這不是香港地產(chǎn)商羅康瑞*9次站出來為業(yè)績道歉。
　　2012年，羅所執(zhí)掌的瑞安房地產(chǎn)交出了上市以來最糟糕的成績單：營業(yè)額、凈利潤跌幅均超過四成。為此，64歲的羅康瑞專門制作了一則視頻向投資者道歉。“公司業(yè)績不理想，我不想找什么借口，但我們已經(jīng)總結(jié)了教訓(xùn)，一定會改善未來的業(yè)績。”他說。
　　言猶在耳，羅先生近期又再度承壓。8月27日，瑞房公布了2014年中期業(yè)績：截至6月30日，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額28.19億元，按年大跌56%，僅完成全年130億元銷售目標(biāo)的兩成多；同時凈利潤同比下降24%至7.97億元。
　　過去幾年，正是瑞安的香港同行們在內(nèi)地市場大展拳腳的時期。即便遇上今年樓市的低潮期，港資房企也紛紛隨行就市調(diào)整策略：無論是李嘉誠的資產(chǎn)“大挪移”，九龍倉的高周轉(zhuǎn)、加快資金回籠，還是新鴻基的繼續(xù)加碼投資，或退或進(jìn)，都展現(xiàn)出不錯的應(yīng)對能力。
　　惟有瑞房在羅康瑞火線復(fù)出后的改革一直不見起色。羅大概也意識到這一點(diǎn)，針對有報道稱其“復(fù)出后業(yè)績并無改善”，他在記者會中作出回應(yīng)，強(qiáng)調(diào)自己重掌集團(tuán)決策僅約半年，而業(yè)務(wù)調(diào)整需18至24個月才能見效。
　　今年，瑞房又沒房子賣了？
　　樂居記者認(rèn)為，在港資房企中，瑞房雖然不是資金實(shí)力最雄厚的，但卻是商業(yè)氣質(zhì)最鮮明的一個。成名于上海新天地的石庫門舊城改造，后來羅康瑞把該模式復(fù)制到多個城市。短短幾年，瑞房在內(nèi)地的土地儲備從2006年末的700萬平方米一躍升至1310萬平方米，且多為巨無霸地塊。
　　盡管羅康瑞將中期業(yè)績的下滑歸結(jié)于大氣候的變化，然而有足夠的證據(jù)顯示，瑞房的問題更多來自于自身周期漫長的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，受調(diào)控和市場波動的影響甚小。
　　2013年1月，瑞房旗下的住宅項(xiàng)目瑞虹新城5期開盤，至今賣出了54億元的房子，是去年上海單盤銷售亞軍。憑借這個項(xiàng)目，瑞房去年完成了166億元的銷售額。
　　今年，瑞房又沒房子賣了。“瑞房在全國各地有很多的重資產(chǎn)，而快消的住宅和輕資產(chǎn)太少，尤其住宅常常‘斷檔’。”克而瑞研究總監(jiān)薛建雄說。
　　樂居記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年瑞房旗下以住宅為主的項(xiàng)目僅上海瑞虹新城一個，其他僅有少量住宅散布于全國的新天地系當(dāng)中。在已落成物業(yè)中，僅有20%左右的比例為住宅銷售的開發(fā)型物業(yè)。羅康瑞堅(jiān)持一個原則：我們會銷售住宅，但是新天地周邊的商業(yè)地產(chǎn)和辦公樓肯定不會出售。
　　這種源于舊改的商業(yè)運(yùn)作模式導(dǎo)致其資本周轉(zhuǎn)率低的問題難以得到解決，負(fù)債率一度高達(dá)70%。從中報數(shù)據(jù)可以看出，瑞房正在逐步擴(kuò)大開發(fā)型物業(yè)所占的比重（如圖），然而由于持有的都是大量的重資產(chǎn)項(xiàng)目，所以轉(zhuǎn)型速度很慢。
　　高成本的拆遷費(fèi)用，是制約瑞房發(fā)展的另一項(xiàng)危險指標(biāo)。目前集團(tuán)有兩個大型項(xiàng)目（上海太平橋和上海瑞虹新城）仍有待拆遷，總共86.1萬平方米的土地，已有28.3萬平方米于過去數(shù)月完成拆遷，待動遷面積還有近60萬平方米。
