CFO必讀：增值稅籌劃方案（二）

　　高頓網(wǎng)校小編寄語：在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。
 
　　土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：
　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。
　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，免征土地增值稅。
　　3.房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。
　　4.合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
　　5.在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
 
　　根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們策劃出以下稅務(wù)籌劃方案：
 
　　合作建房營業(yè)稅的籌劃方案
　　土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅。
　　合作建房有兩種方式：*9種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。
　　第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)或合作項目的合作建房。
　　我們主要談一下合作項目的合作建房，合作建房最關(guān)鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是合作雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
　　在*9種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股，根據(jù)財稅字（1995）48號和國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋》第九條第二款“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
　　在實際操作中，企業(yè)經(jīng)營會受新公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)來實現(xiàn)。
　　高頓網(wǎng)校小編溫馨提示：“春困秋乏”，秋乏主要是夏天的困乏延續(xù)到秋天而導(dǎo)致的。要消除秋乏，*4的方法是適當(dāng)運動 。立秋后雖然三伏天在即，悶熱的天氣依然比較多，但熱浪有所消退，早晚氣溫相對低，因此可以在早晚適當(dāng)運動，如散步、打太極拳、游泳等，注意不要過度運動，否則更容易感到困乏。

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