劉艷：對于中小房地產(chǎn)企業(yè)，股權(quán)融資是一個(gè)很好的選擇。
　　伴隨房地產(chǎn)企業(yè)的黃金十年，房地產(chǎn)行業(yè)集中化程度繼續(xù)加劇，2013年這一趨勢繼續(xù)加劇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)四強(qiáng)企業(yè)占據(jù)全國近一成的市場份額。
　　而這也意味著中小房企的生存空間被再度壓縮。經(jīng)過房改后近20年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)在成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分后，一些企業(yè)自身的發(fā)展也遇到了明顯的障礙——低端發(fā)展、粗放式經(jīng)營，以及深層次的競爭力匱乏。在房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，“洗牌”的效應(yīng)已經(jīng)把一些中小房地產(chǎn)企業(yè)融資逼到了十字路口。一直專注于中小房地產(chǎn)企業(yè)投融資的中企資本CFO劉艷認(rèn)為，股權(quán)融資成為一個(gè)不二選擇。
　　融資之檻
　　劉艷認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨以下問題；首先，中小企業(yè)底子薄，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱；另外，大多財(cái)務(wù)與綜合管理不規(guī)范，信用水平低，信息披露意識(shí)差，甚至故意隱瞞，透明度低；第三，公司治理結(jié)構(gòu)不完善，比如中小企業(yè)經(jīng)常有一股獨(dú)大的現(xiàn)象。正是由于中小企業(yè)自身的問題，許多投資者寧愿把資金集中在一級和二級股票市場，甚至去買國債或存入銀行，也不愿將資金投給中小企業(yè)。
　　“面對種種挑戰(zhàn)，改善企業(yè)治理模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)治理機(jī)制創(chuàng)新，是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級保證健康成長的關(guān)鍵。推行職業(yè)經(jīng)理人制，鼓勵(lì)職業(yè)經(jīng)理人參與市場競爭，用職業(yè)經(jīng)理人的知本、智本去撬動(dòng)資本。”劉艷強(qiáng)調(diào)，相對于企業(yè)層面來說，建立合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系對于企業(yè)的發(fā)展是必不可少的。“內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系是為了保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)、檢查會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性而實(shí)施的一系列方法、措施和程序的總和。其實(shí)質(zhì)是內(nèi)部會(huì)計(jì)制度的有機(jī)組成部分，是為了確保公司合法合規(guī)經(jīng)營、控制財(cái)務(wù)舞弊、提高經(jīng)營效率和效果。”
　　當(dāng)然，只有在優(yōu)惠的外部條件及良好的內(nèi)部環(huán)境的雙重作用下才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的*5化。所以一方面是中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的提高，另一方面是國家對中小企業(yè)的扶持加快。“中小企業(yè)轉(zhuǎn)型與升級將是大勢所趨，企業(yè)的管理一旦跟不上，資本運(yùn)作方式不到位，將很難在競爭中求生存求發(fā)展。企業(yè)為贏取市場競爭主動(dòng)，需要做好資本運(yùn)營、更新傳統(tǒng)管理模式、優(yōu)化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，以及系統(tǒng)配置。”
　　房地產(chǎn)中小企業(yè)的自身特點(diǎn)和融資特點(diǎn)與現(xiàn)行的以銀行為主導(dǎo)的融資體系嚴(yán)重不匹配，關(guān)鍵是要直面問題、突破誤區(qū)。“中小企業(yè)在資本運(yùn)營階段存在一定的誤區(qū)和局限性。一些企業(yè)往往將資本運(yùn)營看做是一類新模式，因而將原有模式全面剔除，導(dǎo)致兩者關(guān)系中斷，資本運(yùn)營則被孤立出來，而實(shí)際上資本運(yùn)營模式應(yīng)基于原有模式方能實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展。中小企業(yè)專職專權(quán)的現(xiàn)象較為普遍，資本運(yùn)營則變成掌權(quán)人獲取利益的途徑。另外中小企業(yè)還往往容易盲目跟從，過分看重?cái)U(kuò)充規(guī)模以及豐富經(jīng)營渠道，甚至錯(cuò)誤地認(rèn)為只要實(shí)施資本運(yùn)營便可創(chuàng)建大型企業(yè)，贏得利潤。”劉艷強(qiáng)調(diào)資本運(yùn)營也意味著風(fēng)險(xiǎn)，因此中小企業(yè)只有充分認(rèn)識(shí)評估自己的發(fā)展階段，才能正確的拓寬資本運(yùn)營渠道。
