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1. 土地增值稅先預(yù)征后清算怎么處理?舉例子說明,謝謝!
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般都是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的(一般的預(yù)征率在2%-4%,具體每個(gè)地方是不一樣的):
1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等)
2、計(jì)算收入
3、收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額
4、增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率
5、按稅率計(jì)算稅額
基本步驟如下:
計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定,該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除”,即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。
但上述加計(jì)扣除項(xiàng)目,并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以加計(jì)扣除的,只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè);二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè),不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目。
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定,在具體計(jì)算增值額時(shí),要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理:
第一,對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然,這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。
第二,對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定,是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計(jì)扣除,但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí),僅是對開發(fā)成本加計(jì)扣除,對土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。
第三,對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,并允許加計(jì)20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào),以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是,在計(jì)算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí),不僅允許對開發(fā)成本加計(jì)扣除,對土地成本價(jià)款也允許加計(jì)扣除。
第四,轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額(即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值),以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額,不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響,比較合理。從中也可以看出,這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計(jì)扣除。
此外,對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,如果能夠取得購置發(fā)票,還可以采用另外一種計(jì)算土地增值稅的方法。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號)第二條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額(即土地價(jià)和房屋建筑物評估價(jià)),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定,實(shí)行核定征收。
2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率:
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。
上面所列四級超率累進(jìn)稅率,每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例,均包括本比例數(shù)。
納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí),也可用下列簡便算法:
計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算,具體公式如下:
(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。
土地增值稅的差額計(jì)征看不懂...
老師有土增的超率表格嗎...
請問老師,土地增值稅:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既轉(zhuǎn)讓營改增前的房地產(chǎn),...
計(jì)算土地增值稅的扣除金額是否要跟計(jì)算房產(chǎn)稅一樣要扣除房產(chǎn)原值...
老師,請問個(gè)人以房地產(chǎn)作為投資入股到非獨(dú)資股份公司,算不算視...
計(jì)算土地增值稅的時(shí)候,開發(fā)費(fèi)用的利息在計(jì)算時(shí)要不要乘以已開發(fā)...
投資性房地產(chǎn)處置時(shí)需要交土地增值稅嗎?...
老師你好,國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn),要叫土地增值稅嗎。...
書上把土地增值稅劃分在所得稅類 老師在講的是在資源稅和環(huán)境保...
土地增值稅屬于地方還是中央,還是共享?...
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土地增值稅的計(jì)算方法和步驟是什么?在稅務(wù)師考試的稅法一考試科目中,會(huì)考察到各種稅種,其中,土地增值稅是考察重點(diǎn),其稅率以及計(jì)算方法也都是高頻考點(diǎn),今天高頓教育小編來和大家詳細(xì)講一講這方面的內(nèi)容。
稅法一雖然是稅務(wù)師考試中比較簡單的一個(gè)科目,但是大家在備考的時(shí)候稍不容易還是很容易失分的,今天高頓教育小編和大家講一講“2022年稅務(wù)師稅法一常用稅率及公式:土地增值稅稅率表”,希望對大家備考有所幫助!
增值稅稅率16%降為13%時(shí)間是什么時(shí)候?很多學(xué)習(xí)稅法的同學(xué)還不是很清楚這個(gè)問題,今天高頓教育小編特意列出來了相關(guān)內(nèi)容,希望對大家備考稅務(wù)師稅法一有所幫助!
增值稅稅率為13%的有哪些?具體有哪幾檔?在稅務(wù)師考試中,增值稅是稅法一的重要考點(diǎn)之一,相關(guān)的稅率也是我們必須去了解的內(nèi)容,具體高頓教育小編來和大家詳細(xì)介紹下增值稅的稅率相關(guān)問題:
教師回復(fù): 同學(xué),你好!這個(gè)要看盤虧還是盤盈哦,如果盤盈,說明資產(chǎn)增加了,借方的就是資產(chǎn),貸方當(dāng)然就是待處理財(cái)產(chǎn)損益了。反之如果盤虧了,說明資產(chǎn)少了,資產(chǎn)在貸方。借方當(dāng)然就是待處理財(cái)產(chǎn)損益了。祝學(xué)習(xí)愉快!
教師回復(fù): 可愛的同學(xué),你好稅后經(jīng)營凈利潤=凈利潤+稅后利息費(fèi)用因?yàn)閮衾麧櫴且呀?jīng)扣除了稅后利息費(fèi)用的,稅后經(jīng)營凈利潤是不考慮利息費(fèi)用用的,所以將凈利潤加回稅后利息費(fèi)用才是稅后經(jīng)營凈利潤。可以參考教材P57表2-11理解。希望老師的解答能幫助你理解!務(wù)必注意防護(hù),少出門、多學(xué)習(xí)哦~我們共克時(shí)艱,加油!??!祝同學(xué)和家人們都能健健康康!
教師回復(fù): 親愛的同學(xué),上午好~如果上年為負(fù)數(shù),取絕對值,計(jì)算公式為:營業(yè)利潤增長率=(本年?duì)I業(yè)利潤-上年?duì)I業(yè)利潤)/上年?duì)I業(yè)利潤的絕對值。比如2018年收入為-100,2019年收入為100,即2019年收入增長率=(100+100)/100=200%如有疑問,我們繼續(xù)溝通~
教師回復(fù): 勤奮的同學(xué),你好~合同履約成本是資產(chǎn)類科目,類似庫存商品,會(huì)發(fā)生減值,并且減值可以轉(zhuǎn)回。合同履約成本簡單理解為履行合同約定發(fā)生的成本,這部分之所以資本化而沒有費(fèi)用化,就是因?yàn)闈M足了資本化的條件,同時(shí)滿足三個(gè)條件,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為合同履約成本:①該成本與一份當(dāng)前或預(yù)期取得的合同直接相關(guān),包括直接人工、直接材料、制造費(fèi)用等;②該成本增加了企業(yè)未來用于履行履約義務(wù)的資源;③該成本預(yù)期能夠收回。這三點(diǎn)和資產(chǎn)的定義趨同,發(fā)生的直接相關(guān)成本增加了企業(yè)資源,并且付出的成本能夠收回。合同取得成本:企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的,應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。但是資產(chǎn)的攤銷期限不超過一年的,可以在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。增量成本,是指企業(yè)不取得合同就不會(huì)發(fā)生的成本。如果不能取得合同,但一樣會(huì)發(fā)生的成本,那就不是合同取得成本了,比如差旅費(fèi)或盡職調(diào)查支出。所以增量成本與合同有非常直接的關(guān)聯(lián)性,最具有代表性的例子就是銷售傭金,銷售傭金完全跟合同的金額掛鉤,則為合同取得成本。另外容易混淆的例子是給銷售經(jīng)理的年度獎(jiǎng)金,看似跟合同相關(guān),但是年終獎(jiǎng)還有其他很多因素影響,即使沒有合同,也可能會(huì)有年度獎(jiǎng)金。希望老師的解答能幫助你理解!務(wù)必注意防護(hù),少出門、多學(xué)習(xí)哦~我們共克時(shí)艱,加油?。。∽M瑢W(xué)和家人們健健康康!
教師回復(fù): 優(yōu)秀的同學(xué),你好~,因?yàn)閷儆诜橇鲃?dòng)的資產(chǎn),報(bào)表上沒有合同履約成本,所以將其歸集到存貨,如果是一年以上的,那么是放到非流動(dòng)資產(chǎn)的。這個(gè)屬于收入的知識點(diǎn),如果不是很清晰,建議等學(xué)到收入再理解。希望老師的解答能幫助你理解!