不難發(fā)現(xiàn)，有兩點(diǎn)稍顯而美中不足：一是保險(xiǎn)保障稍顯不足。雖然說(shuō)劉先生的國(guó)企高管，有著較為優(yōu)厚的社會(huì)保障，但隨著年齡的增加，劉先生一家在疾病保障方便還稍顯單薄。二是郊區(qū)的一套房產(chǎn)閑置，坐等升值，沒(méi)有產(chǎn)生任何的租金收入。
 
　　金融資產(chǎn)累加，提供留學(xué)資金支持
　　從劉先生一家目前的結(jié)余情況來(lái)看，每年可有20萬(wàn)元左右的結(jié)余。算上已有的現(xiàn)金、基金、黃金等50萬(wàn)元可較為容易變現(xiàn)的金融資產(chǎn)，兩年后可以提供90萬(wàn)元左右的資金支持。留下10萬(wàn)元作為家庭的應(yīng)急資金，剩下的80萬(wàn)元正好可以作為女兒的留學(xué)資金。因此就這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而言，在維持劉先生一家目前的生活質(zhì)量前提下，并不需要拋售北京郊區(qū)的房產(chǎn)。
　　另外，由于目前股票市場(chǎng)處于歷史低位，而世界和國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)漸漸走出低谷，預(yù)計(jì)股票市場(chǎng)會(huì)慢慢展開(kāi)反彈，因此不建議劉先生立即把10萬(wàn)元股票基金轉(zhuǎn)為收益較低的貨幣基金，而是在等待女兒完成大學(xué)學(xué)業(yè)的兩年時(shí)間里選擇合適的時(shí)機(jī)再做打算。
 
　　以房養(yǎng)老，解決退休后顧之憂(yōu)
　　在支付完女兒的留學(xué)費(fèi)用之后，按年理財(cái)收益率5%計(jì)算，退休前劉先生一家還可有190萬(wàn)元左右的收入結(jié)余。按照北京地區(qū)平均壽命計(jì)算，劉先生有大致25年左右的退休生活。在不考慮疾病醫(yī)療支出的前提下，按每年5%的通脹計(jì)算，要保持目前的生活水平，劉先生需要準(zhǔn)備大約380萬(wàn)元左右的資金。因此，如果不將退休后的養(yǎng)老金收入計(jì)算在內(nèi)，養(yǎng)老的資金缺口在200萬(wàn)元左右。如果期間一旦發(fā)生大的疾病需要治療，缺口將會(huì)更大。因此，建議劉先生可以從現(xiàn)在開(kāi)始，為自己和劉太太用購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的重大疾病保險(xiǎn)，保費(fèi)的支出大致控制在退休后每月養(yǎng)老金收入水平，作為目前基本醫(yī)療保險(xiǎn)的補(bǔ)充。
 
　　面對(duì)退休后的200萬(wàn)元養(yǎng)老缺口，建議劉先生在北京郊區(qū)那套150萬(wàn)元市值的房產(chǎn)上做文章。一種方式是在退休那年出售郊區(qū)的房產(chǎn)。按照目前中央要求地方政府將房?jī)r(jià)的漲幅限制在當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)速度之下的要求推算，可將未來(lái)10年內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率設(shè)在6%～7%的水平。這樣10年后的房?jī)r(jià)水平會(huì)在270萬(wàn)元左右。只要不發(fā)生惡性的通脹，出售房產(chǎn)的資金足夠覆蓋劉先生一家的退休生活。
 
　　第二種方案是將目前郊區(qū)房產(chǎn)出租。按照現(xiàn)在150萬(wàn)元的房?jī)r(jià)和北京地區(qū)租售比1比500來(lái)推算，年租金在36000元左右。按租金年增長(zhǎng)率6%計(jì)算，這樣能在未來(lái)35年內(nèi)提供約400萬(wàn)元左右的現(xiàn)金流。因此，劉先生完全能夠在不出售房產(chǎn)的條件下，以房租來(lái)實(shí)現(xiàn)體面的養(yǎng)老生活，并實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的傳承。更重要的事，房產(chǎn)是目前對(duì)抗通脹最有力的工具之一。換言之，如果在未來(lái)的幾十年中大幅的貨幣貶值，房產(chǎn)能夠很好地保護(hù)家庭資產(chǎn)不受侵蝕，這是普通的銀行理財(cái)產(chǎn)品和現(xiàn)金資產(chǎn)難以做到的。
 
　　綜上所述，我們建議劉先生選擇不拋二套房，以房租實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老生活的第二套方案。