上期說到，美國的房地產(chǎn)泡沫是金融泡沫，日本房地產(chǎn)泡沫是城市化停止后，金融驅(qū)動和產(chǎn)業(yè)過熱的混體泡沫。拿它們說事兒，反而證明了中國房地產(chǎn)市場相對的安全性，或者說，距離泡沫還比較遠。
　　首先，與美國不同，中國的杠桿率極低。家庭住房按揭貸款余額與GDP 比值不到20%，貸款年限平均不到10 年。中國還有著全球主要經(jīng)濟體中*6的首付：首套房30%，大部分地區(qū)第二套房要60%，帝都北京則要70%，第三套（含）以上請你付全款。
　　除非房價出現(xiàn)超過一半以上的跌幅，否則出現(xiàn)大面積斷供的風(fēng)險不大。
　　再比日本。日本在四十多年前已達到76% 的城市化率，隨即停滯。而二戰(zhàn)后到此前的二三十年，成為日本房地產(chǎn)發(fā)展史上的黃金歲月。而中國目前的城鎮(zhèn)化率只有53%，人口7.6億，而且水分不小，大部分進城打工者沒有完成“市民”身份的轉(zhuǎn)化。如果按日本城鎮(zhèn)化標(biāo)準(zhǔn)取齊的話，中國房地產(chǎn)發(fā)展的空間和時間還是有理由樂觀的。
　　先別著急。這么說并不意味著中國房地產(chǎn)就沒有風(fēng)險。只不過，這些風(fēng)險都是結(jié)構(gòu)性和階段性的，尚未構(gòu)成系統(tǒng)性和全局性風(fēng)險。不信你看。
　　首先，如果說中國房地產(chǎn)一定有泡沫，就是“政績泡沫”導(dǎo)致的“土地泡沫”。這話不是媒體的原創(chuàng)，而是差不多十年前，中國*5房企（現(xiàn)已是全球*5房企）掌門人的親口所言。
　　雖然金融杠桿不如美國，城市化亦遠遜日本，但中國官員們的政績訴求卻是全球*9，這已足夠?qū)⑽覀兺仙夏菞l風(fēng)雨中疾馳的GDP 之舟。
　　官員們達到政績訴求的首要手段就是賣地、搞房地產(chǎn)。賣完老區(qū)賣新區(qū)，賣完城市用地賣集體用地，賣完本城市用地，又將原有的郊縣甚至周邊的中小城市“重組兼并”過來接著賣。生命不止，“雙規(guī)”不至，就賣地不止。
　　所以，當(dāng)市場出現(xiàn)周期性變化，地方政府融資平臺就會馬上遭受壓力。因為政府借債，主要還款來源是增量土地出售，而市場調(diào)整首先影響的是土地市場。
　　其次，中國沒有整體泡沫，但有局部泡沫，代表是溫州和鄂爾多斯。溫州是美國翻版。“炒房團”的目的完全是獲取投資收益，手段是高杠桿融資，后果是棄房和跑路。
　　鄂爾多斯是日本翻版。它透支了城市未來的發(fā)展愿景，造成房地產(chǎn)業(yè)脫離實際，過快過熱。其后果，按專業(yè)說法，叫做住房套數(shù)/ 家庭戶數(shù)的比值過大，按媒體的標(biāo)題黨說法，則是“一座叫康巴什的鬼城拔地而起”。
　　再次，與其說有行業(yè)風(fēng)險，不如說有企業(yè)風(fēng)險。
　　特別是部分中小房企前路維艱。因為房企的資金來源主要是銀行貸款，而商業(yè)銀行是名單式管理，能進入名單的是大企業(yè)和國企。中小企業(yè)資金來源比較復(fù)雜，成本也比較高。市場調(diào)整時，他們受到的壓力*5。
　　不信，看看硬幣的另一面。今年上半年，銷售額超500 億元的企業(yè)有7 家，正向增長了20%.在市場轉(zhuǎn)熊時，大企業(yè)仍然牛氣十足。大者恒大，馬太效應(yīng)催化市場集中度。
　　以上可見，中國的整體泡沫還沒有形成；但需警惕的是，我們正走在通向它的路上。中國房地產(chǎn)之舟是否會變成“泰坦尼克”，要看我們?nèi)绾螒?yīng)對。
　　面對風(fēng)險，有兩條不同的路。一條費力但有用，一條省事但危險。前者如改變GDP 思維，做好實體經(jīng)濟，發(fā)展以產(chǎn)業(yè)和人為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化，使風(fēng)險軟著陸。后者為救市而提高金融杠桿，如降低首付，發(fā)放購房補貼，對于政府融資平臺債務(wù)束手無策之余，開始“貨幣放水”，通貨膨脹抬頭，最終走到美國次貸的老路上去。
　　現(xiàn)在看來，可能的應(yīng)對似乎是后一條。這不是危言聳聽。前不久網(wǎng)絡(luò)上有一則這樣的新聞：中國某大型國有銀行否認(rèn)將印制和發(fā)放500 元和1000 元面值的人民幣現(xiàn)鈔。在中國的新聞?wù)Z境中，“否認(rèn)”意味著什么？你懂的。
　　你是否感覺到了蝴蝶翅膀的扇動？（文章來源：樂居）

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