房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟均衡關(guān)系的計量分析

　　理論研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟一樣，存在運行周期，且兩者的周期密切相關(guān)。早在20世紀60年代，美國的stephen A.Pyhrr等房地產(chǎn)經(jīng)濟學家開始致力于西方房地產(chǎn)市場的周期研究，分別從微觀和宏觀角度探索房地產(chǎn)周期波動及其機理。為房地產(chǎn)價格研究提供了一種新思路，也在一定程度上解釋了房地產(chǎn)價格的波動規(guī)律。隨著房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中的地位日益彰顯，國內(nèi)學者也越發(fā)重視房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展問題。譚雪芹采用VAR模型分析認為房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和國內(nèi)生產(chǎn)總值之間存在著顯著的正相關(guān)關(guān)系。賈曉惠運用回歸分析法，發(fā)現(xiàn)上海現(xiàn)在較高的房地產(chǎn)價格基本由宏觀經(jīng)濟支撐。祁神軍則采用K線理論及工具，剖析房地產(chǎn)擴張和收縮的周期波動機理。房地產(chǎn)周期同宏觀經(jīng)濟的波動趨勢總體一致，但房地產(chǎn)的波動幅度要大于宏觀經(jīng)濟波動幅度的。基于以上研究理論，客觀看待房價上漲現(xiàn)象，而不是批判地偏重指責原因，正確認識房價上漲由宏觀經(jīng)濟支撐這一客觀事實，才能靠攏市場經(jīng)濟的基本立場，制定出遵循供求規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
 

　　1998年，國家為了刺激內(nèi)需拉動經(jīng)濟，頒布實施了住房貨幣化改革，但是無形中助長了樓市的泡沫化發(fā)展。2003年以來，政府屢出重拳加以規(guī)范和調(diào)控。

　　但是房地產(chǎn)價格在連續(xù)嚴格調(diào)控的情況下依然只升不降，這是因為房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟存在著并軌運行的特點。宏觀經(jīng)濟正處于上升通道，城市化和居民收入水平不斷提高，房地產(chǎn)需求持續(xù)增加。此外，經(jīng)濟上揚帶來投資資金增加，投資熱點的泛地產(chǎn)業(yè)吸引大量資金流入。經(jīng)濟需求及資金力量的讓房地產(chǎn)價格維持強硬的上升勢頭。據(jù)《2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況》顯示：2010年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，環(huán)比上漲0.3%。在通貨膨脹因素的影響下，2010年11月以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實施限購的中心城市的住房交易的量價齊升，限購城市周邊地區(qū)的房價出現(xiàn)較快上漲。
 

　　*9，變量選取說明。綜合考慮宏觀經(jīng)濟各方面情況，選取六個宏觀經(jīng)濟指標。其中，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）代表經(jīng)濟發(fā)展總體情況，體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境。消費者價格指數(shù)（CPI）、進出口商品總額（IMEX）、本期投資完成額（INV）代表消費、出口和投資“三架馬車”的現(xiàn)實情況。財政收入（FIN）和活期存款利率（RES）一定程度上反映財政政策和貨幣政策。為了綜合反映上述六項指標的有效信息，又避免數(shù)據(jù)的簡單融合失真，采用主成分分析法獲得一組綜合反映宏觀經(jīng)濟信息的新數(shù)據(jù)（MAC）。房屋銷售價格指數(shù)（HSS）最能體現(xiàn)公眾對房地產(chǎn)價格波動預(yù)期，所以選擇房屋銷售價格指數(shù)這一核心指標來反映房地產(chǎn)價格的整體性變化。
 

　　第二，MAC與HSS的長期關(guān)系模型構(gòu)建。主成分分析從原始變量中導出少數(shù)幾個主分量，使它們盡可能多地保留原始變量的信息，且彼此間互不相關(guān)。在實際運用過程中，它往往作為許多大型研究的中間步驟。運用SPSS19.0進行主成分分析：旋轉(zhuǎn)之后，主成分1（F1）解釋原始變量總方差的66.085%，主成分2（F2）解釋23.805%，兩個主成分能夠反映原始變量89.89%的信息。由于GDP、IMEX、INV和FIN對F1依賴較大，CPI和RES對F2依賴較大，明確兩個主成分的經(jīng)濟意義，F(xiàn)1代表經(jīng)濟增長因素，F(xiàn)2代表經(jīng)濟預(yù)期因素。再由F1和F2反映出的原始變量信息的占比，計算綜合宏觀經(jīng)濟指標F（MAC）。

