房地產抵押貸款價格鑒定
　　委托估價方函
　　××公司：
　　受貴公司委托，對貴單位所屬位于××大街××號、建筑面積19765.3平方米的××房產價值進行了評估。
　　經過客觀公正的評估，確定該宗房地產在估價基準日期1996年9月30日的可用于抵押的正常市場價格為31736.57萬元人民幣(叁億壹仟柒佰叁拾陸萬伍仟柒佰元整)，抵押貸款*6限額22215.6萬元人民幣(貳億貳仟貳佰壹拾伍萬陸仟元整)。
　　評估的詳細結果、過程和有關說明，請見后附的《估價結果報告》和《估價過程報告》。
　　估價結果報告
　　委托估價方：××公司。
　　受理估價方：××公司。
　　估價對象：××房產價值。
　　估價目的：為××公司向銀行申請辦理抵押貸款業(yè)務服務。
　　估價基準日期：1996年9月30日。
　　估價依據(jù)：國務院、建設部、國家土地管理局、北京市人民政府及其有關部門頒布的有關政策、法規(guī)文件，委托估價提供的資料，受理估價方所掌握的有關資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。
　　估價前提與假設：本評估報告的估價按現(xiàn)時市場價格進行。假設該項目保持現(xiàn)用途不變，并可在公開市場上自由轉讓。
　　估價結論：估價人員根據(jù)估價的目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并結合估價經驗與對影響房地產價格因素的分析，確定位于××大街××號，總建設面積為19765.3平方米的房產1996年9月30日之可用于抵押的正常市場價值總額為31736.57萬元(叁億壹仟柒佰叁拾陸萬伍仟柒佰元整)，抵押貸款*6限額22215.6萬元(貳億貳仟貳佰壹拾伍萬陸仟元整)。
　　估價人員：(略)
　　估價作業(yè)日期：1996年11月。
　　估價過程報告
　　一、估價對象房地產的基本情況
　　1.委托估價方簡介(略)。
　　2.位置與區(qū)位環(huán)境。
　　估價對象房產位于朝陽區(qū)××大街。(略)
　　估價對象房產距離******廣場、故宮、中山公園和王府井商業(yè)區(qū)僅4公里路程，去往北京國際機場、北京火車站極為方便。××大街向西距東二環(huán)路、建國門環(huán)線地鐵站僅800米，向東在國貿立交橋與東三環(huán)路相通，公路網(wǎng)四通八達。××大街有1路、4路、9路、48路、52路、57路、特1路等多路公交車輛經過、停靠，加之正在修建的復八線(復興門—八王墳)地鐵竣工期日的臨近，使該地區(qū)交通更加方便，物業(yè)更具升值潛力。
　　3.房屋現(xiàn)狀及用途。
　　(1)概述。
　　估價對象為地上五層(局部六層)，地下兩層的鋼筋混凝土結構建筑，總建筑面積19765.3平方米，營業(yè)面積10000平方米。從地下二層到地一五層全部為營業(yè)區(qū)，以經營中高檔國內外名牌商品和*7流行精品為主要特色，經銷的商品從家庭日用品到黃金首飾類別齊全、款式新穎、品種繁多，營業(yè)區(qū)域內采用全方位敞開式售貨方式，營銷系統(tǒng)全部實施電腦聯(lián)控。中央空調、滾動扶梯配套設施齊全。其優(yōu)良的設施，科學有序的管理，創(chuàng)造了舒適怡人的購物環(huán)境。估價對象以其優(yōu)越的地理位置、優(yōu)雅的購物環(huán)境、優(yōu)質獨特的服務方式成為北京令人矚目的現(xiàn)代化商城。
　　(2)裝修及設備。
　　估價對象外墻為淺黃色壁磚貼面，局部為藍色玻璃幕墻。大門為落地式玻璃彈簧門。室內裝修情況如下表：
　　地下一、二層：白色涂料墻面，通體磚地面，天花為輕鋼龍骨石膏板吊頂。
　　地下一至四層：白色涂料墻面，花崗巖地面，方形疊式吊頂，裝飾熒光燈及各式射燈。
　　地上五層：白色涂料墻面，通體磚地面，以柱為中心放射狀疊式吊頂，裝飾熒光燈及各式射燈。
　　估價對象設置三菱上下滾動扶梯各一部，電梯井設置玻璃磚護攔、不銹鋼扶手。另設三菱牌直升式客梯、貨梯各兩部。整幢建筑配備有中央集中空調系統(tǒng)，背景音樂系統(tǒng)，防火煙感及噴淋系統(tǒng)，防盜監(jiān)控系統(tǒng)等一整套現(xiàn)代化設施。
　　4.估價對象的各項面積指標。
　　根據(jù)北京房屋土地管理局提供的證明、《房屋所有權證》(市朝中外字第××號)和委托估價方提供的資料，委估對象的各項面積指標如下：
　　估價對象：
　　占地面積： 5962.7平方米
　　建筑面積： 19765.3平方米
　　容積率： 3.32
　　5.產權情況說明：
　　根據(jù)委托方提供的北京市房屋土地管理局的證明和《房屋所有權證》(市朝中外字第××號)，可以確認位于朝陽區(qū)××大街××號的房產歸××公司所有。土地屬國家劃撥土地，尚未向政府交納土地使用權出讓金。其《國有土地使用證》正在辦理之中。
　　二、估價的目的、方法和步驟
　　××公司擬將其××房產作為貸款抵押物，向銀行申請辦理房地產抵押貸款。評估機構接受委托，根據(jù)國家有關房地產估價的嚴格規(guī)程和標準，依據(jù)《北京市房地產抵押管理辦法》和有關規(guī)定，對上述房地產的可用于抵押的正常市場價格進行客觀公正的評估。評估人員嚴格按照不動產擔保估價之安全性、確實性和保守性原則，在認真分析研究了所掌握的資料，進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調查之后，根據(jù)不動產估價程序進行了客觀公正的評估，其具體步驟如下：
　　1.求取估價對象正常市場價格：××購物中心為××公司自行建設、自行經營的房產，故采用成本估價法作為本次估價的基本方法;同時估價對象房地產為有收益商業(yè)用房，選取收益還原法作為本次估價的另一種方法，綜合兩種計算結果進行技術處理，最終求取估價對象房地產的正常市場價格。
　　2.求取估價對象可用于抵押的正常市場價格：估價對象房地產所占土地為國家劃撥用地，尚未向國家交納土地出讓金。因此，在設定抵押時應扣減土地生地價格，扣減后的價格即為估價對象可用于抵押的正常市場價格。
　　3.確定抵押貸款*6限額：為保證房地產金融的安全性，在確定抵押貸款額時應充分考慮房地產市場行情和利率的波動及通貨膨脹的影響;抵押房地產變現(xiàn)時往往難以達到正常價格水平，處分時會發(fā)生相應之費用。綜合考慮上述各種因素，最終確定抵押貸款*6限額，供借貸雙方參考。