土地使用年限是指對(duì)合法取得的土地所享有的使用年限，依據(jù)土地性質(zhì)的不同而年限不同。
土地使用年限
根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二十一條，耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。
根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
居住用地70年；
工業(yè)用地50年；
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；
商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；
倉(cāng)儲(chǔ)用地50年；
綜合或者其他用地50年。
雖然對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問(wèn)：房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期？
專家介紹，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。
在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。但城市房地產(chǎn)管理法對(duì)于物權(quán)法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。
雖然物權(quán)法明確提出“自動(dòng)續(xù)期”，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，目前來(lái)說(shuō)難以操作。土地使用期限規(guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會(huì)受損，而且對(duì)其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。
有專家指出，約定20年以及沒(méi)有達(dá)到最高限70年的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年，同時(shí)補(bǔ)交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。
 
土地使用權(quán)到期怎么辦
 
但也有部分學(xué)者持不同看法，認(rèn)為“補(bǔ)差價(jià)”的做法沒(méi)太必要。因?yàn)闊o(wú)論怎么補(bǔ)，這幾十年土地出讓的差價(jià)都很大。土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來(lái)承擔(dān)成本，既不公平也很難實(shí)施。
那么，對(duì)于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應(yīng)有償還是無(wú)償？?jī)蓚€(gè)辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。
在我國(guó)，房屋是很多老百姓最大的財(cái)富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因?yàn)榉课荼旧矶峭恋?。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點(diǎn)。
在強(qiáng)調(diào)法治社會(huì)的今天，首先需要明確的是，要堅(jiān)持有法必依，嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強(qiáng)人民群眾對(duì)國(guó)家物權(quán)制度的信心；另一方面，針對(duì)物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí)，通過(guò)充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，緩解公眾焦慮。