CMA:從五個(gè)方面來(lái)健全我們的全面預(yù)算管理體系

　　1. 制度保障：完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的制度建設(shè)。通過(guò)全面預(yù)算管理制度， 明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)、界定預(yù)算目標(biāo)、編制預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績(jī)報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等。

　　2. 標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)：注重成本數(shù)據(jù)積累，完善各項(xiàng)費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)集團(tuán)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)、以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用科目體系，作為預(yù)算項(xiàng)目成本、費(fèi)用依據(jù)，指導(dǎo)項(xiàng)目的預(yù)算工作。同時(shí)在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過(guò)程中，不斷改進(jìn)、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

　　3. 方式改進(jìn)：自上而下的方式變更為上下結(jié)合。預(yù)算編制建議采用從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自上而下、自下而上、上下結(jié)合的編制方法，整個(gè)過(guò)程為：先由高層管理者提出企業(yè)總目標(biāo)和部門(mén)分目標(biāo)；各基層單位根據(jù)一級(jí)管理一級(jí)的原則據(jù)以制定本單位的預(yù)算方案，呈報(bào)分部門(mén)；分部門(mén)再根據(jù)各下屬單位的預(yù)算方案，制定本部門(mén)的預(yù)算草案，呈報(bào)預(yù)算委員會(huì)；最后，預(yù)算委員會(huì)審查各分部預(yù)算草案，進(jìn)行溝通和綜合平衡，擬訂整個(gè)組織的預(yù)算方案；預(yù)算方案再反饋回各部門(mén)征求意見(jiàn)。經(jīng)過(guò)自下而上、自上而下的多次反復(fù)，形成最終預(yù)算，經(jīng)企業(yè)*6決策層審批后，成為正式預(yù)算，逐級(jí)下達(dá)各部門(mén)執(zhí)行。

　　4. 方法改進(jìn)：改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法。傳統(tǒng)的預(yù)算側(cè)重的是短期效應(yīng)，以年度作為預(yù)算周期。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于其開(kāi)發(fā)的特殊性(即周期長(zhǎng)達(dá)2-3年或以上， 不確定性因素多， 如設(shè)計(jì)變更、政策變化、進(jìn)度延緩等)，編制預(yù)算不僅是對(duì)年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映， 而且是對(duì)項(xiàng)目綜合情況做出的反映。

　?。?） 做好匯總分解工作。一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解， 須與開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型、面積、擬銷(xiāo)售均價(jià)掛鉤， 然后分解、預(yù)測(cè)出各房型的銷(xiāo)售總價(jià)。開(kāi)發(fā)成本總體構(gòu)成的分解， 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解， 然后一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中， 最終預(yù)測(cè)總成本。如在編制滾動(dòng)預(yù)算時(shí)， 有已結(jié)算或新增加工程項(xiàng)目， 應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充、修訂成本預(yù)算依據(jù)。費(fèi)用、稅金等按國(guó)家相關(guān)政策和集團(tuán)公司財(cái)務(wù)制度等進(jìn)行費(fèi)用科目、稅金科目的分解， 然后測(cè)算費(fèi)用、稅金總價(jià)。二是構(gòu)成項(xiàng)目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項(xiàng)科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等， 結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解， 將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。

　?。?） 加強(qiáng)部門(mén)之間的合作。房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、工程管理、等各個(gè)部門(mén)， 涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面和各個(gè)環(huán)節(jié)， 因此， 房地產(chǎn)預(yù)算講究的是部門(mén)合作、共同努力， 而非財(cái)務(wù)或某個(gè)部門(mén)孤軍奮戰(zhàn)。應(yīng)在預(yù)算管理委員會(huì)的組織下， 各相關(guān)部門(mén)人員共同研究項(xiàng)目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況， 分工編制預(yù)算， 具體是: 營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營(yíng)銷(xiāo)策劃廣告等費(fèi)用預(yù)算。前期研發(fā)、工程、供應(yīng)等部門(mén)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目預(yù)算。人力成本、培訓(xùn)費(fèi)等由人力資源部負(fù)責(zé)預(yù)算。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)稅費(fèi)及其他費(fèi)用等預(yù)算， 并擔(dān)負(fù)最后的匯總、分析任務(wù)。

　　（3） 掌握好編制周期。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、不確定因素多， 要注意預(yù)算在執(zhí)行過(guò)程中隨時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題并及時(shí)加以解決。為緩解資金壓力， 保證各項(xiàng)目正常開(kāi)展， 并保證后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金儲(chǔ)備， 預(yù)算編制工作一定要做深做細(xì)， 考慮周全。在編制周期上應(yīng)按年、季、月， 甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控， 保持資金鏈的正常運(yùn)行。

　?。?） 注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理。預(yù)算管理一頭連著市場(chǎng)，一頭連著企業(yè)內(nèi)部， 而不同的市場(chǎng)環(huán)境和不同的企業(yè)規(guī)模與組織， 其預(yù)算管理的模式又是不同的。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集程度很高的行業(yè)， 資金緊張是整個(gè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，因此預(yù)算控制不僅是成本控制體系或多個(gè)項(xiàng)目的管理體系，而且是一個(gè)整合全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的完整管理體系， 其聚焦點(diǎn)在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上。“巧婦難為無(wú)米之炊”，合理、有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。在方法上要求從粗到細(xì)， 步步為營(yíng)， 具體是: 從宏觀上做好項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。細(xì)化分解， 針對(duì)每一份合同單獨(dú)制定付款計(jì)劃， 并匯總制定出企業(yè)周、月、年度計(jì)劃。實(shí)行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣?jì)劃變更時(shí)，及時(shí)調(diào)整預(yù)算并妥善處理有關(guān)事宜。

　　5. 觀念變化：強(qiáng)化預(yù)算的“法律效力”。預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開(kāi)展，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中落實(shí)經(jīng)營(yíng)策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。預(yù)算一經(jīng)確定，在企業(yè)內(nèi)部即具有“法律效力”，企業(yè)各部門(mén)在房地產(chǎn)建設(shè)及銷(xiāo)售的各項(xiàng)活動(dòng)中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實(shí)圍繞預(yù)算開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。企業(yè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)按照預(yù)算的具體要求，按“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動(dòng)預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會(huì)、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會(huì)等例會(huì)制度。按照預(yù)算方案跟蹤實(shí)施預(yù)算控制管理，重點(diǎn)圍繞資金管理和成本管理兩大主題，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時(shí)反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時(shí)實(shí)施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會(huì)貫通于執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面。

　　全面預(yù)算管理在實(shí)施初期，可能暫時(shí)性的降低效率、遭遇各類(lèi)流言以及其他阻力，需要有強(qiáng)有力的*6層推動(dòng)、通暢的溝通渠道和反復(fù)多次的宣貫機(jī)制予以保證。總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，非一朝一夕可以成就，是一個(gè)逐年推行逐年完善改進(jìn)的過(guò)程。