扣除的土地出讓金是指單純的土地價款嗎，不包括契稅及政府的拆遷費嗎？

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• C同學(xué)
  開發(fā)企業(yè)計算土增時的土地價款指出讓金含契稅，對嗎？不包括拆遷補償費，對嗎？
  • 錢老師
    您好，開發(fā)企業(yè)計算土增時的土地價款包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價款。也就是包括出讓金和契稅，拆遷補償費屬于開發(fā)成本。
• 徐同學(xué)
  國有土地使用權(quán)出讓的契稅計稅價格是否包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費及拆遷補償費？
  • T老師
    根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
    （1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
    沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
    ①評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的價格。
    ②土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。
    （2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。
    有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。
• 春同學(xué)
  老師，計算土地增值稅允許扣除項目中土地征用及拆遷補償費包含土地出讓金和契稅嗎？
  • 趙老師
    土地出讓金和契稅是扣除范圍，包含的
  • 春同學(xué)
    我的意思是土地出讓金和契稅在計算土地增值稅時已在“取得土地支付的金額”中，所以開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補償費中不再含土地出讓金和契稅，對嗎？
  • 趙老師
    是的。同學(xué)。開發(fā)成本不再包含土地出讓金和契稅了
• 自同學(xué)
  房子拆遷，拆遷戶能向政府要土地出讓金嗎
  • 胡老師
    房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。而土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。
    
    一、什么是土地出讓金？
    
    土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。
    
    二、拆遷安置房土地出讓金要交嗎？
    
    安置房主要有以下兩種情況：
    
    1、如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。
    
    2、如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。