商業(yè)地產(chǎn)是什么？所謂商業(yè)地產(chǎn)，是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。
一、商業(yè)地產(chǎn)是什么
商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)，商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
我國正式使用商業(yè)地產(chǎn)的概念開始于1999年，以大連萬達集團為代表的房地產(chǎn)企業(yè)開創(chuàng)了中國模式下的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，此后，各大房地產(chǎn)開發(fā)商相繼推出商業(yè)地產(chǎn)品牌，我國已經(jīng)處于商業(yè)地產(chǎn)最興盛的時期。
廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于從事商業(yè)活動的房產(chǎn)或地產(chǎn)，一切用于商業(yè)用途并取得實質(zhì)的商業(yè)效益的房地產(chǎn)項目都統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)用途廣泛，其中包括酒店、商場、超市、便利店、購物中心、商務(wù)樓、特色商業(yè)街、會展中心等。我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的最普遍的商業(yè)房地產(chǎn)項目就是大型購物中心。購物中心的地產(chǎn)開發(fā)模式起源于商業(yè)地產(chǎn)模式，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，購物中心的開發(fā)與經(jīng)營與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相通。
二、商業(yè)地產(chǎn)的特征
對于傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)，我國商業(yè)地產(chǎn)模式具有如下主要特征。
1)投資規(guī)模大，高收益，高風險。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目一般規(guī)模巨大，投資大，市場變幻莫測。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往伴有巨大的商業(yè)價值與經(jīng)濟收益，因此收益相對較高，但是高收益伴隨著高風險，正常的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需經(jīng)歷兩至三年的過渡期，這期間需要占據(jù)大量的資金，增大了投資風險。
2)區(qū)位因素是價值的主要源泉。
傳統(tǒng)物業(yè)的“級差地租”理論一定程度上決定了區(qū)位因素在房地產(chǎn)規(guī)劃與開發(fā)上屬于核心因素，而商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價值需要通過穩(wěn)定的客流量來體現(xiàn)，客流量的直接決定因素就是區(qū)位因素，因此，區(qū)位因素是商業(yè)地產(chǎn)獲得充分價值的重要源泉。
3)用途廣泛，經(jīng)營方式靈活。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后可以用于商場、超市、專賣店、餐飲店、娛樂店等多種業(yè)態(tài)用途，經(jīng)營方式可以隨時靈活變換。同時招租加盟商時也可以靈活地選擇不同業(yè)態(tài)的店鋪，允許多種多樣的經(jīng)營風格與經(jīng)營方式。
4)對開發(fā)商的綜合實力要求很高。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅需要雄厚的資金實力，更需要具備較強的商業(yè)規(guī)劃能力以及商業(yè)經(jīng)營能力。我國規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商通常具有較強的資金實力與較為通暢的現(xiàn)金流，但是普遍不具備較強的獨立經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的能力，更多的開發(fā)商需要借助專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，而后期的商業(yè)經(jīng)營管理是決定商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的重要因素。
5)商業(yè)地產(chǎn)項目需要政府的支持。
商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模巨大，往往體現(xiàn)一個城市的商業(yè)發(fā)達程度，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)更成為城市的標志。商業(yè)地產(chǎn)的成功需要前期的準確規(guī)劃與定位，同時成為城市整體規(guī)劃的重要組成部分，因此更需要借助政府的支持。
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