想必FRM考生們對REITs不會(huì)陌生。除了這種融資渠道，其實(shí)還有一種新的融資方式，CMBS。高頓網(wǎng)校FRM小編就來為大家介紹一下。
商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。CMBS的價(jià)格根據(jù)評級機(jī)構(gòu)的評級來確定；投資銀行在參考評級后，確定最后發(fā)行價(jià)格，向投資者發(fā)行。CMBS的銷售收入將返給地產(chǎn)的原始擁有者，用于償還貸款本息，盈余則作為公司的運(yùn)營資本。
商業(yè)抵押擔(dān)保證券(Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS)為1種不動(dòng)產(chǎn)證券化的融資方式，將多種商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行。該項(xiàng)產(chǎn)品具有發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、充分利用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值等優(yōu)點(diǎn)，因此問世25年來，在全球不動(dòng)產(chǎn)金融市場迅速成長，為傳統(tǒng)銀行貸款之外，地產(chǎn)開發(fā)商籌資的新選擇。以美國區(qū)域?yàn)槔?，目前商業(yè)抵押擔(dān)保證券占商用地產(chǎn)融資市場的3分之1比例。
目前開發(fā)多元化融資渠道主通過四種方式，股權(quán)融資、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)投資信托“REITs”（Real Estate Investment Trusts）和商業(yè)地產(chǎn)貸款抵押證券“CMBS”（Commercial Mortgage-based Securities）。其中商業(yè)貸款抵押證券是一種證券化的創(chuàng)新融資方式。
CMBS的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)：
倫敦巴克利資本的CMBS研究部主任漢斯·韋倫森表示，過去，由于與銀行保持著緊密的長期合作，借款人不太可能在資本市場尋找借款。但是許多人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，通過銀行借錢并不是最有效的融資方式。Trepp LLC公司商業(yè)發(fā)展部總監(jiān)吉姆·薩維斯基說，證券化貸款正對貸款價(jià)格和條件產(chǎn)生巨大的影響，證券化為歐洲的資產(chǎn)負(fù)債表放貸人提供了選擇，這些證券化產(chǎn)品正在創(chuàng)建極具競爭力的貸款環(huán)境。
與其他融資方式相比，CMBS的優(yōu)勢在于發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、放貸人多元化、對母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)保持未來增長潛力及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。
對證券發(fā)起人而言，CMBS通過為傳統(tǒng)的債務(wù)和資產(chǎn)融資形式提供融資選擇，為發(fā)起人提供更有效、成本更低的融資來源，使發(fā)起人的融資來源更加多元化，同時(shí)發(fā)起人可將相對不流動(dòng)的金融資產(chǎn)變成流動(dòng)的、可交易的金融資產(chǎn)，補(bǔ)充其資金來源，用于再融資活動(dòng)，此外，發(fā)行者還可以更容易地將資產(chǎn)從其資產(chǎn)負(fù)債表中轉(zhuǎn)移，有助于發(fā)起人提高各種財(cái)務(wù)比率，從而更有效地運(yùn)用資本。對投資者而言，CMBS能夠提供比同等期限的政府債券更高的收益，而信用、期限和支付結(jié)構(gòu)的無限多樣性和靈活性，可以使投資產(chǎn)品滿足不同投資者的個(gè)性化需要。
與目前最成熟、最發(fā)達(dá)的美國CMBS市場相比，CMBS在歐亞市場還處于起步階段，雖然亞洲和澳洲已經(jīng)建立了CMBS市場，但中國和東歐尚未試水。盡管歐洲和亞洲CMBS市場發(fā)展很快，但其主要形式還是單一借款人交易，這令許多專家擔(dān)心。商業(yè)抵押證券協(xié)會(huì)(CMSA)國際部聯(lián)合主席查爾斯·羅伯茨表示，單一借款人交易的地產(chǎn)比較單一，所有的雞蛋都在一個(gè)籃子里，風(fēng)險(xiǎn)很大。美國的投資者已經(jīng)不再介入單一借款人和單一地產(chǎn)交易了。歐洲抵押銀行股份公司(Eurohypo AG)總經(jīng)理兼證券化部主管卡羅琳·菲利浦說，投資者傾向于將多個(gè)借款人、多種地產(chǎn)的CMBS交易視為[*{6}*]投資。“這樣可以分散風(fēng)險(xiǎn)。”惠譽(yù)公司 (Fitch Ratings)的分析師羅德尼·佩雷蒂爾說，多個(gè)借款人交易所占比例越大，對全球CMBS市場的發(fā)展推動(dòng)就越大。
與此同時(shí)，借款人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的披露缺乏透明度也令歐亞地區(qū)CMBS的潛在投資者非常擔(dān)憂。佩雷蒂爾強(qiáng)調(diào)說，財(cái)務(wù)報(bào)告的透明度對于所有的CMBS市場都非常重要。在某些市場，透明度低本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)，要想創(chuàng)建真正有效的市場，必須首先克服這種風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)抵押證券協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官多蒂·坎寧安也表示，為了使CMBS更自由地在市場上交易，投資者需要知道地產(chǎn)和債券的業(yè)績?nèi)绾巍?/div>
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