　　平穩(wěn)序列的每個數(shù)值都從一個概率分布中隨機得到，都必須滿足以下條件：①均值 ，與時間 無關(guān)的常數(shù)②方差 ，與時間 無關(guān)的常數(shù)③協(xié)方差 ，只是與時間間隔 有關(guān)，與時間 無關(guān)的常數(shù)。以Eviews6.0的ADF法檢驗MAC和HSS的平穩(wěn)性：MAC和HSS的檢驗T統(tǒng)計量值分別是2.008277和-1.910599，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都要大，不能拒絕存在單位根的原假設(shè)，是非平穩(wěn)的。但是MAC和HSS經(jīng)過一次差分再進行單位根檢驗時拒絕存在單位根的原假設(shè)而變得平穩(wěn)，即MAC和HSS是一階單整的。

　　協(xié)整性分析研究經(jīng)濟變量間是否存在長期均衡關(guān)系。假設(shè)X與Y存在長期均衡關(guān)系， ，若 對其均衡點的偏離從本質(zhì)上說是臨時性的，那么隨機干擾項 必須是平穩(wěn)序列。長期均衡關(guān)系使變量在某時期受到干擾的偏離能在下一期進行調(diào)整而回到均衡狀態(tài)。為了確定HSS和MAC是否存在內(nèi)在均衡機制，采用AEG協(xié)整分析法，先得到協(xié)整回歸模型：

　　（96.85073） （1.014489） （10.36982） （-4.324516）

　　R2=0.863779 DW=2.090974

　　再用ADF檢驗法對模型的殘差序列 進行平穩(wěn)性檢驗：檢驗T統(tǒng)計值是-7.240618，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都小，

　　拒絕存在單位根的原假設(shè)，即 是平穩(wěn)的。表明HSS與MAC存在著長期的協(xié)整關(guān)系，由上述線性模型表示。模型代表解釋了HSS變動的86.3779%，MAC對HSS的長期影響彈性系數(shù)為0.690982，說明上升的宏觀經(jīng)濟會帶動房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)上漲，符合經(jīng)濟意義。
 

　　第三，誤差修正模型ECM——HSS與MAC的短期關(guān)系。協(xié)整回歸的誤差項 是均衡誤差，為了增強模型的精度，需建立短期動態(tài)模型來彌補長期靜態(tài)模型的不足，建立HSS與MAC的短期關(guān)系模型：

　　（0.390517） （1.148498） （-4.442641） （6.248139） （-3.280501）

　　R2=0.410643 DW=2123801

　　當年的MAC對HSS的短期影響彈性系數(shù)為1.463332，

　　大于長期系數(shù)0.69098，表明MAC對HSS的短期影響比長期影響大。而HSS的長期效應(yīng)對短期動態(tài)的修正系數(shù)為-0.455289，如果上一年的房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)的長期均衡誤差 為負，誤差修正項將使本年的房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)向高方向變動；如果房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)過快增長則可通過誤差修正項使其增長變慢，-0.455289說明誤差項對HSS的修正作用為反方向的。

　　通過以上的檢驗分析，可以得到結(jié)論：房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟存在緊密的正相關(guān)關(guān)系，并且這種關(guān)系是長期均衡的，也就是說即使在短期內(nèi)房地產(chǎn)價格的波動與宏觀經(jīng)濟波動相背離，但是在內(nèi)在均衡機制的作用下，兩者最終還是會漸漸趨于一致。這個結(jié)論解釋了近幾年房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲是由于宏觀經(jīng)濟的高位運行帶動，是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。
 

　　在全球經(jīng)濟復蘇放緩的環(huán)境下，2012年樓市調(diào)控效應(yīng)和地方政府債務(wù)的累積將使經(jīng)濟和物價的增速出現(xiàn)“雙降”，通貨膨脹下行趨勢確立 ，但是物價的中長期上漲壓力仍然存在。保增長，防通脹的經(jīng)濟政策仍會執(zhí)行，宏觀經(jīng)濟將會保持一個較穩(wěn)定的增長步伐。近期樓市“拐點”初現(xiàn)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會改變，2012年樓市調(diào)整還將延續(xù)。政策作用下，房地產(chǎn)市場開始走向分化，競爭加劇，資金風險加大，市場泡沫開始收縮，部分城市的房價面臨下降趨勢。

　　在宏觀經(jīng)濟上揚帶動與房地產(chǎn)調(diào)控政策的下行抑制的共同作用下，房地產(chǎn)價格將最終表現(xiàn)為維持可控的增長勢頭。但是因為房地產(chǎn)業(yè) “資金池子”的作用，加上通貨膨脹和充裕流動性的支撐，短期內(nèi)難以壓降。房價調(diào)控仍要緊抓不放，注重加快調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟適用房和廉租房的比重，提高供求的匹配程度。加強規(guī)范房產(chǎn)開發(fā)公司和中介組織的行為，建立完善的監(jiān)控制度。政策配合進一步發(fā)揮市場淘汰機制作用，提高市場集中度。隨著泡沫經(jīng)濟不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的迸一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理化，房價收入比進入一個可維持的空間。