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【問題】房地產開發(fā)企業(yè)按照當地政府城市規(guī)劃要求開發(fā)住宅小區(qū)，拆遷規(guī)劃區(qū)內原住戶的房屋后以新開發(fā)的住宅補償原住戶。對補償房屋的營業(yè)稅計稅依據各地稅務機關理解和執(zhí)行不一致。請問：
1、根據《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函〔1995〕549號)的規(guī)定，……對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅……。
上述規(guī)定中“按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅”是否按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條第(三)款“營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)”進行核定?
2、房地產開發(fā)企業(yè)從事的拆遷改造項目，政府通過不收或收取一部分土地出讓金讓房地產開發(fā)企業(yè)安置被拆遷戶，其實質是開發(fā)企業(yè)以房換地。因此，是否可以根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條，按最近時期銷售同類開發(fā)產品的平均價格和按其他納稅人最近時期銷售同類開發(fā)產品的平均價格核定?
【解答】1、關于“拆遷還建”核定計征營業(yè)稅問題。根據《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函〔1995〕549號)規(guī)定，……對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅……。
根據上述規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由主管稅務機關按同類住宅房屋的成本價×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)組成的計稅價格計征營業(yè)稅。上述“同類住宅的成本價”是指同類住宅的房屋開發(fā)成本，也就是該房產開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶房屋的工程成本價。
2、關于以房換地營業(yè)稅計稅依據?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答(之一)〉的通知》(國稅函發(fā)〔1995〕156號)規(guī)定，土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。……由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照實施細則第十五條(現(xiàn)修改第二十條)的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：
(一)按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定;
(二)按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定;
(三)按下列公式核定：
營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)
公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定。
依據上述規(guī)定，以房換地由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定的順序分別核定雙方各自的營業(yè)額，計繳營業(yè)稅。
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