　　股權(quán)融資之道
　　雖然IPO重啟的消息已經(jīng)公布，但是情形并不樂觀，僅排隊(duì)企業(yè)即已不容消化。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年前11月，IPO企業(yè)數(shù)量及規(guī)模自2011年以來連續(xù)3年持續(xù)下滑。機(jī)構(gòu)退出方面，40家投資機(jī)構(gòu)共實(shí)現(xiàn)49筆退出，合計(jì)獲得賬面退出回報(bào)208.84億元，平均賬面回報(bào)率為3.56倍，IPO退出平均賬面回報(bào)率較往年明顯下降。
　　因此，國內(nèi)風(fēng)投機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)向布局并購市場，目前70%以上的退出金額都來自于并購市場。截至今年8月7日，約有100家地產(chǎn)公司正在進(jìn)行或已完成并購，并購資產(chǎn)價(jià)值總額超過500億元，平均每個(gè)月就有14家公司的股權(quán)易主，而并購標(biāo)的多是中小型房企。
　　在劉艷看來，一方面由于上市融資門檻過高，我國股權(quán)投融資渠道并不通暢；另一方面上市固然有眾多好處，但上市后的壓力也隨之而至，而且公司管理層也必須耗費(fèi)大量精力去應(yīng)付股市的變化。因此，上市對于眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)來說未必是*4的選擇。
　　在銀行等間接融資渠道縮減的倒逼之下，各種直接融資方式如雨后春筍般涌現(xiàn)，股權(quán)融資便是其中的主力。目前我國有200多家基金管理機(jī)構(gòu)、上萬支基金，管理資金規(guī)模7萬多億元，運(yùn)作模式已逐步成熟。
　　不過劉艷卻表示，盡管中小企業(yè)股權(quán)融資取得了很大的進(jìn)展，但現(xiàn)狀仍不樂觀。我國中小企業(yè)多數(shù)靠自我積累、自籌資金發(fā)展自己。在中小企業(yè)的主要資金來源中內(nèi)源融資占50%～60%，公司債券和外部股權(quán)融資等直接融資不到 1%，銀行貸款在20%左右。劉艷表示，“目前大多數(shù)房地產(chǎn)中小企業(yè)主要依靠傳統(tǒng)的內(nèi)部融資方式滾雪球式發(fā)展，主要通過內(nèi)部股份募集、紅利轉(zhuǎn)股本等途徑募集中長期資金。由此可見，我國中小企業(yè)由成長性要求的外部股權(quán)融資沒有得到滿足，因此大力發(fā)展中小企業(yè)外部股權(quán)融資己成當(dāng)務(wù)之急。”
　　與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國私募股權(quán)基金規(guī)模還很小，股本融資量也不大。國際上，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的私募股權(quán)融資與股市總市值之比一般在1:1左右，我國如果能達(dá)到這一比例，將產(chǎn)生幾萬億乃至十幾萬億的股權(quán)投資。
　　身處這一行業(yè)的劉艷絲毫不諱言其本身的好處，“私募股權(quán)融資在幫助中小企業(yè)獲得發(fā)展所需資金的同時(shí)，還可以給企業(yè)帶來增值服務(wù)，優(yōu)化企業(yè)收入與成本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)，提高管理水平，增加企業(yè)的價(jià)值。”劉艷表示，當(dāng)然中小企業(yè)也必須能夠吸引到投資者的眼球，因此必須展現(xiàn)自己長遠(yuǎn)的市場前景、良好的行業(yè)定位、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)以及清晰的商業(yè)模式等。而對于業(yè)界普遍關(guān)注的“對賭協(xié)議”，劉艷則認(rèn)為是完全可以避免的，“成長型房地產(chǎn)中小企業(yè)在尋求私募股權(quán)融資的過程中，必須科學(xué)地預(yù)測自身財(cái)務(wù)績效高速增長的可能性和可持續(xù)性，對對賭協(xié)議設(shè)計(jì)中本著力所能及的目標(biāo)與投資方進(jìn)行融資博弈。”
　　文/袁躍
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