　　中報顯示，截至2014年6月30日，瑞房在上海投入的動遷資金已達(dá)到142億元。投入的這些資金不但沒有收益，還需支付利息等開支。瑞房陷入了一種“賣一批新房、動一塊舊地”的模式中。新樓盤銷售回籠的資金很快就被投入用于下一期的動遷，但隨著時間推移，動遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)越來越高。即使銷售不錯，利潤也被水漲船高的下一批動遷成本吞噬了不少。
　　今年6月，國外多位投資者以不到5000萬美元、虧損近六成的代價轉(zhuǎn)讓了一家投資瑞房的基金公司的股權(quán)。背后的原因是，項(xiàng)目的工期已經(jīng)超出了基金的存續(xù)期。以瑞虹新城2號和9號地塊為例，早在2011年至2012年就已完成85%的動遷，但完全拆遷、交付卻已是今年6月的事。
　　輝立證券分析師陳耕告訴樂居記者：“瑞房做了一些動遷，因此有一些負(fù)資產(chǎn)表現(xiàn)，但是像新鴻基、恒隆、長和系都沒有這方面的投入，主要是租金和零售項(xiàng)目的產(chǎn)出，所以業(yè)績表現(xiàn)好一些。”
　　“瘦身”與上市計(jì)劃
　　在銷售低迷的同時，瑞房卻是今年上半年資本市場融資最為活躍的房企之一：世聯(lián)行研究，今年前7個月瑞安房地產(chǎn)累積融資159億元，僅次于綠地香港和華潤置地位列第三。從去年下半年至今，瑞房已經(jīng)出售了包括重慶天地部分樓層、上海在建物業(yè)、沈陽項(xiàng)目二期、西湖天地等多個項(xiàng)目，套現(xiàn)近100億元人民幣。
　　為提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及縮短投資回報期，羅康瑞不得不為瑞房實(shí)施“瘦身計(jì)劃”。在甩包袱的同時，分拆新天地上市進(jìn)行再融資，成為瑞房現(xiàn)在最關(guān)心的問題。
　　去年6月，開元酒店集團(tuán)將旗下五家自持物業(yè)酒店資產(chǎn)打包，以REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的方式赴港上市，因市場反應(yīng)平淡，最終募資規(guī)?？s水10億港元。瑞房不愿意以一個比較低的資產(chǎn)溢價去上市，相比于REITs，更傾向于以收租房地產(chǎn)公司的形式進(jìn)行分拆。然而新天地以物業(yè)租金收入為主，這種單一的商業(yè)模式能否得到認(rèn)可，還不得而知。
　　資料顯示，目前瑞房660萬平方米的商業(yè)土儲中，只有110萬平方米開發(fā)完成，其中注入新天地的商業(yè)資產(chǎn)僅有60余萬平方米（包括上海新天地、新天地時尚、企業(yè)天地1-2期、瑞安廣場及虹橋天地），總資產(chǎn)值約為200億元人民幣。
　　新天地行政總裁黃勤道曾表示，當(dāng)新天地持有的物業(yè)超過100萬平方米的時候，才會考慮進(jìn)行分拆，預(yù)計(jì)最快也要到2015年下半年。在此之前，瑞房的業(yè)績還無法擺脫“走走停停”的局面。
　　自2015年開始，瑞安在上海將有大量可供銷售的資源。隨著瑞虹新城2號地塊及9號地塊于近期完成拆遷，該項(xiàng)目將于2015年下半年和2016年入市銷售，同時，瑞房在上海的多個寫字樓和購物商場也將于2014年及2015年落成。
　　“這幾個項(xiàng)目明年入市后，瑞房的業(yè)績將會有所好轉(zhuǎn)，到2016年以后才有可能轉(zhuǎn)型成功。瑞房再賣掉一部分項(xiàng)目，有錢了才能買地，那個時候才能進(jìn)入新一輪的高周轉(zhuǎn)。”薛建雄說。（文章來源：樂居）

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