土地增值稅先預征后清算怎么處理？

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般都是采取先預交后清算的方式進行的（一般的預征率在2%-4%，具體每個地方是不一樣的）：

1、先計算可以扣除項目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等）

2、計算收入

3、收入－扣除項目金額=增值額

4、增值額/扣除項目金額=增值率

5、按稅率計算稅額

基本步驟如下：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。

但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產(chǎn)轉讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；二是必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，對只從事房地產(chǎn)二手轉讓的企業(yè)，不得減除加計扣除項目。

根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）規(guī)定，在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：

第一，對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。

第二，對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。

第三，對取得土地使用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計算開發(fā)建造房屋轉讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。

第四，轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。

此外，對于轉讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）項、第（三）項規(guī)定的扣除項目的金額（即土地價和房屋建筑物評估價），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。